前些日子，因为一线城市从紧的楼市限购政策，我跟童大焕老师写了《环京区域楼市是陷阱还是机会？》云端对话之42篇，重点是从城市化的角度，从购买者的真实行为目的角度，提示了环一线城市房地产的风险。随着这种情绪的蔓延，二线城市的房地产也几乎整体热起来了，甚至部分三线城市也有热销的趋势。我非常担忧，所以，我2016年4月11日晚间写了一封邮件给童大焕老师，把2015年股市疯狂的时候，我们分别写于2015年5月26日，5月27日的两篇当时警示性的文章，作为了云端对话之44篇，回想起我们写完文章10多天的6月12日，上证冲高到5178全年最高点，然后一路暴跌，中间经历了政府万亿资金至今深套的，甚至动用了警察抓人的疯狂救市，也最终无力挽回几乎崩盘的局面。这对迷信权力的人而言，我想是最好的一个警示。贴出旧文，也是为了更好的警示今天楼市的风险。因为从经济管理当局而言，这几乎是一脉相承的逻辑。面对着这种状况，我非常不安。
我在昨晚的邮件中，跟童大焕老师相约，从整个中国宏观经济的角度，金融的角度，和货币政策的角度，阐述中国楼市整体的风险，熟悉我跟童大焕老师云端对话的网友，应该非常清楚我们对楼市的观点，我们都是大城市化，超级城市化的支持者。这也是全世界城市化的趋势。我们从不是全面看多楼市，这一直是我们反反复复警告的观点：中国房地产全面繁荣的时代结束了，进入了分化的时代。这个分化时代的实质是：从城镇化，小城市化，到大城市化的阶段。
关于城市化和因为城市化带来的房地产的具体观点，我跟童大焕老师的云端对话，绝大多数都是这个内容。这里不再重复，有兴趣的网友可以翻阅那些文章。这篇文章，重点是从整个中国宏观经济，金融，货币政策的角度，来提示，我们今天楼市面临着的巨大风险，对很多区域而言，楼市站在了悬崖边上，几乎是最后的疯狂。一如2015年的中国股市。如果说2015年的中国股市是人造牛市，政府试图化解债务危机失败的话，今天的中国楼市，一线城市的从紧限购，导致的环一线城市房价大涨，二线城市跟进的暴涨，几乎是2015年中国股市的翻版，可以称作人造楼市繁荣。这是中国政府在楼市化解债务危机的另一次努力。这才是我非常不安的重要原因。如果大家记住，2015年股市消灭了一批中产的话，这次楼市的疯狂消灭的是更大的一批，毕竟中国人配置在楼市的资产远远超过股市。
1）中国的宏观经济分析
a）我们是怎样发展经济的？
回顾历史是很有必要的：中国经济在经历了毛时代，疯狂折腾的几十年，在他去世的时候，几乎国民经济全面崩溃，这是我们改革开放的的面临的环境，也是最初的改革几乎毫无阻力，全面高歌猛进的本质原因，整个上世纪八十年代，是中国经济和社会发展的黄金十年，在经济学上称为：帕累托最优。也就是每个人的资源获得都建立在别人不受损失的阶段。这也是经济社会全面走向正常化的标志。
进入到上个世纪90年代，以邓小平的南巡为标志，中国掀起了全面改革开放，以特区经济，发展乡镇企业，遍地开花的工业园区和各种开发区，以地方政府招商引资为标志，GDP这个概念被全面引进地方政府的考核为标志，以工业化为主导，这个时期，以农民受损，城镇繁荣为标志。如果大家有兴趣可以追寻那个时代的农民生活，是非常苦的，农业税很重。记得还有本书，上书朱镕基总理的，说农民很苦之类的。当时引起很多人的共鸣。这本书我没看过，是我研究中国经济史从文献中检索到的。
上个世纪90年代末，这种政府主导的工业化，全面产能过剩，国企亏损累累，整个中国银行业不良贷款达到两位数，技术上已经全部破产，所以，朱镕基主导了银行业的一系列的剥离不良贷款，成立四大资产管理公司，对接四大商业银行的坏账。引进外资改造中国的商业银行系统。对国企抓大放小，大规模的国企下岗，给企业甩包袱。在全社会采取的战略是，医疗，教育，全面产业化的战略，财政甩包袱。尤其是98年取消住房分配制度，和分税制，为中国房地产今天的繁荣和地方政府的土地财政拉开了序幕。这个时期的代价是：城市尤其是国企工人，成为了最大的牺牲品。
