导读：
■超56%、700多万深圳人居住在非商品房内
■荷尔蒙发达的深圳，住房供求失衡到底有多严重？
■大拆大改催生新住房需求，促涨周边小户型租金
正文：

■超56%、700多万深圳人居住在非商品房内

2016年伊始，深圳就掀起了一轮拆违风暴。从1月17日至1月26日，深圳将陆续清拆10余万平方米违法建筑。据了解，截至2014年底深圳全市违法建筑37.30万栋，违建面积4.28亿平方米。从区域分布看，87%的违法建筑分布在原特区外，历史遗留违法建筑面积前三的区域为：宝安11816.04万㎡、龙岗9538.06万㎡、龙华6344.75万㎡。

在违法建筑的投入使用功能中，以工业类和居住类的违法建筑居多。其中住宅类违建1.72亿㎡，占40.08%，租住在违法建筑内的人口约737.87万，约占深圳市总人口的56%。其实笔者认为，关于“700多万深圳人住在违建中”更准确的表述应该是：目前深圳有超过一半的人口住在小产权房（包括集资房、统建房、农民房、军产房）、违建等非商品房内。

对政府而言，小产权房、违建是阻碍深圳城市发展的“毒瘤”。但是对很多初来深圳或者买不起高价商品房的人来说，租金便宜的小产权房、违建起到了廉租房的效果，大大降低了居住者的生活成本，为大量深圳移民、创业起跑者提供了具有成本弹性的“空间湿地”，使得深圳成为全国罕见的创新、创业天堂。

■荷尔蒙发达的深圳，住房供求失衡到底有多严重？

统计资料显示，目前深圳存量的商品住宅大约175万套，可以居住530万人。其它约700多万人的居住问题，都是通过小产权房、违建来解决。但是由于农民房、小产权房属于过渡性质，人们一但有条件就会去买房或者租赁更好的商品房，导致深圳实际还需要建设170万套住宅，按照目前一年新增6万套/年的速度，还需要28年才能完成任务。

一般情况下，一个城市的住宅市场保持10%~15%的富余度才是正常的供应结构。以香港为例，这个总人数约760万人的城市目前已经拥有住宅约390万套，可以容纳980万人的居住需求。言下之意，香港目前的住宅市场其实是有富余的。相比之下，深圳则存在着严重的有效住宅供应短缺和住宅危机。但是在供应严重不足的时候，深圳的住宅需求却异常活跃。

由于深圳是全移民城市，裙带关系、血缘关系都不在深圳，借居、暂住亲戚朋友之家均不存在条件，因此居住只能是租或者买，导致需求旺盛。而全国百万人口级别以上城市中最年轻的平均年龄结构(深圳平均年龄33.6岁)，也说明深圳处于荷尔蒙最发达的时期.当荷尔蒙接管了深圳，恋爱、结婚、生育、离婚、再婚等行为就格外活跃。

恋爱要租房、结婚要买两房、生育要买三房、离婚要买多一套房分居……以上无论是哪个动作，都将带来新增的住房需求。因此，荷尔蒙发达的深圳，说其是中国需求最旺盛、购房需求最迫切的城市，一点都不夸张，而这也是我们不能不面对的实际情况！在此情况下，想要留住人才、保持旺盛的城市竞争力，当务之急是找到立即能够扩大住宅需求的办法。

■大拆大改催生新住房需求，促涨周边小户型租金

而目前市面上大量存在的小产权房、违建等，很大程度上起到了缓解深圳住宅供求矛盾的作用。资料显示，自上世纪80年代以来，深圳共出现过五次大规模的原居民建房潮。但是在政府角度看来，原居民和股份公司不遗余力地建房，使得本就非常有限的土地资源，变得更加紧缺。

据2011年深圳市土地利用变更调查数据初步统计，深圳全市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，深圳的发展空间已经遭遇“土地天花板”。事实上，自2008年以来，深圳的土地供应一直呈现下降态势，到2020年全市增量建设用地仅为42平方千米。

从政府部门的立场和角度来看，拆除小产权房、违建，显然可以释放更多的可建设用地。但是小产权房、违建等大规模拆除以后，往往伴随着大量的人口挤出、转移，并催生新的住房需求，例如大冲旧改、白石洲旧改，影响租客多达十余万人。而片区内新增的高端住房需求，将大幅度抬高周边小户型项目的租金价格。