导读：
■深圳新宅均价破4.6万元/㎡，核心助涨因素被忽略
■日军侵华期间，上海租界地价105倍于华界
■香港曾是大陆避世天堂，楼地价年涨幅40%-50%
■避难需求亘古未变，深圳已成大陆楼市安全岛
正文：

■深圳新宅均价破4.6万元/㎡，核心助涨因素被忽略

受宽松信贷政策的影响，2015年深圳楼市全方位领涨。时至2016年1月份，深圳楼市继续保持了惯性上涨的趋势，全市新房住宅成交均价突破4.6万元/㎡。对于深圳楼市的这一轮暴涨，除了宽松信贷政策的刺激以外，土地的稀缺和新房供应量的紧张也被视为主要幕后推手。

但是据房地内参观察，造成深圳此轮房价暴涨的因素除了以上几点以外，还有一个最核心的因素可能被大家忽略掉了。在正式揭开谜底之前，我们不妨先来看一些例子。

■日军侵华期间，上海租界地价105倍于华界

1937年日本侵华战争爆发后，上海的杨树浦、闸北、沪西、南市一带均被日军占领，但黄浦江沿岸的公共租界和法租界虽然遭到包围却还未被进占。这是当时中国东南沿海唯一的“非战争地带”，堪称和平孤岛。因此大量难民涌进只有10平方英里的公共租界和法租界，致使人口从150万猛增到400万。

人流和商流的汹涌汇聚，激发出别样的热闹，同时也带动租界内的房价暴涨数十倍，房租更超过了当时绝大部分百姓的月收入。要知道在当时内忧外患的中国，租界的面积可谓是沧海一粟，这也造成了巨大的“稀缺”，因为只有租界内可以提供相当和平、稳定而且法制化的空间。而享受这种资源的唯一办法，就是在租界内购置房地产。

在这种巨大的供需落差情况下，房地产迅速成为租界内的支柱产业。资料显示，当时租界每亩土地价格的平均150879银元，而市区华界每亩平均仅1428银元，两者相差约105倍！

■香港曾是大陆避世天堂，楼地价年涨幅40%-50%

除了上海租界以外，香港房价的崛起也与国内社会、政治环境的变化息息相关。1927年到1949年间大陆先后爆发了多次内战，在经历了短暂的稳定后，1959年到1961年又发生了3年自然灾害，随后是长达十年的文化大革命。社会、政治环境的极度恶劣，让大陆的谋生环境变得非常艰难。

对比之下，当时由殖民地香港政府一手主控的香港，拥有稳定的政治环境，推行出口导向型战略，重点发展劳动密集型的加工产业，在短时间内实现了经济的腾飞，一跃成为全亚洲发达富裕“四小龙”之一。因此对当时仍处于战乱和动荡中的大陆而言，香港就是一个相对稳定的避世天堂。

资料显示，从上世纪五十年代到八十年代，大陆共发生过四次大规模的“逃港潮”，直接促使香港人口由1946年的60万激增至1980年的500万。人口的急剧增加催生了大量的居住需求，推动了香港房价、租金的上涨。1954年-1955年间，香港地价、楼价平均升幅达40%-50%。

■避难需求亘古未变，深圳已成大陆楼市安全岛

从近现代上海租界、香港房价的上涨表现可以看出，无论何时何地，稳定的政治、社会环境，良好的居住秩序以及持续发展的社会生产力，都是促进房价上涨的核心，因为避难需求亘古未变。而在目前国内实体经济下滑说法始终不绝于耳的市场环境下，深圳的实体经济依然一枝独秀。

数据显示，目前北京第三产业占比超80%、广州超70%、上海为67.8%，而深圳2014年第三产业占比为56.66%，第二产业为43.34%。换言之，深圳的第二、第三产业发展是国内一线城市中最为均衡的。在战略性新兴产业和先进制造业各领域，以华为、中兴、迈瑞、中集、德昌电机、泰丰电机等为代表的深企已经跻身全球第一方阵。

对一个城市而言，制造业是经济的基础，先进制造业则是厚重的底盘，目前深圳的城市经济发展底盘可以说非常坚固的。同时深圳拥有目前国内一线城市中最优质的人居环境，在多个城市被严重灰霾困扰的今天，“深圳蓝”已经成为深圳的城市新名片，令很多北方难民们艳羡不已。

除了生态避难以外，深圳还满足了资金的避险需求。深圳是目前全球楼市涨幅最高、增速最快的城市，堪称大陆楼市的安全岛，对房企、购房者的吸引力巨大。城市经济发展领先、活跃，能够满足全国富人的生态避难、资金避险等需求，2015年至今深圳房价的暴涨，也就很容易理解了。