导读：
■不随大流：我们发大脑红包
■对房地产的5大谬误
■连德国也是：单边楼市，何时崩盘？
■工人买房要象资产阶级，老板更有房价直觉
■房企的高级阶段是什么？
■以前乱干都会对，以后认真都会错！
■找呀找呀找标的，找到一个中途岛
■从3段12个字，到三句话
正文：

■不随大流：我们发大脑红包

今天，是2016丙申猴年春节的大年初一，农历新年正式开始了。这是互相致贺拜年的日子。也是单身者向已婚人士“恭喜发财，红包拿来”的日子。发利是红包、微信红包的人很多，在下不准备赶这个潮流。

不过@房地内参 发的也是红包，但却是比利是更高级的大脑红包，以此给大家拜年贺岁！

房子是我们最常见的艺术形式和空间形式、生活/工作/休闲场所，每天躲不掉、绕不开。但就是这么创建和熟悉的东西，社会对它的认知并不是很到位，甚至存在很多谬误。

■对房地产的5大谬误

①自住客：害了很多购房者的错误概念

比如说，人们常常自作多情地把购房者分为自住客和投资客。但其实，购房者只有一种身份，那就是投资客。所谓自住客的分法，令很多人产生了误会，丢失了最不可或缺的投资意识，满脑子的消费意识、无产阶级意识就冲进了资产市场，其决策的质量和层次就可想而知了。

真相是：购房支出的是房价，房价属于资本项，买房一定是投资。租房支出的是租金，租金才属消费项，租房只能是消费。

②世上再无这种产品与行业

再比如，太多的人，觉得这个市场没有技术含量，就是砖头，没有前途。但世界上再没有这样的一种产品：它既是消费品、也是投资品，既是民用品、也是金融品……具备了最为充足的综合性质。

世界上也再没有这样的一种行业：既事关投资、也事关消费，既事关民用、又事关金融，既事关自身、还事关近百个其他行业……具备了最为充足的枢纽性质。事实是，房地产行业是所有经济体最重要的行业之一、支柱行业之一。

③学好数理化，走遍天下都会怕

技术崇拜者多鄙视"低技术、不发展"的房地产。大巨变时代，有些旧知识快速无用、有些新知识刚兴起就过时。信息爆发，知识极速迭代，消息、技术、工具和经济必须"发展才是硬道理"。

而人自身的进化却非常慢。知识进化的速度让人难把控，这时不变的东西变得重要。对财富来说"不发展才是硬道理"，像房地产/金银/系统性平台产品---少变稳定才是财富本位，会迭代进化的不行，类似楼市这种稳态的东西在财富中的权重加大了！

但，房地产技术成熟，且知识与整合、服务含量高。服务手段永存的是什么？是知识、思想、资源，除此都将是过眼云烟。

④应远离技术派和数据派！

又比如，太多的人将楼市当成股市。其实股市的波动以分秒为计，短周期的性质非常明显。而房地产业与城市化密切相关。城市化的发展历程，是极其典型的长周期行业。所以房地产业的规律性，非常强、非常稳定。

就是说，楼市绝不是短周期市场，鼓吹短周期的人或者机构，存在极大极大的问题。也再次提醒大家：一定要远离技术派、远离数据派，要坚定地选择城市化派。把主要精力放在技术与数据上，就意味着这是通过找陷阱来体现兴奋感、成就感！我们要的是目标，而不是路上的陷阱！

⑤别以为楼市有做空力量

同时，股市有做空力量制约，而楼市是典型的单边市场，没有做空力量的制约。或许有人会问，有很多人希望房价跌啊，民意不就是一种制约吗？特错大错了。

如果房价真正下跌，第一波受损的对象其实不是真正的有产者，而是无产者。因为房地产业的枢纽特性，无产者首先下岗！看见了吗？无论是无产者，还是银行、房企、服务机构、政府……全社会都是房价上涨的受益者，不过收益的大小幅度不同。

■连德国也是：单边楼市，何时崩盘？

所以，金融化的楼市是一个极典型的单边市场、是一个只做多的市场，只有走到金融化任务完成、钱的成本几乎逼近1%，房地产这时候才到了悬崖的尽头！从而与社会一荣俱荣一损俱损，房地产业的崩溃，一定是经济危机、金融危机，大家可要想好了。

