导读：
■全球首次“定地价、竞容积率”拍卖方式，由中海实现了
■深圳旧改的创领，将在中海鹿丹村项目打开更大局面
■超越了城市更新项目本身，或将颠覆传统房地产行业
■倾注十二万分心血，中海铸造首个第八代住宅产品
正文：

■全球首次“定地价、竞容积率”拍卖方式，中海践行

时光如梭，从中海地产拿下鹿丹村重建项目到今天项目的入市销售，一年时间转眼即逝，中海鹿丹村项目又见证了深圳城市旧改的巨大变化，成为了深圳房地产更新的又一标杆性事件，为后来者提供了更多经验与借鉴价值。以“定地价、竞容积率”的方式竞拍鹿丹村项目，在全世界都是首次出现，中海相当于实现了全球性的创想。

鹿丹村项目位于罗湖区南端滨河版块，滨河大道南，与香港隔深圳河相望，紧邻罗湖CBD，周边有两条地铁经过，其中9号线鹿丹站紧邻着。项目综合改造工程规划总建筑面积为244067平方米，其中住宅234537平方米，商业3300平方米。

2015年2月6日，深圳市政府首次以“定地价、竞容积率”的方式出让鹿丹村地块，即定好地价和回迁物业面积，向下竞争可售商品住房建筑面积，压低项目容积率。该地块总价8.88亿元，起始可售商品住房面积为9万平方米，最终经过近710轮举牌，中海地产以可售面积39900平米力压其它7家竞买人胜出。这在深圳乃至全国都是首例。

鹿丹村项目所采用的“定地价、竞容积率”的拍卖方式，意味着地价不变，但竞价者每举一次牌，商品住房建筑面积都会相应减少，每次递减幅度不少于100平方米，最终总可售部分总建筑面积将随竞得人所报建筑面积核减，但开发商同样需要承担项目的整体开发建设，这就意味着可售建筑面积越少，开发商成本越大，但对可售建筑面积所打造的产品、格调要求更高。

■深圳旧改的创领，将在中海鹿丹村项目打开更大局面

鹿丹村原是上世纪80年代深圳最好的公务员小区，竣工于1989年共31栋多层1300户，是改革前期的深圳相当罕见的大型住宅区，被称为“官员名流村”。由于质量问题，该项目经过15年磕磕绊绊后，如今终于迎来了蝶变，成为了今天为深圳乃至全国人们所瞩目的“中海天钻”。

一个老大难项目的顺利重建，本身就具备多种示范意义与标杆性作用。作为深圳首个成功动迁的旧改住宅小区项目，鹿丹村的重生证明了复杂的旧住宅小区改造依然存在成功的可能。被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅小区改造项目到目前为止全部卡壳，此后三年多时间里深圳市批准的15批城市更新计划再也没有住宅小区。

37年城市经济发展急行军的深圳，土地一直超强度开发，可开发利用的建设用地基本已枯竭，而且90%以上住宅用地需要通过城市更新的方式进行。罗湖作为深圳最成熟发展的城区，这里也是深圳旧改空间最大的地方，但蔡屋围中心就超270万平米，加上中海天钻以北集中起来的城市更新总建筑面积，整体将超过300万㎡。

在此背景下，鹿丹村项目旧改顺利启动与建设的意义，之于整个罗湖乃至深圳的住宅小区旧改，甚至可以为后续者带来更多借鉴意义。正是由于鹿丹村旧改项目之重要性，早在2015年3月31日鹿丹村旧改开工之际，省委副书记、市委书记马兴瑞上任后的首次公开政务活动就是赶赴鹿丹村片区综合改造重建工程项目现场，并肯定了鹿丹村竞拍及旧改方式所带来的实质性带动意义。

■超越了成功的城市更新项目本身，或将颠覆传统房地产行业

不止是深圳首次出现的“定地价、竞容积率”拍卖方式，深圳市还以鹿丹村为试点，率先引进项目现场处理建筑废弃物模式，最大限度地节能及减少碳排放，建成后绿色评价应至少达深圳市绿色建筑铜级或国家一星级以上标准。同时还要求房企在商品房建设中开展住宅产业化试点，预制率不低于15%，装配率不低于30%。这就要求房企必须寻找拥有产业化生产技术的承建商，或拥有相同技术的总包单位，才能完成任务。

