导读：
■唯二的榜外英豪
■物业品类中的价值创造力之王
■前海超越了国际中心的临界点
■构建起了自己的“球极”
■领袖最好的“球籍”之选？
正文：
■唯二的榜外英豪
汉京·九榕台项目，应该是去年里表现最特别的项目，其销售已经超过30亿，进入各种排行榜是应有之义，但各种榜单都没有九榕台的大名，不是不够格、而是统计制度的导致的。明摆着现楼销售比期楼销售更为先进与文明，但汉京·九榕台与深圳另外一个顶豪项目一起，由于是现楼销售，按照规定是不被计入任何排行榜的，这也是醉了！
汉京·九榕台还是去年采取花里胡哨营销动作最少的豪宅项目：微信重在内容建设与观点输出、报广与路牌屈指可数，只针对性地做了一些圈层活动。其营销的创新实力与能效比令人叹服。汉京·九榕台即将推出其压箱货---“在上”系列的楼顶复式与别墅新品。一个新的课题就出现了：我们倒底如何看待这个前海半山区的此类产品呢？
经过与一些客户的交流，我们也发现，深圳经过30多年发展，购房者、投资者都已经专业化了，但就我们的接触来说，事实并不容乐观，知识普及、专业扩散的任务依然很重。这就是@房地内参 以九榕台为一个重要观察对象落笔写下本文的主要原因。
■物业品类中的价值创造力之王
人们接触最紧密的不动产空间类型，包括住宅、商业、酒店、工厂、仓储、写字楼这么几种。虽然同为不动产品类，但其实这些不同品类具备很大的不同，甚至有根本性差别。比如说，写字楼是价值创造单位，通过对员工的各种选择保持其创富生产力，写字楼里的企业挑选员工，是有歧视性政策的：老的不要了、笨的不要、甚至丑的也不要，以此保证自己的生产力。
因此具有人力歧视性政策的写字楼，成为所有物业品种中最具有价值创造力的物业品种，也因此写字楼扎堆且发达的地方，由于其价值创造能力强使得周围的其它房产品种都受益、都好。
商业、酒店这两种物业类型，是价值交换单位，本身并不创造价值。所以商业强的地方其它物业不一定好，比如东门、华强北就是典型，那两个地方的住宅、写字楼就不太好。而在城市，逐渐是以服务业为主，工厂、仓储并不多见，这里就不多议了。
住宅呢，其实是财富消耗单位，获得的财富在家庭里消费、消耗。而且家庭还有个特点，那就是反向配置，能力最弱的家人获得更多资源配置，从而加速家庭的财富消耗，所以住宅对于其它物业品种也是没有带动作用的。这一段文字应该已经让你很明白了：写字楼是所有物业的核心与价值带动者，写字楼扎堆的地方就是价值高地，写字楼扎堆的地方其它物业品类也会好。
■前海超越了国际中心的临界点
汉京·九榕台依靠的大背景是前海。而前海是商务中心。纵观世界级中心区，占地都在5~10平方公里之间。而就建设规模来看，伦敦金融城总建面1600多万㎡、美国华尔街金融中心建筑总量达近1000万㎡、日本东京金融区1400万㎡。一般地说，商务中心具备临界现象：
在甲级商办聚集超过一级临界500万㎡以后，这个商务区就具备“区域中心”的功能。在甲级商办聚集超过二级临界800万㎡以后，这个商务区就具备“国家中心”的功能。在甲级商办聚集超过三级临界1000万㎡以后，这个商务区就具备“国际中心”的功能。
前海中心区规划商办面积1200万㎡、后海商办规划面积400万㎡、海上世界商办规划面积180万㎡、高新区规划商务面积1000万㎡、超级总部基地商办规划面积420万㎡、留仙洞商办规划面积290万㎡，整个南头半岛的规划商务面积为3490万㎡，其中前海占34.38%，位居第一，前海因此具备国际中心的功能。
■构建起了自己的“球极”
犹如上面的数据，如果看整个南头半岛不过40平方公里，但是拥有了3490万㎡的写字楼规划建设面积，加上存量的400万平米，合计大约4000万㎡的写字楼规划建设面积，则已经具备形成全球最大商务中心的格局和底子。这或许就是自2011年以来，南山区成功“超罗超福”成为深圳的地产王区、房价涨幅与涨速最大的城区的最重要原因。
按照200㎡一家公司计，南头半岛4000万㎡的写字楼将容纳20万家企业、200万高生产力的就业者。其已经具备世界级的价值创造能力，与这个巨大的体量结合在一起，为深圳这座全球第二大湾区科技城市，构建起了自己的“球极”----世界级发展极。
具备世界级发展极，对于深圳的意义就是彻底拉开了城市的纵深，具有扩大纵深的城市才能容纳更多的经济与人文行为，而更多的行为有蕴涵着更多创新的可能性，从而为这个城市提供既有速度又有质量的发展机遇。深圳目前难道不正是这样吗？
■领袖最好的“球籍”之选？
计算那4000万㎡的写字楼将容纳20万家企业，就算一家企业一个富人也有20万个。就算其中10%的人想住半岛核心的半山别墅与楼顶复式，也有2万套的需求。整个南头半岛的上档次的山居豪宅，不过4500套、而别墅与楼顶复式不过900套。
可见其供求关系之紧缺或许创造了深圳所有品类中的记录。尤其是以前供应较多的别墅，进入这两年以来，深圳的别墅供应忽然进入低点，成为最稀缺的品种。而世界级发展极的半山别墅与楼顶复式，恐怕已然创造了历史上最严酷的稀缺度。蛇口的半山海景别墅之所以有价无市---别误解，这里的有价无市的意思是你有钱买不到---原因就在这里，谁也不舍得卖啊。
汉京·九榕台背靠小南山，位居南头半岛核心、俯瞰前海中心区与广袤的前海湾区，在产品创新上注重功能分层、建造了最好的先行园林，其森林覆盖率之在城市中极为罕见。这对于商业领袖来说，既近距离自己的决策地点、又超然世外，难道不是领袖们证明自己“球籍”的最优之选吗？