进入到本世纪，以加入WTO为标志，我们享受了全面的WTO的红利，开始这本世纪十多年的经济辉煌，但又似乎走到了上个世纪90年代末的窘况，产能全面过剩，银行业坏账在经历了十多年垄断性发展后，坏账开始显现，经济连续下滑，体现在房地产上，鬼城遍布，在中国几乎找不出一个不过剩的领域。
我用尽可能短的文字，回顾了中国经济的历史。回顾中国经济的发展史，我们可以得出这样一个结论：国家强势主导经济发展的模式。经济好转的时候，国进民退。经济发展困难的时候，政府甩包袱，成本整个社会来承担。经济发展的目的是以有利于政府为目标。这也是中国工业化领先于城市化的原因。因为需要而让你城市化。这也是长期以来，投资是中国经济发展本质原动力的原因。也是为什么消费在中国对经济发展的贡献不是主导原因所在。康德说：人是这个世界的目的。我们经济发展，以有利于政府的统治为目的。这也是长期以来，政府推行均衡化为目的的本质原因，如果遵从市场规律，以人的发展为目的，让人自由迁徙，那么有的地方的政府可能根本存在不下去，譬如乡镇，农村这一级政府可能不需要存在。政府的庞大官僚集团可能也不需要存在，因为政府的很多职能和官僚集团，是以介入具体的经济活动有了存在价值的。所以说，市场经济必然小政府。
政府介入具体的微观经济活动，各级地方政府的行为就具有了惊人的一致性，他们本来不是专业的商人，讲政治，统一行动，所以，这也是中国政府经济重复建设，各地经济结构几乎雷同的原因。也是任何一个行业，很快就产能过剩的原因。
所以，中国房地产最终也产能过剩，跟钢铁，水泥，电解铝，平板玻璃这些产能过剩，逻辑上是一脉相承的。毫不奇怪的。是工业化思维，在房地产上的结果。是计划经济思维，在城市化上追求区域均衡，不走大城市化道路的一脉相承的逻辑结果。跟所有的行业一样，追求计划，控制，以政府为本位的逻辑结果。这也是各个城市不仅仅产业雷同，城市规划也都几乎一样的本质原因。
投资！投资！投资！出口也是因为和为了投资！嗯，我们就是这样发展经济的。今天我们工业产能过剩，工业化远远超出全世界所有国家，名副其实在总量上全球第一，而城市化还没有完成，就是这种经济模式的必然结果，没什么好奇怪的。
b）我们的经济现在发生了什么？
中国经济全面产能过剩，大家早已知道了，上边也分析了产能过剩的原因。在这个背景下，中国政府提出了，经济结构升级，经济发展模式从要素驱动，投资驱动，到创新驱动的口号，还喊出了新常态，也就是承认经济发展的低速状态。但是，最近看到经济刺激政策不断，让我非常困惑，这就是面临这个体制像上述分析的中国经济惯性模式挑战遇到了阻力。知道问题的症结，而妥协的结果，具体原因就不方便猜测了。
2）中国的债务问题
中国这种以政府主导的经济发展模式，以要素驱动，投资驱动为根本特征的经济发展模式，我们看到了一个极具扩张的财政导向，经济学界对中国整体债务保守的估算数据，整体债务占GDP的比重达到250%。尤其是企业负债最高，达到160%，这在全球是最高的。2008年，在美国爆发的金融危机，其实学界公认这次危机的源头就是中国经济模式导致的。也就是爆发在美国，源头在中国，是中国这种扭曲的经济发展模式，对全球经济体的破坏。我们本来可以利用那次机会进行经济改革，我们的选择是天量刺激。自2008年来，我们的财政赤字，每年都以GDP的1%增长，2009年财政赤字，猛增6倍，达到7782亿。