北京，一座海纳百川、雍容大度的城市。房地产市场作为北京经济与文化的重要组成部分，相应也印刻着这座城市的诸多特质，或恢弘或厚重，或创新或灵动，或承袭历史积淀或依托高新科技，看透了北京的房地产，也就读懂了大半个北京城。

北京，一座海纳百川、雍容大度的城市。沧海桑田、斗转星移见证了她三千多年的厚重历史；五朝古都、皇宫陵苑成就了其恢弘的气势！北京，自古有“幽州之地，左环沧海，右拥太行，北枕居庸，南襟河济，诚天府之国”之美誉。70万年前，北京人在这里繁衍生息，然后延续至燕之蓟城，又从燕之蓟城到唐之幽州，再从元之大都至明清之帝京。

如今的北京历经数十代的经营，拥有众多辉煌的帝都景观和丰厚浓郁的文化底蕴，世界最大的皇宫故宫、我国最大的祭天神庙天坛、世所罕见的皇家园林颐和园、世界八大奇迹之一的长城、北京最大的古墓群明十三陵，还有周口店北京猿人遗址都已被联合国教科文组织列入世界文化遗产。

天安门、故宫、天坛、颐和园、北海等等数不胜数的古迹为这座城市添加了更绚烂的色彩；鸟巢、水立方、中国国家大剧院、中央电视台总部大楼等屹然崛起的现代建筑也成为了这个城市新的符号。北京还有个更为神圣的职能——中华人民共和国的首都，作为我国的政治、文化中心，她是全国各族人民心中的圣地。

帝都：厚重的历史沧桑

北京，是一座有3000余年历史、850余年建都史的文化名城，她不仅是中国八大古都之一，也是五朝帝都。公元前1040年，在今天的宣武区广安门一带北京正式建城，之后燕、金、元、明、清五代均定都于此。1949年10月1日，中华人民共和国成立，北京成为新中国的首都。

这座城市是中国历史上最重要的组成部分。在中国过去的八个世纪里，不论历史是否悠久，几乎所有主要建筑都拥有着不可磨灭的民族和历史意义。在从燕国起的2000多年里，建造了许多宏伟壮丽的宫廷建筑，使北京成为中国拥有帝王宫殿、园林、庙坛和陵墓数量最多，内容最丰富的城市。其中，又以故宫、四合院、中轴线最有代表性。

北京故宫，明朝时叫大内宫城，清朝时叫紫禁城，这里原为明、清两代的皇宫，住过24个皇帝，建筑宏伟壮观，完美地体现了中国传统的古典风格和东方格调，是中国乃至全世界现存最大的宫殿，是中华民族宝贵的文化遗产。

北京中轴线是指元、明、清时的北京城的中轴线，北京的城市规划具有以宫城为中心左右对称的特点。中国著名建筑大师梁思成先生曾经说：“北京的独有的壮美秩序就由这条中轴线的建立而产生。”北京的中轴线南起永定门，北至钟鼓楼，长约7.8公里。从南往北依次为：永定门，前门箭楼，正阳门，中华门，天安门，端门，午门，紫禁城，神武门，景山，地安门，后门桥，鼓楼和钟楼。从这条中轴线的南端永定门起，就有天坛、先农坛；太庙、社稷坛；东华门、西华门；安定门，德胜门以中轴线为轴对称分布。

北京四合院，源于元代院落式民居，自元代正式建都北京，大规模规划建设都城时起，四合院就与北京的宫殿、衙署、街区、坊巷和胡同同时出现了。老北京四合院遍布全城，雕梁画柱的门廊，曲折幽静的庭院，为这座城市平添一份幽雅。如果注意观察，会发现四合院的典型布局是:正房坐北朝南，大门开在东南角。如果问一问四合院居住的老人，他们会告诉你，这样的建筑布局叫做“坎宅巽门”，跟风水有关。封建社会选址建房，一般都按此布局，至今一些人家建房还在遵循这样的建筑模式。

尽管日月如梭，时代变迁，尽管宽阔的道路替代了环绕北京的城墙，高楼大厦正在逐步取代青砖灰瓦的四合院，但北京仍保留着浓郁的帝都历史风貌。

胡同：北京文化的印记

就像弄堂之于上海，经历了数百年风雨沧桑的条条胡同，是老北京人生活历史的见证，也是北京传统文化的组成部分。灰色的房瓦砖墙，古老又雕刻精美的门楼门墩，四合院中几棵瑟瑟的古槐，狭窄又四通八达的胡同，一个个普通的居家场景，构成北京人传统生活方式的活画廊。

北京的胡同产生于元代，至今已有700多年的历史，胡同即为蒙语“水井”一词的转音。元建大都开始，北京逐渐形成了皇帝居中、百姓拥居周围的格局，分布在皇宫周围的是大大小小的四合院，胡同就是四合院之间的通道。胡同和四合院反映了封建社会的礼制、家庭的宗法制，是封闭的社会生活的缩影，是典型的传统文化与建筑形式有机结合。胡同的兴盛、变革与衰落反映了社会经济的发展和历史的变迁。

过去，北京的胡同不仅是城市的脉络，交通的衢道，更是北京普通老百姓生活的场所，京城历史文化发展演化的重要舞台。它记下了历史的变迁，时代的风貌，并蕴含着浓郁的文化气息，好像一座座民俗风情的博物馆，烙下了人们各种社会生活的印记。而今，随着城市现代化步伐的加快，许多胡同在大规模的拆迁改造中消失了，为高楼大厦或绿地所取代。