这也就是为什么政府总是要拯救楼市的原因，因为别无他法，这种产品的综合性质、行业的枢纽性质，不救也得救阿，不重要也得重要啊！就连大家认为房地产很不重要的德国，也并非如此。

《全球房地产启示录之稳定的德国》一书中指出：德国的企业大多集中在哪个行业？加工、零售、批发还是餐饮业？其实德国最大的行业是房地产业！2006年有超70多万家公司从事该业，创造总价值近3900亿欧元，是全部新创价值的18.6%，雇佣380万人，是总雇工的10%。房地产业是德国第一行业，比机械、汽车制造及批发零售业都更强劲。

■工人买房要象资产阶级，老板更有房价直觉

说了这么多概念的，最后说点实操的。正如以上所说，房产有消费与使用功能，但重在投资与金融属性，房价计投资项、买房都是投资，租金才计消费项、租房才是用家。房产是且是人或家族最大额资产。所以，既然面对的是资产、那么作出的决策就是资产决策。

则：即使工薪阶层去购房，购房心态也都要象资产阶级，摆脱无产阶级与消费心态。1万的钱想百万的事、大款、投资大方而消费小气，这就叫资产阶级！没有资产意识、没有投资意识就冲入资产市场，打的就是无准备之仗。

同时我也要提醒，各家房企要注意的是，关于房产定价，其实是资产的定价。而在各家企业中，企业主、老板r或者大的房地产投资客才最具资产意识，所以项目的定价，职业经理人可以提建议，但真正的感觉与把握一定是老板更准确。

■房企的高级阶段是什么？

税收，是基于对空间的垄断收益。没什么生意比征税更爽吧！但很多人或许觉得，作为个人、企业对此想也不要想，那是政府才有的专利。但其实，空间垄断，企业与个人也能做到。

房企的初级阶段，是成为银行等金融机构的办事处、政府的派出所。但房企的最高级阶段，是成为类税务机构(各位自己想想啊！)，成为税务局才是房企的终极目标，每年收个500亿租金的房企必将在中国出现，那相当于一座500万人口大型城市的年财政收入。

而个人与家庭，做不了那么大的税务局。但通过垄断一些空间，成为税务官是完全可以的，在深圳，每月租金收入100万以上的家庭(不包括本地村民与企业)已经超过1000户！如果包括本地村民和企业的话，这个数字你就大胆估吧！

■以前乱干都会对，以后认真都会错！

看到了吗？政府、税务局、房企、有产者，它们在房地产上的性质是一样一样的。做得好的话，你也可以收税呢？是不是之前从没有想过？如果想通了的话，你干不干？

但有没有想过你如何才能干对？如果干错了结局又会如何？如果说以前乱干都会对，今年及以后乱干一定会错！甚至于你非常正确非常认真地去做去投资也可能错。

■找呀找呀找标的，找到一个中途岛

在2016丙申猴年春节的大年初一，草草写下如上文字，不但以此恭贺新春，还要为传播正确的房地产文化做出贡献。在物质经济已经严重过剩的情况下，服务经济却陷入了严重的短缺状况。经济治理却不断依赖于货币刺激……

在互联网去物质的情况下，阶段性“去GDP”无可避免，经济转型期太多人需要再培训、再投入而没有产出。在这种情况下，资金正在寻找中途岛暂时停泊，中途岛不是目的地、也不是此岸，但决定了目的地、有关于此岸。

而中途岛的数量又如此之少，找呀找呀找标的、找到一个中途岛！这应该成为重要的财务使命。

■从3段12个字，到三句话

2014年年底，我们为2015年的深圳楼市向内参会会员输出了12个字：“地地地王，住宅危机，财富效应”，秉承这12个字，内参会会员别人还犹豫的时候就大规模吃进。VIP客户则更是在2014年初就已加仓、调仓……不受外界影响，行动自如。

现在，我们为2016年后的楼市总结的是3句话送给大家，请各位好好琢磨吧，以后有机会详细论述：
①房价包含和反映了一切，房价不是问题所在；
②楼市的天在变，但房价只以趋势和规律的方式演进；
③历史会重演，楼市投资要先找到自己的中途岛。

最后，我们给各位的2016年春节拜年词是：记住这三句话，祝你找到自己的中途岛！祝丙申猴年新春快乐、万事如意！