导读：
■生产要素五个阶段，对投资影响各不同
■投资者应牢记，区域生产要素阶段变化投资有重大影响
■罗湖进入人力内化期后，ONE39业主是幸福的房东
正文：

■生产要素五个阶段，对投资影响各不同

《深圳的“地力之王”：ONE39的城市价值论》一文出来后，关注ONE39的客户对其价值有了初步认识。随后我司负责人@尹香武 先生于3月19日下午，在ONE39营销中心作《地力之谜与金流异相》讲座，对罗湖的城市地力、ONE39价值作了更深入细致的分析。

经过这两次层层细化，如何从城市价值角度，剖析ONE39所释放的内在价值。@房地内参 由此从城市生产要素发展的五个阶段进一步解读，以便为持续关注ONE39的资产人士们带来一些不同角度的认知。

在经济运行过程中，生产要素的发展大致会经过5个阶段：资本紧缺期→资本广化期→资本宽化期→资本深化期→人力内化期。每个阶段相应的投资布局选择不同、决策不同、产品不同，乃至于运用杠杆的幅度和程度也有所不同。
■投资者应牢记，区域生产要素阶段变化投资有重大影响

一个区域城市生产要素进入到人力内化期后，其周边的非有效地段的物业被抛弃并往中心靠拢。此时，区域中心的现金流是最强的。受此影响，区域中心内的物业会广受供需双方的欢迎！而投资者而言，就应该清楚地认识到区域每进入到一个新的生产要素阶段，对投资布局与收益都会产生重要影响。

特别是在楼市投资与布局方面。这种影响体现在当城市处于生产发展要素前三个阶段时，房价呈现的是平稳增长。城市生产要素进入到第四个阶段后房价会出现暴涨，到第五个阶段房价则是趋于平稳。所以投资者应该清醒地认识到城市现今是处于哪个生产要素阶段，然后做出合理的投资布局。

就深圳现阶段城市发展要素而言，是处于资本深化的末期并孕育着人力内化期。近年来深圳服务业的产值占GDP比重不断上升就是一个很好的例证。梳理深圳城市发展，大家可以发现以金融、文化创意等高端服务业为主导的罗湖，是深圳最早进入人力内化期的区。
相比于福田与南山，罗湖服务业占GDP比重达到了95.2%，是深圳第三产业最发达的区。这里有最早的CBD蔡屋围、最成熟的商业步行街东门、华南最好的购物中心、深圳商业租金最高的万象城......

而且，罗湖则是已经处在了城市建设末期，已经进入例如大规模城市更新阶段。如此这般，相当于是为罗湖进入人力内化期后，在商务、商业、住宅等方面需求作基础奠定。可以有理由相信，罗湖2500亿元城市更新完成后，就是其跨入人力内化期的标志。

■罗湖进入人力内化期后，ONE39业主是幸福的房东

如果说现在错过了在罗湖进入到人力内化期前进行房产投资布局的话，那以后将会在时间收益上要比提布局的投资者少，付出的成本也要大。这是因为人力内化期虽然能大幅度提高收入水平，但是仍然不足以支付高企且平稳的房价带来的购房支出，租房就成了必然选择，房租不断上涨那是理所当然的事情。

从租房属性上看，小户型、交通便利、商业与商务氛围醇熟的产品是最受欢迎的。从这些点上看，ONE39主推的约40-81㎡公寓产品，是将来最受欢迎的租赁品种之一。而且，相对于福田与南山的公寓产品而言，ONE39是属于价格上的洼地，价值上的高地。

ONE39拥有丰富的城市资源配套，西南侧即是万象城、东侧与东门商业步行街仅一路之隔、西边是蔡屋围CBD，大剧院与老街地铁站分布东西两侧，未来这里更是五条轨道线路汇集地。因此，投资者应在罗湖尚处于2500亿元旧改中时，把握住对罗湖进行房产投资布局的最佳机遇，及时拿下ONE39这种投资标的，以便在罗湖进入人力内化期后作幸福的房东。