导读：
■“地价超房价”的成功最多者
■“面包贵过面粉”还能有超级利润率
■中海天钻与美军本拉登一役
■收获非对称优势
一、中海“蜂群战术”
二、放任自流释放巨量荷尔蒙
■“蜂群”开辟新战场：只要一半的人、一半的时间
正文：

■“楼面地价超过市场房价”而成功最多者

2015-2-6下午，是中国土地历史上特别的一天。这一天，“定总价，竞容积率”的全国首拍在深圳发生，万科、中海、金地、卓越、招商、星河、天健、莱蒙8家房企参与竞争。中海报出39900㎡的可售面积竞拍成功鹿丹村重建地块，较起始面积减少56%，并付出8.88亿地价，此外还需代建144051.49㎡回迁房，此外还有税收、融资成本和配套建设成本。

算下来，实际可售楼面价已达5万/㎡！而当时，深圳楼市形势未明、房价还没抬头，周边房价都在5万/㎡以下，连赫赫有名的华润·幸福里的二手楼也没到这个价格。面粉超过了面包，以至于业内一片哗然，参加了此次竞拍的某企业负责人说：中海之前，好几次“楼面地价超过市场房价”都涉险成功了，但现在深圳房价已没空间，中海这是缺地饿疯了，等死吧！

不过，仅仅10个月后，项目2015-12-26“短平快”面市，可售楼栋以“中海天钻”为名推出，以10.5万/㎡的售价大胜，至今不到一个月，2/3货量已经售出，30多亿已经落袋，再次创出奇迹。中海成为了中国“楼面地价超过市场房价”而成功次数最多的房企！

■“面包贵过面粉”还能有超级利润率

一次两次或许说明不了问题，但海富大厦地块(美元标价拍得)、东门戏院、横岗大山地地块、9万3(香蜜湖1号)、大运新城地块(中海康城)、尖岗山地块(九號公馆)……这些项目都是中海“楼面地价超过市场房价”的成功案例！不但如此，中海的利润率更是比万科高出一倍多！如此多次，地价高、利润还超高，只能认为中海存在特别的功力。

有人说，是因为外资银行给与中海的评级最高，使得中海融资成本比国内其它企业低5%以上，这可以变成自动利润！
也有人说，是因为中海在香港浸淫已久，深谙城市化规律，因而能够突破市场价格，实现突破而收获超级利润。
还有人说，中海背靠中国建筑的系统优势，成本控制非常到位，而且施工时间控制得好，因而可以“短平快”从而大幅度节约财务成本。省下来的就是利润！
由有人说，中海眼光超前，别人看不出来的好地被中海看出来了，结果就占便宜了。
更有人说，中海是命好，每次拿地以后房价就开始大涨。
……

以上除开最后两条，其它都很有道理。所谓“命好”这一条不值得一驳。而所谓“中海拿的地好”其实也未尽然。鹿丹村严格意义来说，地段、地块并非优越，偏向滨河路南端，进出通道能力有限。而且东面就是污水处理厂。本地块依靠的是，完全是中海强大的产品创新能力、营销创新能力。

■中海天钻与美军本拉登一役

以产品创新，实现了中海天钻南面景观的充分利用，并将污水厂的空旷变成了优点。偏安的特征则以准确的捕捉，以城市田园、唯一未被炒作的深圳河包装成“紫禁级资源”、“你从未见过、你从未有过”，恰如其分都打动了针对性的客户。并通过制造境外事件影响境内销售的方式，成为首个在纽约、伦敦开设售楼处的大陆项目，并在香港开发布会，迅速提升了中海天钻的项目影响力。

能够与中海合作，创新设想能够得到完全的实现，作为合作方@房地内参 也深感振奋。但是，产品创新能力、营销创新能力还是无法完全说明中海的成功、中海天钻的成功。我们的观察是，中海实行的独特的战法，或许应该引起足够的重视。正是中海借鉴美军的这个战法，才实现了年轻成员的快速成才、战斗效率的极大提高、市场嗅觉的充分保障。

代表世界军事潮流的美军，连续掀起了军事革命，继抛弃了原来的集团军、方面军模式之后，又在空天、海陆空一体的新模式之外继续创新，到了21世纪，掀开了突击队特种作战模式，这种不是大部队、而是“蜂群”的作战模式，在2011-5-1深夜击毙本拉登一役中得到了充分表现，而执行任务的只是24人的美军小分队，地点在美国本土1.2万公里外！

■收获非对称优势

一、中海“蜂群战术”

中海借鉴的就是这种迅速集结、准确打击、按时撤离的一窝蜂“蜂群战术”。在后勤、行政、财务、品牌部门构成的后台部门的支持下，通过灵活机动地调配营销资源对项目的进行定点作战，中海对项目配置得力的总经理、营销干部派往前线，然后带领年轻化队伍独立作战，而不是传统的大兵团作战。

中海缩小作战的营销队伍，并充分授权。小而精干、独立成团的模式，令经验与活力得到保证，方向与创新相得益彰，而充分的授权令效率极大化、格外具有激情与使命感。那些多余或者过度的营销动作，在中海近些年的项目上都见不到，中海的团队也敢于大量启用年轻干部。

二、放任自流释放巨量荷尔蒙

犹如@房地内参 在2014-11-5的《令友商忧伤：中海娃娃兵的反人类业绩》http://www.banq.cn/html/22045.htm一文中写到，中海之所以能够“拔苗能够真助长”、“即操之又过急还成功”、“无米也能下锅”、“巧妇可为无米之炊”，就是因为强大的平台效应、强大的后台支持力量、从一线成长起来的娃娃兵，以及这个独特的战法。

中海的“蜂群战术”，需要的就是从一线成长起来的将军，其地头力、战斗力是一流的，更不怕干部年轻、要的就是他们不受常规束缚能够做出创新、带来革命性成果。然后是授权---其实就是放任自流，不要束缚他们，让他们去穷尽现有的行业智慧，还注入了自己的荷尔蒙，从而表现出朝气蓬勃的意向，收获不对称优势。

■“蜂群”开辟新战场：只要一半的人、一半的时间

与常规战法不同的是，由于中海的团队更精干、机动型更强。各个团队的目标明确、针对性强，执行队伍非常精干，团队就犹如外派的特种小分队，周边干扰型的杂音少、目标明确，不恋战，达成目标就撤投入下一场战斗。而这种纯战斗的团体，由于任务单纯因而能够事项更高效率的成长。当别家按部就班地拖着笨重的身躯，去推动产品、营销的时候，中海已经悄无声息地开辟了新战法、新战场。

不同战场之间有时候不太具备可比性，甚至可能具有非对称的竞争优势，比如热兵器与冷兵器时代一样！以只相当于别家一半的人、一半的时间，中海就能够解决战斗，在旧战场的人们如何能够理解的了呢？这，才是中海为什么能够在原本低周转的豪宅市场总是实现“短平快”的重要原因。

“下海”，是从体制内、温室内，走向竞技场。“上海”，则是实现目的之后的收敛、归隐。单是“下海”心态，容易躁动而缺乏方向感、使命感、持续性。而如果单是“上海”，方向感、经验性是有了，但是斗志却被严重削弱。因此要有“下海”的此岸斗志、也要有“上海”的彼岸目标---这就是下、上海之间的“中海”。写到这里，对“蜂群战术”磨练出来的队伍，理应要向他们的战力致敬！