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投资分析
最大隐性获利:香江金融中心揭开新型商务秘密

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-03-27 11:48:13点击1980


导读:
■优质写字楼短缺及租金上涨,企业成本上升
■合理购买写字楼,是企业经营模式变相扩张
■自持写字楼价值溢涨,前海商办拥20万/㎡潜力
■前海商务首作:香江金融中心锁定大产业客户
正文:

■优质写字楼短缺及租金上涨,企业成本上升

随着城市化进程的加快和写字楼需求的增长,全球城市的写字楼租金也随之不断上升。根据全球领先私营房地产顾问莱坊发布的2015年第三季度资料显示,香港仍然是全球甲级写字楼租金最昂贵的城市之一,租金达到每年每天每平方米人民币47.85元。

同时,莱坊所追踪的20个全球城市优质写字楼租金指数显示,2015年至2018年底,预计有8个城市的租金增长率将达到两位数。其中,香港核心商业区的写字楼供应紧张,中环写字楼租金2016年会上升5%至10%,整体甲级写字楼租金将攀升0至5%。可见,甲级写字楼租金的涨势之快。

随着香港中环写字楼供应短缺及租金上升,越来越多的企业开始考虑前往其他商业区。事实上,城市中心区的租金上涨,对于承租写字楼的企业来说,意味着经营成本的上升,据统计,在企业总体支出成本中,租赁甲级写字楼的深圳企业租金成本占比达到了约30%。

■合理购买写字楼,是企业经营模式变相扩张

假设一个中小型企业做5000万的生意,获得的年净利润是500万左右,对应需要的办公面积大约在1000㎡左右(人均15㎡)。如果按照2015年四季度深圳市甲级写字楼每月228.5元/㎡的平均租金,企业一年需要支付大约274.2万的租金。而这274.2万的租金是需要用企业的利润去支付的,也就是说,为了支付办公租金企业每年要多做超3000万的生意,相当于要多开3家分公司。

从上述的假设来说,一个企业租赁写字楼,对于企业长期的成本来说,是很不利的。但是如果企业购买写字楼,不仅可以省去租金成本上升带来的困扰,还可以从开发商手中获得等额发票,分摊企业的经营成本,减少交税,长远一点来看,更可以享受资本增值利好。

因此,综合这几个层面得出的结论是:在合适的价位购买写字楼,相当于维持原来的产值或者经营收入的同时,另外开了一家公司,这是一种企业经营模式的变相扩张,也是企业投资的一种表现。

正是由于看到了持有写字楼对企业长远发展的利好,很多企业主都倾向于购买而非租赁。根据高力国际检测的数据显示,2015年内地整栋写字楼出售宗数达47宗,创近3年来新高。其中,整栋写字楼出售绝大部分集中在北上深一线城市,可以看出一线城市的写字楼最受企业与投资者的青睐。

■自持写字楼价值溢涨,前海商办拥20万/㎡潜力

如今的深圳,优质甲级写字楼租金节节上升,同时借鉴香港写字楼市场发展趋势,未来深圳写字楼特别是区域中心区写字楼的价值和价格仍将上升,尤其是全国瞩目的焦点前海自贸区。

2015年12月25日,相当于前海二环位置的深圳尖岗山A122-0345宗地以约7.99万/㎡楼面价,刷新2015年度中国楼面价地王,可见前海未来的价值。而综合各方面开发成本看,这块地的项目未来开盘的价格要至少超过13万/㎡,才能保障不亏本。

根据此形式,前海二环的价格将达超13万/㎡,那么前海自贸区住宅的理论估价至少15万/㎡,而写字楼理论估价则要到20万/㎡以上。故此,持有前海自贸区的甲级写字楼,将是企业客户自配商务空间的价值最大化。

而作为深圳前海目前唯一在售的超甲级写字楼——香江金融中心,项目已售罄的1期产品均价8.7万/㎡,相对于前海写字楼20万/㎡以上的理论估价参考,起码至少有130%的溢价空间,投资潜力更是显而易见!

■前海商务首作:香江金融中心锁定大产业客户

香江金融中心占据前海桥头堡位置,是一栋集办公与商业为一体的超高层超甲级写字楼,代表着“中国曼哈顿”的商务首作,也是香江集团打造亚太金融生态平台的前海、南沙、横琴广东三大自贸区联动发展的重要战略布局之一。
项目已于2015年12月4日首次开盘,当天所推的8000㎡单位,以约8.7万/㎡均价迅速被18位大型产业客户一抢而空,项目紧俏显而易见。作为前海的商务首作,香江金融中心以占据前海桥头堡的位置,塔楼高161.3米、双入户大堂、挑高11.1米、16部高速电梯等种种优势,成为众多企业的追捧!

除此之外,香江金融中心由香江集团自持70%,仅30%稀缺产品对外销售,是前海目前仅有的可回馈市场的超甲级9A写字楼。如今,香江金融中心继首批单位售罄之后,将持续锁定大型产业客户,并优先接受300㎡以上的认购,敬请期待!咨询电话:(+86)755 8898 8888 。


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