导读：
■这两家掌控了深圳的综合体话语权
■掀起了一轮“综教”现象
■3大“综教”宣言
1）买地产楼、不如买地主楼
2）买活地，不买死地！
3）经济真相是“白送、还倒贴”！
正文：

■这两家掌控了深圳的综合体话语权

去年到今年，名下霸盘级综合体项目多的房企，其实就是两家：一是央企华润置地、一是民企鸿荣源。这两家掌控了深圳综合体话语权的公司，其营销团队，曾经多次互访、踩盘，据闻还在某些层面有过沟通，写到这里要诅咒一句：千万别是利用自身的综合体话语权搞价格同盟啊！

华润凭借华润·深圳湾、华润城2大综合体项目笑傲江湖，去年更是创造出全国单盘销冠、首个年销售超百亿的记录，也夺得事实上的房企吸金之冠。鸿荣源则以壹方中心、壹城中心2大综合体项目扰得市场心里直痒痒，去年更是隐瞒了销售业主，因为“不想太靠前”，但即使如此，也夺下了去年的民企冠军宝座。

据@房地内参 计算，华润、鸿荣源这2家的这4个项目，去年总的真实销售金额超过300亿，已经比内地很多三四线城市全市的年度销售金额还高。这阵风还没刮完，今年开年以来，我们接到的购房、投资咨询中，集中在这4个项目身上的最多。这是为什么呢？

■掀起了一轮“综教”现象

原因其实很简单：结合全球市况，这5年来深圳价值表现最优秀、居住便利度最高的项目也是综合体项目。而如果要关注综合体物业，80%都逃不过这两家企业。

华润·深圳湾、华润城2大综合体项目集中在深圳西部的南山，鸿荣源的壹方中心在西部的宝中、壹城中心在中部的龙华新区。深圳的西部、中部本身就是去年全球楼市表现最优异的城区，@房地内参 的同时曾说，这4大综合体几乎掀起了一轮“综教”现象。

其实，认识这4个综合体物业的价值，还有更深层次的角度。本文的目的就是解开这个面纱，为广大购房者、投资者提供深度参考。

■3大“综教”宣言

1）买地产楼、不如买地主楼

所谓的“地主楼”，指的是发展商建成项目以后，在项目上的权益依然很大，比如拥有其中的商业体、写字楼等，由于发展商依然拥有最大占比的权益，因此发展商未来持续维护项目的动力就会大。购房者、投资者跟随当然就是大树底下好乘凉。而综合体物业显然就是“地主楼”。

所谓的“地产楼”，是指普通模式开发的楼盘，就是拿一块地、建一栋楼，然后销售。这种开发往往表现出开发一个地方换一个地方的特点，只销售不经营，商家的利益全部系于销售，销售完毕之后，商家因为没有利益就缺乏进一步的后续投入，缺少增加附加值的动力。

所以，从价值上来看，“地主楼”要强于“地产楼”。因为“地主楼”依托的片区往往是多产品类型共存、销售与经营并重，基于开发商的自身利益，在完成项目后，会继续投入增加片区的价值并继续维护经营。

华润·深圳湾、华润城，以及鸿荣源的壹方中心、壹城中心，显然就是深圳历史至今最好的地主楼：规模够大、组合够全、地段各有特点。

华润深圳湾悦府

华润城

2）买活地，不买死地！

如果项目单纯是一个品种，就无法在住、商、办之间形成互相激励。而综合体项目就能够形成内部激励：住宅提供商业的客流基本盘、以及写字楼的居住配套，商业提升居住与办公的品质与便利度，写字楼则带来价值创造点，提供给住宅与商业消费的高支付能力的客流。

这样一来，综合体就具有了活力，商业、写字楼的外向性，与居住的内向型结合，形成非常好的活力循环，成为“活地”。而单纯的住宅，一单入驻就可以成为孤岛，脱离于城市，成为相对意义上的“死地”。

华润·深圳湾、华润城，以及鸿荣源的壹方中心、壹城中心，凭借住宅、商业、办公楼的无缝结合，无疑形成了很好的活地形态！

壹方中心

3）经济真相是“白送、还倒贴”！

华润·深圳湾、华润城，以及鸿荣源的壹方中心、壹城中心，通过自己的商住办、学校、站点等的无缝结合，还形成了非常有意思的微观价值。这种高度综合的产品与片区特性有什么价值呢？

说白了，这4个项目是各种空间的紧密集合。这种集合，对于时间成本特别高的人来说，具有极大的意义，也就是生活、工作、休闲、娱乐、会客等可以在自己的区域内就能够完成，能够节约大量宝贵的时间与精力，当别人拥挤在路上、到处寻找目的地的时候，这里的业主下楼就可以解决几乎所有的问题。

算个简单的算术题吧：平均一家三口人，成年家长两人、上学孩子一人，住在这些项目可以解决工作与生活的所有问题，因此成人每人、每天可以节约4个小时，小孩可以就近上学与解决生活问题因而每天节约1个小时，而且还未计算其安全性。但是家庭节约的时间是：每天9小时，平均每人节约3小时。

以深圳去年的中产家庭可支配收入50万元计算，这个可支配收入相当于家庭生产获得的净利润，而要获得这个净利润意味着总产值必须是每年600万左右，也就是说每天必须1.64万/天，以每天8小时计则单位时间产值是2055元/小时。平均每天节约3小时，节约的产值就是6165元/天、225万/年，在70年的使用期限内、不考虑通胀节省的总产值是1.58亿、对应节省的净利润(也即家庭总可支配收入)是2362万！

算你买上述项目一套200㎡的住宅，以10万元/㎡的现价计总价是2000万，也就是说，70年省下的净利润是2362万，比你购房成本多了362万。也就是说，你购房获取增值还不算，单是其综合性质就立即给与了你362万的获益！！原来在经济真相上，这些项目不但是白送、而且还倒贴啊。（笔者要笑了，各位看见啦，高新区的华润城、龙华的壹城中心其实不用10万元/㎡啦，我的意思是，你的空间我还少算了哦！）

壹城中心