导读：
■城市竞争力与空间经济“3D规律”
■聚集效应&规模经济，造就城市唯一发展极
■交通变革，前海具备最强的时空经济形态
■与前海共振，香江金融中心成企业商务首选
正文：

■城市竞争力与空间经济“3D规律”

据国家统计局最新发布的数据，2015年12月，深圳新建商品住宅价格同比上涨47.5%，涨幅居全国第一。即使放眼全球来看，深圳也是去年房价涨速最快、涨幅最大、升值额最高的城市。还值得注意的是，面对已暴涨了一年的楼市，有业内专业人士仍毫不担心地预测，“2016年深圳房价会有15~20%的涨幅”。你相信吗？

针对深圳的房价，任志强日前曾发表过意见，他认为：城市竞争力的增强，会使优秀的和拥有财富的人士聚集，推动了房价上涨；从2008年开始算起，曼哈顿到现在至少涨了3～4倍了，涨幅要比深圳高多了！从他的论断中，深圳的城市竞争力提高以及对资源的吸附力增强，是促使房价上涨的重要原因。

其实，新经济地理学从城市聚集效应、规模经济中提炼出的空间经济“3D规律”，能更好地从侧面揭露出城市或城区房价暴涨的原因。所谓空间经济发展的3D规律，即：人口向更具有密度（Density）的地方移动、距离（Distance）的减少以及国与国之间的分割（Division）持续存在。

“3D规律”中的Density，它反映出经济活动中聚集效应与规模经济的重要性；Distance指的是随着交通基础设施的改进以及全球经济的一体化，无论是一国内部各区域之间，还是国与国之间都显得更加“近”了，时间距离在减少；Division则预示着国与国之间的发展差距将持续存在。若将此引申到房地产领域，在深圳，由前海蛇口自贸区、福田中心区引领整个城市房价持续上涨的现象，就得到了很好的解答。

■聚集效应&规模经济，造就城市唯一发展极

作为中国改革创新的前沿，深圳最能代表着中国的现代史，35年的快速发展，其城市竞争力直追北京、上海、香港，近两年，权威研究机构甚至连续把深圳列为国内城市综合竞争力第一名。众所周知，深圳吸引大量外来年轻人口的聚集，已成为国内人口密度最大的城市。而以北京、上海、广州、深圳为首的一线城市中，新房均价又往往与人口聚集程度呈正相关。

当下的深圳，更是在科技创新、现代服务业持续发展的促动下，吸引源源不断的高智人群和企业进驻，构成了城市人口更替与房价持续上涨间的辅成关系。而在深度城市化的进程中，深圳也和其他世界级城市一样，形成一个发展极来引领整个城市的发展，由此，大量的经济要素开始集中在这个发展极，并形成规模。

提及深圳的发展极，毫无疑问先是由福田中心区开启的，其集合着城市行政、金融、商务、文化、会展等功能，对整个城市的经济发展的带动作用十分明显。而如今，在国家级政策推动下，已挂牌成立的前海蛇口自贸区成为了深圳的新的发展极。作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区，以及人民币的出海口，前海将重点发展高端服务业、发展总部经济，未来金融、商务价值迸发势必带来新一轮的造富传奇。

城市的发展极具有极强的聚集效应，像北京朝阳区、上海陆家嘴、广州珠江新城等，对城市资源的聚集效应最为明显，进而形成规模经济最庞大的区域。另外，这些区域居高不下的房价更是城市发展极的最直接价值反映。作为新的城市发展极，前海自然也是魅力非凡，不仅已拥有超过6万家的企业抢先进驻，而且片区以及周边的房价迅速崛起至城市的高位水平，可见，随着政府、社会对其投入的持续增加，前海的物业终将实现高溢价。

■交通变革，前海具备最强的时空经济形态

交通方式的变革，也是推动城市发展极的物业价值不断攀升的重要助力。随着地铁、高铁等交通工具的投入使用，使得区域与区域之间的距离（Distance）不断“缩短”、经济来往更加便捷，城市发展极的聚集程度也越来越高，促成高效的时空经济形态。根据规划，前海15平方公里的土地上未来将承载65万人就业、15万人居住，区域人口稠密且经济辐射力强，往往成为大型铁路站址的首选，同时也是城市铁网最密集的区域。

据悉，前海综合规划提出12条轨道线，将建成国内路网密度最高的自贸区，并且还将建设规模较大的综合交通枢纽站，未来将成为穗莞港深之间规模最大的陆域节点。该综合交通枢纽建成后，预计全天客流量达75万人次，成为亚洲最大地下综合枢纽之一， 届时将形成珠三角一小时交通圈、香港半小时交通圈。

参照纽约大中央车站发展经验来看，综合交通枢纽站的经济拉动作用是巨大的。例如大中央车站每天来往的客流量高达50万人，车站附近的公园大道上，许多饭店、办公大楼及豪宅拔地而起，推动周边区域成为全曼哈顿岛地价最高的地区，并聚集了帝国大厦、第五大道、洛克菲勒中心等享誉全球的繁华地。而未来的前海，势必也将向此看齐。

城市交通网络的发达加速了城市各区域之间的联系，协同发展的区域规划也让城市价值多中心化。但一个城市在一定的时期仅有一个发展极，以最大化地避免价值耗散。在此情况下，无论周边城区怎么发展，与发展极之间的差距、界限（Division）都将一直存在。因此，深圳未来30年，将是前海的大舞台。

■与前海共振，香江金融中心成企业商务首选

从前海的产业布局来看，商办物业的价值将远大于住宅物业的价值。按照一般的国际经验与市场规律，现代化城市写字楼价格要比住宅高1.5倍到2倍。因此，在城市顶级财富人士争抢前海及其周边的住宅物业的同时，众多实力企业已瞄准前海的商办物业。

而前海目前唯一在售的超甲级写字楼——香江金融中心，毗邻前海综合交通枢纽，占据前海桥头堡位置，是香江集团打造亚太金融生态平台的前海、南沙、横琴广东三大自贸区联动发展的重要战略布局之一，成为企业级客户和投资客关注的焦点。项目于2015年12月4日首次开盘，当天所推的8000㎡单位，以约8.7万/㎡均价迅速被18位大型产业客户一抢而空。

在产品的打造上，香江金融中心是一栋集办公与商业为一体的超高层超甲级写字楼，塔楼高161.3米，地上32层，裙楼6层为商业，7-32层为写字楼，具有双入户大堂，挑高11.1米；塔楼高低分区，16部高速电梯保证了办公高效率。项目由香江集团70%自持，仅30%稀缺产品对外销售，是前海目前仅有的可回馈市场的超甲级9A写字楼。

对于立足长远发展的企业来说，若举力与前海共振，香江金融中心无疑是为企业客户实现绝对价值的最佳平台。据悉，香江金融中心继首批单位售罄之后，将持续锁定大型产业客户，并优先接受300㎡以上的认购，敬请期待！咨询电话：（+86）755 8898 8888