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行业观察
领先他者两个身位:极准节奏的房地产投资与开发宝典!

作者:@尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-03-24 09:21:49点击2617


■真正的率先起跑,是思想而不是行动!

3月26日本周六,就是我们的自费关门讲座第4讲,目前报名极理想,只剩最后6个名额了,又是一场大讲。其实我们每一场的讲座,都力争带来知识增量、不断地开拓新视野,这也就是为什么跟随我们的听众获利相对更大,会上“脑瘾”的根本原因。

本次讲座后天就要开始了。我们讲座都是保密性的,其内容在公开的渠道都不会透露(会延后一个季度或者半年以上,才会对外)。今天在这里给大家透露一个2005年为VIP客户发布、2011年公开发布的观点,你现在看仍然不会过时。

但如果你是现在才知道,在踩准节点获取更大利益上你是吃大亏了的。对于先进的思维和思想、方法论,早一天获取就是早一天收益、晚一天过去就是多一天相当亏损。好了,言归正传来说说这个老而有理、仍然有价值的话题。


■5大生产要素阶段与房地产的表现

在经济运行过程中,生产要素的发展大致会经过5个阶段:资本紧缺期→资本广化期→资本宽化期→资本深化期→人力内化期。每个阶段相应的投资布局选择不同、决策不同、产品不同,乃至于运用杠杆的幅度和程度也有所不同。

以深圳为例吧。

①资本紧缺期,投资房地产容易亏损

在1978~1997年之间,深圳基本处在资本紧缺期,这一时期需尽量向内外招商引资,人工低、地价低甚至倒贴,此阶段的不动产投资易亏损。

②资本广化期、资本宽化期,投资房产的收益与做实业接近

1998~2005年,深圳进入资本广化期,这个阶段,实际资本价值的增长率与劳动力的增长率接近。资本广化”带来“资产宽化”效应,也就是说,本阶段资产价格的增加等于劳动投入或者劳动效率的增加,此时是房价增长最平稳阶段。

③资本深化期,资本说话,资产价格暴涨!

而到了2006年,尤其是进入2010年以后,深圳厚积薄发,快速进入“资本深化”阶段,这个阶段,深圳生产效率的增长,主要依赖于资本-劳动比率(资本装备重型化)的持续提高,资本的贡献大,资产就会拿去利益的大部分。

目前在深圳,前三个阶段已经完成了,而深圳将在资本深化期运行较长的时间,人力内化期其实也已经慢慢起步。在资本深化期,深圳生产效率的增长,主要依赖于资本-劳动比率(资本装备重型化)的持续提高。

而在这个阶段,劳动工资增长赶不上生产率、企业收入及GDP的增长,也赶不上以房地产为主体的资产价格的增长。没有这种“资本深化”导致的资产升值,产业就不能深化、结构升级和竞争力的提升就都只能是空想。

在资本深化阶段,租金价格信号还处于积蓄力量的时期,对资产价格信号却是个机会,价格的涨幅动则以倍数计算。所以,2006年开始一直延续至今,深圳房价呈现倍增的现象,是不足为奇的。

④人力内化期:租金大涨

但这个过程,随着经济的发展,必然会结束。“资本深化”阶段制造业劳动力的群体收入提高,会促使产业去升级与转型,内需开始逐渐旺盛。这个时期,高端服务业如金融、贸易、文化创意等成为新兴的主导产业,资本深化期行将逐渐结束,“人力内化”期将到来。

在人力内化期,就是社会经济的发展,资本开始退居第二,人的作用开始位居第一的阶段。这时,由于以人为主导,生产率、附加值、人力资本会不断增长,个体收入提高,并最终成为享受附加值的主导力量,从而相应提高消费能力和行为,并对楼市产生实质影响。

人力内化期的楼市主要变化,主要是资产价格信号将开始平稳,但房产的消费信号开始强大。一般的劳动力在工资增长以后,仍然不足以进入资本市场,但其消费房产的实力却大幅增加,租金(无论是住宅还是商用物业)就开始大幅度上涨,社会的食利阶层开始壮大。到了这个阶段,一些非有效地段的物业开始被抛弃、而拥有现金流的地方的物业最开始广受供需双方的欢迎!

■思想决定一切!只利剩最后6个名额

各位看看,按照生产要素所起作用的5个阶段,无论是房地产企业的开发,还是个人的房地产投资,其实能比较准确踩中每个时间段的节点,获取各个阶段的最大利益。

有了类似的理论支持,才能够在某个阶段做出最坚决的决策,而不至于因为转换轨道出现短暂的波折而放弃努力,也不至于进行反阶段的操作而产生相对审慎。

思维改造头脑革命,可见有多么的重要。3月26日本周六的自费关门大讲,着眼的就是寻找根本性投资规律,目前报名极理想,只剩最后6个名额。届时我将为到场者揭秘一些原来保密藏的投资工具,相信这些将影响到购房者和投资者的身家大事!最后6个名额机会在此:http://www.banq.cn/html/26245.htm

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