赤字占GDP达到2.25%，但2009年后，尤其是本届政府执政后，从2013年开始，每年财政赤字都超过了2009年，今年财政赤字安排2.18万亿，债务率占GDP达到3%，这个数字是全球公认的警戒红线。这只是中央政府。地方债务还不包括在内。企业债务全球安全的警戒线是50%，我们早已超过60%。这也是中央搞债转股的原因，在产能过剩的背景下，如此高的债务，企业别说还钱，连利息都还不起。但这样一搞，表面上银行资产负债表短期好看了，尽管失去了一点利息收入，但是减少了坏账拨备，这么一玩，短期皆大欢喜，可是这样，消耗了银行的资本金，只是把问题后延。企业也皆大欢喜，反正还不起钱。一个很简单的逻辑：银行做股东，企业的问题就好转了吗？今年就已经触及到3%这个债务红线，明年呢？还有多少空间？
所以，中央财政加杠杆，没有多少空间了，地方政府，企业都面临着去杠杆的阶段，毫无余地了。这也是前些日子，周小川说出了居民加杠杆的逻辑，想来想去，在结构调整，整体面临着去杠杆，但又想短期经济保持他们所谓的增长底线，这是唯一加杠杆的地方了。
3）中国经济的货币政策问题
先简单普及一下货币知识：现代的货币知识，不是普通人理解的钱是印出来的，货币的本质是信用创造出来的。现代的中央银行制度，钱的本质是央行和我们千千万万的企业和个人共同创造的。信贷创造了M2，我们到银行借钱，本质上我们就创造了M2，归还一笔贷款，我们就消灭了一笔M2。这就是现代金融的信用创造。所以，从这个意义上，中国这两年的房地产的天量信贷，不是很多人理解的货币蓄水池，而是货币的印钞机。这跟绝大多数人理解的是不一样的。这个道理本质上阐述了，为什么经济繁荣，很容易导致通胀的原因。因为经济繁荣，市场的借贷行为就多，M2就容易被创造出来。经济过热，M2就过多的被创造出来。
按照货币主义大师弗里德曼的理论，货币本身也是一种资产。市场经济的国家，货币政策往往也都是通过价格来传导的，这也就是我们在媒体上，常常见到的，全世界都盯住美联储是不是加息的原因。只有中国这样的国家，往往会频繁的使用存准率，等一系列的数量型调节工具。这个简单的道理就像楼市，全世界的房地产都是通过价格调节需求，只有我们通过限购调节一样荒唐。
回顾中国自1990年以来，中国的M2的增速达到80多倍，复合增长率达到惊人的18%，远超GDP的增速，自2008年来，全世界的新增M2大约接近2/3是中国贡献的。中国目前的M2是美国的2倍，日本的3倍，大约是整个美国+日本+欧洲的70%，真可谓是名副其实的货币大国。这里面的原因除了我们这个经济体过于依赖间接融资。更多的一个原因，就是大量的国企，大量的僵尸企业存在，这些企业很多就是靠借新还旧，靠贷款活着。也是我们这个经济体过于依赖投资驱动逻辑结果。了解了中国经济驱动的模式，和我们的经济参与主体，就明白了：为什么一个货币大国，融资还这么贵呢？按照普通人的理解，货币大国，应该融资容易并且便宜啊，搞明白了我们的借款主体，就清楚了。这也是去年开始喊着清理僵尸企业的原因。这些低效的国企和大量的僵尸企业是中国经济沉重的负担。
从2014年11月到2015年10月不到一年的时间，央行先后降息6次，把基准利率从3%一路降到了1.5%，降息力度跟2008年金融危机一样，但利率更低。从去年2月到今年2月，降准6次，从20%下降到16.5%，幅度是3.5个点，而当年金融危机时，只降准了3次。幅度是1.5个点。当年金融危机时，人民币汇率是坚挺的，而这次直接触及了汇率，从2015年至现在，汇率贬值幅度已经超过4%。
这也是今年开始的蔬菜猪肉价格飞天的原因，而不是天气。但是货币政策可以这样一直创造下去吗？
