导读：
■决定房价的是政策？当然不是！
■论深圳高房价，“土地刚性”足矣
■顶级豪宅价格离谱，土地说了才算数！
正文：

■决定房价的是政策？当然不是！

最近在微博上看到某地产专家发表这样的言论：“阻止你买房的从来不是高房价，而是你的错误认识，包括对政策的幻想！”，觉得非常有道理。首先不可否认，政策因素、或者说媒体大肆渲染解读的一些表面上的政策，对楼市影响确实很大。

然而，真正的核心政策或者有决定意义的政策或思路，是需要购房者自己体会。就拿深圳最近出台的325新政来说，据媒体报道，新政过后深圳楼市直接从“阳春三月”变成了“倒春寒”，出现新房成交量价齐跌、楼盘降价销售、投资客大批量抛售房产等楼市降温信号。

在这样的政策及舆论引导下，难免会有不少购房者相信深圳房价会降，对入市持观望态度。然而，对于深圳未来房价的走势，业内人士给出的结论却是波动性地稳健上涨。在深圳房价本就高企的情况下，对于这样的预测肯定会有不少人持怀疑态度。

那么深圳房价高企，且未来持续上涨的动力，到底是什么呢？会是政策吗？当然不是！在楼市面前，政策可能会说谎，但不受政策影响的真实市场需求绝对不会说谎。

■论深圳高房价，“土地刚性”足矣

就以“一线城市中，深圳房价上涨速度为何如此之快？”这一问题为例，业内人士给出了诸如经济发展、产业结构、人口因素等分析解读，其中说法不无道理。事实上，要论述深圳的高房价及高涨幅，其有目共睹的“强土地刚性”是为最有力的说明。

为何这么说呢？仅以土地面积而言，相比其他一线城市，深圳仅为上海的1/3，广州的1/4，北京的1/8。而深圳目前的行政管辖面积不超过2000平方公里，这意味着与其他一线城市可以向周边拓展的优势相比，深圳城市扩张的局限性更大。

同时，在北上广深四个城市的可开发建设土地情况中，由于土地资源的严重匮乏，深圳已基本没有可供成片开发的土地，是名副其实的地急市。数据显示，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，但现在已使用940平方公里。这意味着，未来5年深圳只有36平方公里的新增建设用地，每年仅7平方公里。

如果这组“未来”的数据，还不足以现实地说明深圳可供开发土地的稀缺性的话。那么财政部最新发布的数据，或许能为深圳房价高企提供最有力的证明。数据显示，2015年全国土地收入下降21.6%，而深圳逆势同比增长了36.9%，主要原因就在于深圳土地资源稀缺，地价持续走高所致。综上来看，深圳房价想不升高都太难。

■顶级豪宅价格离谱，土地说了才算数！

深圳整体房价的高企，尚且能用城市土地刚性这一个因素给以有力佐证。那么深圳顶级豪宅价格高，更与土地资源的稀缺紧密相关，譬如去年底出让的宝安尖岗山A122-0345地块，楼面价高达约79907元/㎡，当之无愧地成为2015年全国单价地王，无疑是深圳土地稀缺性的最好说明。

而在整个深圳住宅用地供应不足的当下，南山区的土地稀缺效应尤甚，住宅用地几近枯竭，2015年零成交。在南山土地迎拐点的前提下，土地价值攀升、全国资金聚集、房价继续走高看涨不可阻挡，其中最值期待的当属前海蛇口自贸区。首先前海特区的建立和蛇口自贸区规划，对片区内房价已然具有明显的带动作用，加之蛇口片区住宅供应的紧缺，前海以商务为主的国际金融中心规划，在片区住宅供应有限的市场背景下，片区房价逐渐走高不容置疑。

在此基础上，那些在地段、资源、配套等方面拥有更多优势的楼盘，自然而然将成为直接受益最多的顶级豪宅，位处前海自贸区小南山半山之上的汉京九榕台，便是其中最典型的代表，不仅踞于前海蛇口自贸区的价值高地之上，更拥有基地最低海拔50米，容积率仅为2.2，成就目前片区内唯一超低容积率的半山纯住顶级豪宅。

此外，更值一提的是，项目目前主推的“在上”产品系，是九榕台的两大顶尖产品，最顶级的半山别墅与顶层复式，仅臻稀38席，以自贸龙脊之上的自然高度，得天独厚半山资源，成就前海自贸区内可遇不可再的绝版稀缺半山顶豪。在深圳整体房价高企的市场背景下，对懂深圳顶豪价值的投资客而言，像九榕台这样稀缺的资源型豪宅，其售价根本不算高！