基于此，鹿丹村重建项目从最初就被视为深圳旧城改造的“试验室”，更多新模式、新做法、新思路要从这里“生长”出来。深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫就这样表示，鹿丹村诸多创新带来的意义，远远超出一个成功的城市更新项目本身。而对于中海拿下了鹿丹村旧改项目，不少行业人士如此表态：从开发资质及行业发展经验来看，中海是整个深圳为数不多的具备建造鹿丹村重建项目的开发企业。

由于鹿丹村重建项目的重要性及标志性意义之大，从确定拿到该项目之后，中海地产即进入了紧张的备战与开发状态。对中海来说，这也是一次战略性的改革，将联合自己的兄弟公司在深圳做产业化建设。可以预料的是，一旦中海把经验带回来，房地产开发的整个建设流程将得以极大改变，或将颠覆传统的房地产行业，也将促使行业进一步加快转型升级。

■倾注十二万分心血，中海铸造首个第八代住宅产品

为了开发该项目，中海地产倾注了十二万分的心血，由于从一开始就吸引了太多太多人的关注，也给中海地产提出了更高的开发要求，并决心以第八代住宅的研发铸就时代精品，并传承鹿丹村的文脉与深圳精神。

在建造方面，中海地产携手专注建筑的上市公司中建国际旗下的海龙构建厂来打造天钻项目。住宅产业化相关人士表示：“中海拥有不只是超强的融资及成本控制能力，而是拥有住宅产业化全系列生产线。这是中国目前任何一家房地产企业都无法比拟的。”

根据资料：中国建筑国际旗下海龙构建厂在香港做产业化建设已有20多年历史，此前在深圳没有做过项目，此次鹿丹村正是深圳中海地产和海龙构建厂建设的第一个项目，也就是目前大家所瞩目的“中海天钻”。

海龙最早经过英国人最严格的质量把控，实力和能力都是世界级的，而英标正是世界产业化技术最高标准。为此，整个项目采用BIM技术，全专业过程核查跟踪项目建设及使用情况，而且按照深圳市绿色建筑登记铜级或国家以一星级标准以上执行。

在产品规划方面，中海地产携手深圳市库博建筑设计事务所有限公司，由具备丰富经验的合伙人兼执行董事邱慧康先生主创，结合项目所在的地理位置，利用规划布局的方式，将繁华与静谧用有序的空间节奏进行分隔，规划设计好回家流线的序列感，让人体验由繁华逐渐变得静谧，并在几经自然与喧闹都市两个世界之间得到平衡。

在建筑设计方面，中海天钻整体设计风格融汇东西方设计元素，是古典对称和现代简约的完美结合。几何的挺拔竖向线条，强调对称，干净利落，大块渐成的风格，形成强烈的视觉感受和韵律，表达了高端阶层一直追求的高贵感。这也是深圳首创的芝加哥建筑风格。

而且所有户型均采用全板式格局，使得客厅一字排开，使得住户拥有全景观视野。更甚的是，中海天钻还采用了私人定制精装交楼模式，所有户型格局可以定制化，可以提供一个灵活空间根据业主要求提供多种选择；而且装修设计定制化，可以为业主提供多种装修风格材料标准选择，一次性解决业主各层次的需求。

在产品方面，中海天钻更以深圳首见的七大健康系统，构建了最基础的硬件平台，全方面地从防霾除PM2.5系统、全屋新风置换系统、抗干扰隔音降噪系统、同层排水系统、24小时热水供应系统、高效节能隔热外窗系统&外墙、屋顶热阻隔系统等多个方面，为业主的室内外健康提供了最基础，也是最长久的系统性健康保障，配以超越香蜜湖一号的PLUS礼宾服务，旨在为业主提供健康居住系统，引导居者回归居住本质。

面向全球人士仅献约200户稀缺席位，户型为120平米、180平米两种，定制式精装交付的中海天钻，在正式亮相之前，已经在国外转了一圈，在伦敦、纽约、北京、香港进行四地巡展，甚至在入市前已有40套被海外提前预定。2015年12月26日，中海天钻在12月26日低调举办仅针对白金VIP客户的专场选房，当天认购金额超12亿元，均价接近10.5万元/平米，首批主推的100套单位基本售罄，现场单价在8.5-15.5万之间。目前中海天钻2期新品160、180平米定制精装产品在售。