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投资分析
新建住宅推广街区制:五大机遇,惠利十盘

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-02-23 14:29:50点击3206


导读:
■未来我国新建住宅将推广街区制
■街区制是破解城市拥堵的良药
■衍生五大机会,十盘成投资首选
正文:

■未来我国新建住宅将推广街区制

2月21日,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,“我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”,此消息一出,如一石惊起千层浪,在社会各界引起了强烈的反响,赞同者、反对者皆有之。

意见明确指出,未来我国新建小区要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区;已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

目前国内大概有74916万城镇常住人口,大部分居住在封闭的住宅小区内。作为城市化进程中社会分化的产物,国内封闭社区或者说“门禁社区”的形成大致有两个高峰。首先是上世纪50年代单位“圈大院”,接着改革开放后,尤其是90年代以来房地产开发商蜂拥建起封闭的住宅小区。

封闭小区带来的直接难题是城市公共交通效率低下。由于目前很多小区占地面积庞大,可能横跨多个街区,而封闭空间各自为政,将公共道路排斥在住宅小区之外,造成很多绕行和断头路。城市脉络没有打通,使得城市拥堵问题变得更加严重。同时封闭、隔离的社区管理,在空间上将穷人排斥,实际上加剧了社会冲突。

■街区制是破解城市拥堵的良药

在欧美等发达国家,拆除围墙的街区制正是破解城市拥堵的良药。资料显示,目前我国城市堵车的80%、地租损失的50%是由规划所致。按照国际标准或惯例,城市正常的路网密度是80个路口/平方公里,达到这个水平,交通微循环才发达、不堵车。譬如曼哈顿超250个路口/平方公里,同时为培育市民精神,修建了个别大的公共场所如中央公园、广场等。

街多路密的格子化布局使内部便利、土地增值。若只修大路不管微循环,则必堵无疑。而目前中国大陆城区仅10~30个路口/平方公里,地租被严重抑制、出行不便且造成严重堵车!因此国内新建住宅推广街区制,将有助于增加路网密度,促进城市交通微循环,提升交通出行效率。

事实上,住宅区拆围墙搞开放化,并不是一个多么先进的理论,反而是一个规划建筑界早想实现而一直没有机会实现的共识。一般认为德国城市曼海姆是第一个使用网格肌理进行规划的文艺复兴城市。此外,像佛罗里达州的seaside小镇、加拿大的太平洋协和社区,都是开放式住区的优秀案例。

目前街区式住宅在国外已经成熟发展,而世界上最完美、最成功的街区制产物,莫过于高级住宅区、高级购物商店林立,名媛仕绅云集的纽约第五大道。据英国一家咨询公司对全球45个国家所做的年度调查显示,第五大道目前是全球租金最贵的零售业场所,商铺的年租金可超过每平方英尺1000美元(约70241元人民币/㎡)。

■衍生五大机会,十盘成投资首选

在国务院要求未来城市规划要遵循“街区制、窄马路、密路网、开放小区”等原则的背景下,对一部分购房者而言,可能需要相应地调整购房策略,同时也蕴含着丰富的投资机会。

首先,城市交通微循环的打通,意味着出行的便利度和效率将得到提升,城市堵车情况得到有效缓解。在此情况下,私家车的保有量将进一步上升,从而带动小区车位需求量的上涨,届时小区的车位将更值钱。因此目前深圳车位比较高的项目如宝能城、宝能公馆、半岛城邦、怀德峰景等,值得关注。

而对于很多担心住宅小区围墙打开后会导致安全性、私密性、静谧度有所缺失的购房者来说,目前已经建成的架高式封闭小区将成为购房首选。因为已经建成的架高式封闭小区,将成为街区制大力推广背景下唯一不可打开的类型,安全性、私密性、舒适性都将得到凸显。而目前深圳市面上诸如此类的项目有港铁天颂、半岛城邦、熙璟城2期等。

“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,意味着城市的街口数量将大幅度上升。纵横交叉的城市“毛细血管”让步行、骑车等绿色出行方式更受欢迎,增加了行人与街道接触的可能性,在此情况下,优质的街铺将获得价值的进一步提升。同时住宅小区的围墙被打开后,小区一楼的邻路住宅将因此获得商用化的机会。而目前拥有临街商铺的项目如半岛城邦、豪方天际、熙璟城2期、益田·玫瑰府邸、郑州中海锦苑等,都将成为受益者。

此外,街区制将推动私有道路公用化,本质是将城市的空间向政府转移,政府可分配的外包工作大增,将提供更多的就业机会,同时社区道路纳入政府公共配套系统,将使得社区管理更加规范化、集约化。而前瞻性采用街区制对项目各组团进行规划设计的华润城,将坐享其成。


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