如果这个世界上有一种货币政策可以避免危机，那就不存在经济危机了。货币宽松又不是什么技术含量的活。经济学上，货币政策长期而言对经济的影响是中性的，影响只是短期的，这也是美国2008年爆发金融危机时，美联储最早不救助雷曼兄弟的原因。从中国货币当局频繁的操作来看，我们事实上一直救助，从这个角度而言，其实，我们的经济体大多数时候，似乎一直处于金融危机之中。
4）我们可以得出什么结论？
中国的经济发展模式，中国的债务问题，中国的货币政策，都已经走到绝境上了，空间都不大了。最近这一年的货币政策，已经比08年金融危机时还激进了，货币宽松的结果，必然走向通缩。这也是媒体上有人说的通胀之后，必然通缩，这就是信用的扩张和收缩的逻辑。大家也看到去年开始的激进的货币政策导致资本并没有流向他们想当然的实体经济，也没有流向三四线城市的库存，资本反而追逐了一线城市的房地产的原因。宽松的货币政策必然导致资本流向稀缺的资源，然后空转，并带动实体资本流出，最终触及汇率，引发资本外逃。有人说，中国是资本管制的国家，但大家忘记了中国是外贸依存度超过60%的经济体，去看看澳大利亚吧，中国的购房者已经把澳大利亚变成了房地产为支柱的经济体国家了。让澳大利亚成功走出了因铁矿石为主的大宗商品出口下滑而带来的经济下滑。这就是资本外逃的力量！
我们前些年花了几年的时间辛苦建立的人民币国际化为目的的离岸市场，为了保汇率，一夜间摧毁。这就是代价！
所以，按照普通人对货币的知识，因惧怕人民币废纸化，在一线城市更加严格的限购前提下，争先恐后在环一线城市周边，在部分二线城市买房，这个时间很快就会结束，一旦中国经济进入滞胀阶段，这个漫长的过程，比股市惨烈多了，尤其是在这些地方你还加了杠杆。这是我非常忧心的地方。
现在该到了把中国经济送上手术台的时刻了，应该承受这份痛苦。一个正常的国家的经济政策和货币政策是发挥这个经济体的要素增长率达到最优就可以了，而不是人为划定一条底线。这个简单的道理就像一个人赛跑，你把他的潜能发挥到最优就行了，而不是让他服用兴奋剂，伤害他的身体。如果这次继续刺激，大概率的事件是引发资本外逃。触及汇率制度。如果不刺激，那么我们需要漫长的时间来治愈中国经济体的余毒，进入非常长的调整过程。从哪个角度，你在环一线城市，和某些没有价值的二线城市的疯狂击鼓传花游戏，都是最终的买单人！不可能有任何例外！这是清晰看得见的逻辑。
5）中国经济的转型路径
有人说，中国的房地产是中国经济的发动机，这句话，我一向认为是胡扯。中国房地产从来不是中国经济的发动机，过去不是，现在不是，将来也永远不会是。而城市化是！中国经济真正的发动机是城市化！这种因聚集而提高的效率，因聚集而凝聚的创新和产业变革的力量，如果中国能现在选择正确的大城市话路径，放开限制，以民为本，选择大城市的路径，界定一个尊重现实的经济增长率，这才是在经济转型，在增长的前提下慢慢转型的路径。。如果至今依然看不到这个清晰地逻辑，把房地产这个城市化的副产品想当然作为了经济的发动机，依然是一种增产能的战略。这种大水漫灌的方式，可以毫不犹豫的回答：中国经济进入了滞胀阶段了！聪明的资金应该选择外逃！
无论从哪个角度，我都看见了这一波环一线城市，和部分二线城市的房地产热的风险。我深为担忧，我从任何一个角度都看不到这笔资金有任何赢得可能性。这是我看到的悲壮。2015年的股市暴跌，洗劫了一大批中产阶级。如果这一次的环一线城市和部分虚高的二线城市房价暴跌，那可是更大的一批中产者，一个没有中产的国家还有希望吗？
中国经济就像一个中毒极深的病人，越来越需要大量的药物刺激。不彻底找到病根，只是一味的刺激，早晚轰然倒地。房地产！没有正确城市化战略的房地产，就只是盖房子而已，这是最最传统的技术，一点技术含量都没有。如果一个国家靠盖房子就能发展经济，如果一个国家靠货币宽松就能发展经济，这个世界上还会有穷国吗？这是多么简单的道理。