2015年北上广深的房价持续上涨，特别是深圳以47.5%的同比涨幅排在首位，这得益于深圳放开信贷，在2015年的住房贷款突破6000亿元。深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度，可谓是名副其实的“杠杆楼市”。

深圳楼市去年以来的暴涨，透支了未来几年的涨幅，也让深圳想买房的年轻人彻底远离市场。

楼市这股疯涨的妖风从深圳刮起来

2015年，深圳楼价高歌猛进，12月深圳新房同比涨幅高达47.5%,二手房同比涨幅也达到了42.6%，而仅一河之隔的香港，楼市冷风骤起，这成了中国楼市奇特的一幕。而2016年初以来，深圳式的疯狂上涨正迅速传染一线和省会城市。

据一位熟悉香港和深圳的朋友披露，2015年内地其他一线城市房价受到抑制，而独有深圳房价大幅上涨，就是由这批有房有公司的香港人开始炒起来的。卖房者大多是这些老板，买房者很多是这些老板们的保姆或司机，老板和保姆、司机签个假的劳动合同和收入证明，老板垫付首付，房产高价转让后，银行再贷七、八成贷款给老板，这样老板房产相当于拿到房价大幅上涨后70%-80%的贷款。

这个贷款比例远高于常规住房抵押贷款的50%。老板们拿到这些人民币房款后，通过贸易通道出境，兑换为美元，再坐等人民币贬值。而对于司机和保姆来说，他们也无所谓，反正先住上豪宅享受着再说。这种模式相当于把银行贷款套出来，大大增加了商业银行贷款风险。

如此一来，深圳房价的恶性上涨，又反过来对于刚需者形成了极大的逼空压力。他们害怕在过去多年房价上涨后，未来房价涨得更多，更买不起房。在对过去一再错失买房机会极为懊悔和十分担心未来的情绪压力下，很多人被逼空逼得完全丧失了理智，奋不顾身地买房。就如同去年A股5000点以上加杠杆买股票的人一样，这样就推动深圳整个楼市的全面上涨。

这种并不正常的深圳爆炒楼价套贷的方式，在2016年以来有向全国一线和省会城市蔓延的趋势。

深圳楼市还停在高增长的惯性里

2015年深圳的楼市，走出了有异于北上广三个一线城市的另类曲线，在全国普遍低增长或负增长的情况下依然一枝独秀，领涨全国。2015年深圳新建商品住宅与二手住宅价格涨幅均超四成，这意味着如果有投资者在2014年年末花100万在深圳买了一套房子，一年之后，已经赚了40多万。

在深圳，当地的许多购房者目前仍停留在高增长的惯性里，对2016年的深圳楼市仍然抱着必涨的信心。

仅一河之隔的深圳和香港，2015年楼市的表现可谓是“冰火两重天”。由于住宅供应增加、经济状况走弱、资本市场遇冷等原因，去年香港的房价就开始有了松动的迹象。香港房价在2015年最后一个季度下跌了7.5%。香港差饷物业估价署的数据指出，香港私人住宅楼价指数在经历了两个月下跌后，去年11月降至293.4的低位，创去年3月以来新低。

在深圳地产圈有这么一个观点在流传，就是随着美元走强，香港楼市将下滑，而深圳经济维持高增速，深圳房价不久后将赶上香港。如今有不少香港人到深圳买房，他们认为，尽管深圳房价涨得快，但仍然只有香港房价的一半，投资空间较大。

深港之间楼市悄然发生的变化，正在被越来越多的市场人士所觉察。春江水暖鸭先知，一名在香港上班的深圳籍房地产经纪人表示，在每天往返于深圳河的路上，他突然产生了一个想法，今年要把深圳的房子卖了，回香港买房。

深圳楼市是杠上加杠

在四个一线城市中，去年深圳房价的涨幅独占鳌头，市场各方声称，房价不断高涨代表着城市竞争力越强，为此找出了多种支撑高房价的理由，如经济增速最高、高科技和互联网企业发展势头猛、环境最宜居等方面。不过，深圳市规划国土委内部人士告诉北青报记者，上述这些因素这几年一直存在，并非去年才出现。那么，到底是什么风把深圳这波楼市给吹起来了？

在过去4年里，深圳每年的成交面积都在400多万平方米，2012年甚至低至366.74万平方米。但在2015年，深圳的成交面积从2014年的403.06万平方米陡涨至665 .89万平方米，涨幅高达65.2%。这一切得益于深圳在2014年底-2015年放开信贷，使得深圳在2015年的住房贷款突破6000亿元。从这个意义上来说，深圳楼市可谓“杠杆楼市”。

6000亿元的住房贷款余额已经超过了北京。根据中国人民银行发布的数据，2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪，但是，深圳的住房贷款余额却超出北京一截，在全国仅次于上海。而深圳的经济总量、货币量、人口数，都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款，居民储蓄存款仍不及京沪的一半。由此可以得出一个结论，深圳楼市是基于高杠杆的楼市，深圳楼市是杠上加杠。

真正的刚需已经入不了市了

楼市的杠杆牛会像股市那样夭折么？

6个月期限的股市融资很容易被打爆，但楼市杠杆（按揭贷款）是长期贷款，对楼价的支撑也就更坚挺。当然，前提是货币政策不能收紧。

根据数据，深圳楼市投资客比例已超过25%，正常市场投资客的比例应介于10-15%之间。另外，去年深圳买房者中换房或改善置业占了近三分之二，他们大都用已有住房进行二次抵押贷款，从银行套钱出来再投资，许多家庭不惜多方借贷投资买房。

很多购房者从各种渠道凑来的资金，甚至包括信用卡套现、银行信用贷、小额贷甚至是抵押消费贷等方式都用上了，他们都想借机搏一下。

一旦信贷政策收紧，市场将迅速冷却，房子是流动性较差的不动产，购房者买涨不买跌，投资客并非想卖就能卖出去，面临的风险很大。

深圳楼市的暴涨，最坏的影响是真正的刚需已经入不了市了。现在深圳连关外的房子都已经涨到了每平方米4万多元，在深圳上班的年轻人已经望房兴叹。

深圳市民都想去广州抄底

跟深圳相比，广州楼市是一线城市的另一个特例。跟深圳2015年四成多的涨幅相比，广州的涨幅几乎可以忽略不计。去年广州一手住宅成交面积是深圳的1.6倍。但深圳房价却已是广州的2.2倍。以至于不少深圳的市民都产生了“卖掉深圳的房子去广州抄底”的念头。

这一轮的楼市放贷款杠杆暴涨，与2015年上半年股市放贷款杠杆暴涨有着惊人的相似。不同之处有两个：1、楼市的财富总规模约是股市的10倍！其一旦重蹈股市覆辙，其破坏力要大10倍；2、股市里放杠杆者尚属少数，而买房者绝大多数都放3-5倍杠杆，一旦楼价如股市那样大跌50%，则其制造百姓负资产的规模何止10倍于股市！