3月27日，深圳市房地产研究中心主任、国务院特殊津贴专家、王锋博士就3月25日深圳楼市新政，发表了题为《关于深圳楼市新政的几点看法》一文。文中，王锋提出多个重要观点：

1.深圳库存消化周期下降至6.9个月，供求紧张。

2.房价过快上涨可能导致金融系统不稳定，不利于实体经济及人才安居跟高端人才引进。

3.从供给侧角度解决楼市的问题是根本之道，深圳将多渠道增加住房供应：

1）新增供应，特别是特区外的；

2）尽快推出政府储备用地；

3）提高轨道交通沿线等土地利用和开发强度；

4）未来5年筹建40万套供应35万套保障房。

4.差别化信贷政策调整并不会冲击到住房的刚性需求。

5.限购条件提高，不会使想来深圳创业，就业扎根的人群改变想法。

6.建立诚信清单，规范从业人员，抑制投资投机和短期炒作。

7.首付贷摸底有利于降低不合理杠杆。

8.楼市分化的区域不平衡很难完全通过市场之手自然调节，需要调控政策及时引导。

9.深圳投资性购房的比例从此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。

以下为全文:

3月25日，深圳连夜出台楼市新政，从增供给、调需求、防风险、保秩序等角度，全面护航楼市，为稳定市场传达积极的信号，符合当前市场实际情况，有利于深圳楼市长期、稳定、健康的发展。

楼市调控适应形势发展

2015年四季度以来，随着国家一系列加快“去库存”的表态，加上货币政策宽松基调不变，市场普遍认为，未来政策还将会大力扶持住房。此外，各界对我市住房市场基本面（人口、住房供求、产业升级、收入水平）非常乐观，导致市场对2016年我市房价继续上涨的预期强烈。

根据有关数据，截至今年3月26日，我市新建商品住房批准预售91.12万平方米、9124套，面积同比增长12.6%；新建商品住房成交152.53万平方米、14769套，面积同比增长17.7%；二手住房成交294.33万平方米、36451套，面积同比增长78.2%。此外，今年1月份，新建商品住房简单均价为46515元/平方米，2月份达到48095元/平方米，3月份达到48112元/平方米，房地产市场继续保持高位运行，房价继续快速增长。此外，商品住房库存消化周期由2015年中最低点的6个月缓慢回升至年底的7.4个月，但近期库存消化周期又下降到6.9个月；住房库存消化周期在12个月左右为正常状态，我市住房市场供求关系一直处于紧张状态。

按照近期房价走势与成交来判断，2016年深圳楼市还可能继续升温。如此，因房价和炒房导致的财富积聚和分化进一步加剧，低收入人群和人才住房问题更加凸显，住房民生属性进一步削弱，可能造成社会不稳定因素。房价过快上涨短期内会造成金融风险积聚，可能导致金融系统不稳定。同时，房价地价上涨、房屋租金上涨，实业发展和创业成本会越来越高，不利于实体经济生存和发展，不利于人才安居及高端人才引进。

综上因素，过去一年多来深圳房价的暴涨，使得部分居民因承担不起房价压力已准备离开深圳，一些制造类企业也开始考虑退出深圳。因此，当前广大市民和企业对深圳楼市调控政策的出台极为期待。

稳定市场的根本在供给侧调控

去年以来，深圳楼市的火爆，与本市住房需求潜力较大及借助政策东风加快入市有很大关系。因此，本着满足合理需求，多渠道增加住房供应，从“供给侧”角度来解决楼市的问题是根本之道，也是长效机制。今后，我市将进一步发挥市场配置资源的决定性作用，多渠道增加住房供应，满足居民多样化住房需求。在未来几年，我市将积极增加新增土地供应，特别是特区外的土地供应，尽快推出政府储备土地，提高轨道交通沿线等土地利用和开发强度。此外，我市未来还将继续加快城市更新，缓解市场供求矛盾，积极引导市场预期。

在住房保障方面，我市还将通过深化住房制度改革，加强人才安居政策的顶层设计，建立分层次、多渠道、广覆盖、规范管理的住房保障体系，并通过新增用地供应倾斜，城市更新配建，优先在地铁沿线等交通便利、配套完善的重点区域建设，加快推进我市保障性安居工程建设。根据近期发布的“十三五”住房保障规划，未来5年，我市将筹建40万套、供应35万套保障性住房，规模比“十二五”有大幅度增长。

差别化信贷政策精准降低投资投机杠杆

截至2015年末，我市个人住房贷款余额在7000亿元以上，比北京、上海和广州均要高，平均贷款成数超过6成，新发放个人住房贷款较上一年增加了2.3倍。我市去年住房贷款余额增幅较大，与投资投机入场较多不无关系。为合理控制金融风险，降低投资投机的杠杆率，有必要进一步完善我市差别化的信贷政策。首先，该政策贯彻国家分类调控、因城施策的精神，也是较为有效的经济手段；其次，在差别化的信贷政策上，国家金融监管部门也给予了包括深圳在内的一线城市有自主决定的权利；其三，针对近期市场快速上升、部分人群利用杠杆投机炒作，冲击了合理的住房需求，推升了房价，这也需要我市进一步完善差别化的信贷政策。