变迁：京津冀一体化，楼市先行

时间来到2015年，4月30日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议通过《京津冀协同发展规划纲要》。规划对京津冀区域整体定位和三省市功能定位各4句话，北京定位为“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”。

为了实现北京4个中心的定位，一场规模宏大而有序的疏解工程正在轰轰烈烈的进行当中。2015年，北京在交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域已经率先取得突破，深化改革、创新驱动、试点示范有序也在推进，协同发展已经取得显著成效。

北京，正在创建一个以人为本、和谐发展、经济繁荣、社会安定的首善之区。而创建首善之区，亟待解决的问题就是大城市病，北京大城市病积弊已久，破解这一难题必然涉及复杂的社会工程，为加快破解大城市病，近来北京相继推出了系列举措，一张首都瘦身图日渐明晰。而房地产作为北京市的一项重要产业，无疑将发挥其产业杠杆功能，在北京完成“有序疏解非首都功能、优化提升核心功能、解决大城市病”三大重点任务中起到重要作用。

2015年北京房地产市场风起云涌，豪宅林立，地王频出，房价预期不断被抬高，楼市整体高端化趋势愈加明显。不断高企的房价势必将对未来北京人口结构产生巨大影响，而人口则是北京大城市病的主要病因。在京津冀一体化背景下，北京房地产市场呈现出了房价上涨、需求外溢、楼市升级等特点。

房价不断上涨，北京进入豪宅元年

2015年一系列楼市刺激政策出台，叠加数次降息降准，北京房地产市场开始回暖，并呈现出成交均价高、房价上涨速度快的特点。

据克而瑞统计数据显示：截至11月30日，北京商品住宅成交均价已达31360元/平方米（剔除保障房自住房），环比2014年上涨7.54%；回顾近年来北京房价走势，2006年至2015年房价从8077元/平方米飙升至29967元/平方米，十年房价每平米翻了近4倍。从十年数据上可以看出北京房价基本上每天都在上涨，每平方米平均每天涨了6元。

另据克而瑞统计数据显示，2015年前11个月北京商品住宅的成交金额高达2607.81亿元，达到了自2010年以来的近5年同期新高。其中，成交均价10万/平方米以上项目为9个，而这一数据在2014年仅为3个，成交均价在50000元/平方米的项目也增加到了81个，北京全面进入“高价高端，豪宅元年”。

需求不断外溢，北京进入“六环时代”

随着城区土地资源的日渐稀缺，加之城市框架拉大，北京楼市热点正在加速外移，北京楼市成交结构的九成位于五环外。五环内可售新房从过去的2万套以上下降至现在的1万套左右，剔除其中的部分无效库存，实际上五环内的可售数量十分稀少。供应疲软是促成楼市向外转移的主要原因。随着五环内土地开发的日渐饱和，土地供应捉襟见肘，北京近几年新增出让的土地大多集中在五环外。

2015年以来，北京土地市场格外火爆，历史总价第二、第三的地王接连在年底出现，土地楼面价屡屡创下新高，甚至六环外也迎来土地楼面价突破3万元/平方米大关的地块。可想而知，受高企地价的影响下，未来五环内住宅平均售价要突破6万元/平方米，动辄上千万的总价势必会将所有刚需和部分改善人群拒之门外。据克而瑞统计数据显示，目前北京五环外5万元/平方米以上的高端楼盘在18个左右，而且自2015年11月以来，单价在8万元以上的项目有6个取得预售证，其中5个项目均位于五环外。可见未来“顶豪”项目将逐渐向五环周边及五六环之间蔓延，逐步飙涨的房价使得这里或将成为北京新的高端聚集区，北京的刚需刚改需求将被迫外溢至六环。

北京积分落户，人口优化迎楼市升级

2015年12月10日，北京政府就《北京市居住证管理办法（草案送审稿）》和《北京市积分落户管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，居住证取代暂住证、积分落户北京已为时不远。

初看之下，北京的积分落户新政与京津冀一体化并无多大关系，事实上这是京津冀一体化的重要举动。根据京津冀一体化的纲要精神，北京主城区将在2020年前向外疏解200万人口，主要承接地是北京的远郊区及环京带的廊坊、保定、张家口等。

通过积分落户新政，北京主要意在二个优化：引导人口在京内及京津冀二个维度的一体化布局，以优化北京人口结构；与此同时，引导产业在京内与京津冀二个维度布局，以优化北京的产业结构。“二个优化”符合京津冀一体化下京内一体化与京津冀一体化等两个一体化的现实需求。在10日出台的《北京市积分落户管理办法（征求意见稿）》中规定，就业地和居住地由城六区转移到其他行政区均有加分，而从其他行政区转移到城六区则相应扣分。相应规定利于将人口由主城区向外引导，根据职住区域指标及分值，未来考虑在北京落户，将有不少人将会调整工作和居住区域，中心城区常住人口规模将有所缩减，人口由城六区向郊区县转移。中心城区住房市场需求将有所缓解，从而调节中心区域房价。

在京津冀一体化的大背景下，房地产市场会继续发挥其杠杆作用，促进京津冀区域产业均衡发展，为北京疏解非首都功能、优化提升核心功能、解决大城市病做出贡献。相信不久的未来，北京势必将成为一个以人为本、和谐发展、经济繁荣、社会安定的首善之区。