此次差别化信贷政策调整并不会冲击到住房的刚性需求，而且真正做到了差别化对待，有效支持合理住房需求。首先，“对于购房人家庭名下无房且近2年内也无住房贷款记录的，仍执行原来3成的贷款首付比例”，也就是说，我们支持的是真正的首套住房需求；其次，“对于购房人家庭名下无房但近2年内有贷款记录的，或者拥有一套住房并已结清相应住房贷款的家庭，贷款首付比例不低于4成”，在供求紧张、房贷杠杆上升的情况下，需要对这部分需求和第一种情形区别对待，但同时这部分需求不低于4成的首付比例，相比起早前“认房又认贷”时的7成，已是大大下降了。这条政策出台的本意，也是通过金融信贷政策，支持刚需，抑制投资，打击投机。

提高购房条件不会影响刚需

深圳作为改革开放较先发展起来的城市，是全国人口和资金的集聚中心之一，又是全国特大城市中最早完成产业结构调整、经济快速增长的城市，深圳经济活跃度高，社会制度较完善，城市竞争力多年来一直居内地城市前列。在基础设施建设与城市环境改善方面，政府投入逐年增多，轨道交通快速发展，教育资源日益丰富，城市绿化水平位居全国前列；深圳生态环境质量较好，也使得年轻而活泼的深圳越来越宜居、宜业。近年来，深圳户籍制度改革的加快，人才落户深圳的条件不断宽松，有本科以上学历的年轻人可以直接落户深圳，其购买住房不存在很大的障碍；此外，对于来深人才，政府已多次提高了住房补贴标准，并不断加大安居型商品房、人才公寓的供应，因此真正想来深圳创业、就业扎根生活的人群，不会因为限购条件的提高而转变想法。此外，2015年深圳非户籍居民购房比例为35%左右，而非户籍购房人群中缴纳社保2年以下的占比并不太高，因此这一政策的实施，对真正扎根深圳就业和生活的常住居民家庭，实际影响并不大。

房地产诚信建设符合政府管理新思路

“诚信清单”主要是指针对房地产相关行业（开发、经纪、估价）的企业经营行为和从业人员执业行为，依据相关法律法规和行业自律规范建立起来的一套监管指标。旨在通过一整套诚信评价指标和企业诚信档案的建立，对企业的经营行为进行诚信评价，对行业内的违法违规行为予以曝光，并将企业的诚信状态及时对外公示，进而通过市场化方式推动企业和从业人员规范、诚信经营。此外，打击阴阳合同，能发挥税收手段对于投资投机和短期炒作的抑制作用，提高房屋交易税收成本，降低投资投机收益空间，形成税收调节长效机制。

加强金融风险防控有利于保障楼市长期平稳

近年来，随着互联网金融的发展，出现了首付贷、众筹买房等现象；而中小银行纷纷推出的消费贷、信用贷、小额贷，除少量用于其他消费，很大一部分流入了楼市并被直接用于支付购房首付。通过首付贷款，实际上实现了低首付甚至零首付，加大了购房杠杆，助推各种投机需求入市，推高了房价，加剧了金融风险。通过调研，2014年以来，本市中小银行的消费贷和信用贷款增长较快，许多银行2015年增长了一倍甚至更高。

首付贷等的兴起使得部分支付能力较弱的购房者进入市场，助推了市场快速上升。2015年四季度，住房成交量结束了三季度的“量跌价滞”局面，进入新一轮上涨。据我们调研，投资性购房的比例从此前的20%上升到年底的40%，甚至更高；新进入市场的投资客呈现收入不稳定、支付能力不足、跟风炒作等特征，这是四季度二手住房价格比三季度上涨20%，新房均价由此前3.5万元上涨到4万元以上的主要因素，也是市场存在很大不确定风险，楼市泡沫与危机泛起的重要因素。

因此，今年3月，我市金融监管机构开展了房地产首付贷与众筹买房的摸底排查，这有利于降低楼市不合理杠杆，是稳定市场、保障楼市长期平稳健康发展的一剂良药。

深圳调控意义不仅在本地楼市

当前，中国经济正处于“去旧育新”的关键时期，房地产市场总体呈现平稳运行的特征，既可以为宏观经济转型营造良好环境，又是实现共享发展的题中之义。相反，借助各种金融工具投机炒房，不仅给楼市及市场参与者自身带来巨大风险，亦无益于中国经济持久、稳定、健康的发展。

房屋是具有居住和投资双重属性的商品，在居住这一社会必要需求尚未得到较好满足时，投资甚至投机需求过旺，不仅不利于房地产行业自身的发展，也有损中国经济的稳定健康发展。此外，经济结构的不合理，我们可以通过市场的力量来自发调整，而像楼市分化所反映的区域发展不均衡，则很难完全通过市场之手实现自然调节，这就需要调控政策及时跟进与引导。尽管直观上判断合理需求和投机需求不太容易，但如果能够让投机购房的成本大幅提升，则显然有助于遏制市场投机炒作。

人民日报评论，“炒作难成主旋律，健康发展有底气”。作为国民经济的重要组成部分，房地产行业既影响着经济运行，又为经济发展整体趋势所决定。从这个角度来看，短期非理性的楼市炒作，显然无助于房地产市场的持续健康发展，也不能为中国经济的长远发展助力。中国经济的稳定增长，既需要目光远大的创新、创业，也需要各行各业的健康、理性。