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投资分析
深圳城市价值论:为向上的一切,鼓与呼!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-04-25 09:26:02点击2837


导读:
■全球定律:强者恒强
■判断城市发展的四大重要因素
■为深圳的向上,向上,向上,鼓与呼
■城市竞争力与房价的正相关关系
■以城市五大稀缺论,必选世界级玖誉
正文:

■全球定律:强者恒强

近期“前海湾区”频被行业人士及深圳各界媒体刷屏,经济学家金岩石博士也表示:以前海为中心的30平方公里区域内,未来10年房价将达到30万元/平米,均价15万元/平米的水平。可以说目前各界释放的前海价值声音,基本都是证言,对区域内房地产项目而言也是极大的利好。

@房地内参 早前也判断,因为深圳城市的吸纳力强,会使得越来越多其它或周边城市的资金将会流入,也会迫使部分承受不住的人们离开,也就是说深圳的阶层分化会越来越明显,但总归而言能留在深圳的都将是“强者恒强”。

■判断城市发展的四大重要因素

判断一座城市的发展,无外乎是城市资金总量、城市公共财政收入、城市GDP、人口净流入量这几个重要数据。

一、城市GDP:是衡量该城市总体经济状况的重要指标。2015年深圳GDP达1.75万亿元,在中国37个大城市中排名第六,名义增长率高达9.38%,高居四个一线城市中的第一名;深圳人均GDP高达16.25万元/平米,高于北上广,是中国大陆最高。

二、城市资金总量:决定了城市的资金集聚能力、更能够反应企业与企业家的真实实力,;而单位土地资金密度,则决定了其真正的上中产富裕程度,是中产阶级实力以及内需(服务业)产业的最典型反应,对应于次级富裕群体的支付能力。

2015年中国四大一线城市资金总量数据如下:

1、北京城市资金总量12.8573万亿元、面积16411k㎡、资金密度7.84亿/k㎡
2、上海城市资金总量10.37606万亿元、面积6341k㎡、资金密度16.36亿/k㎡
3、深圳城市资金总量5.77789万亿元、面积1997k㎡、资金密度28.93亿/k㎡
4、广州城市资金总量4.2843万亿元、面积7434k㎡、资金密度5.76亿/k㎡ 

相比之下,四个一线城市里,深圳的城市资金总量排位第三,仅次于北上,但资金密度远高于北上广,排在第一。由此来看,深圳的城市资金总量密集度之高,在中国大陆已经是极强,单位土地资金密度则体现了城市中间阶层的实力、内需产业水平(服务、金融、科技)等的强劲发展。由此可见,在富裕群体的支付能力表现上,深圳绝对具备了遥遥领先的姿势。

三、城市公共财政:城市财政预算收入,是地方政府财力最直接的体现。深圳产业结构更为合理,财政实力在整个珠三角是最雄厚。2014年深圳市一般公共预算收入达2082亿元,比广州的1241亿元高出了67%,增速高达20.3%,2015年财政收入总量7240亿元,同比大增36%,在中国四个一线城市中堪称一骑绝尘。这些正是受益于深圳金融业于高新产业的强劲表现。

四、城市人口净流入总量:是城市经济发达程度、社会公共资源和良好的就业机会程度的吸引力,也使得大城市形成了盆地聚集效应。深圳人口净流入数在中国大陆城市排第三,达755.59万人,是最吸引年轻人及有志者进入的一线城市之一。

2015年底深圳常住人口总数已经超过1500万人,且在深圳生活的老人、在读小学生人数不断增加,深圳的城市吸引力在不断加强。不可否认有人在逃离深圳,但更多人却不断涌入并为之理想奋斗,更带来大量的资金和技术。换而言之,深圳人在造富之时,也吸引更多的人来造富。

■为深圳的向上,向上,向上……鼓与呼

正是因为深圳城市发展的势头,越来越多总部型企业“迁都”到这里。权威消息,中国电子信息产业集团有限公司(中国电子)将迁出北京,落户深圳;苹果公司、乐视、深圳阿里中心、恒大总部多个子公司搬往深圳……

还不止,实际上还有许多总部型企业正在瞄准深圳,看中这座年轻城市的创新、活力、资源。作为中国的民营之都,深圳是全国上市公司最集中的城市之一,也是民营科技上市公司最多的城市,单南山一个区的上市公司数量(超110家)就超过了广州,杭州,南京(100家以内)。

这座年轻城市,短短37年发展所孕育并壮大起来的腾讯、华为、中兴、招商、平安、万科、比亚迪、金碟、大疆……这些华丽丽的名字,足以代表中国去竞争世界,且全部深圳制造。

■城市竞争力与房价的正相关

如某行业大佬所说:如果这个城市没有竞争力,这个城市的房价是高不上去的。竞争力强的城市,来的是最优秀的和拥有财富的人士,吸引的是高劳动力人群。他们有高收入和股权期权收入,所以高房价对他们来说是正常的。

一个人口与资金都在快速增加的地方,这座城市的房价是不会跌的。纽约曼哈顿是全世界房价最高的地方之一,正是它所具有的城市竞争力,从2008年开始算起曼哈顿到现在至少涨了3~4倍。这就是城市核心区的真正竞争力。

需注意的是:在资金总量、净人口持续流入情况下,千万级城市以中心区为圆心的30平方公里范围,都是高房价的承接区,全球角度来看皆如此。且金融中心城市的中心区高楼迭起,占地一般不会超过30平方公里。房价最高的城市之一英国伦敦核心区26平方公里、东京金融中心区不到20平方公里。这就是前瞻人士坚守的城市中心论。

■以城市五大稀缺论,必选世界级玖誉

基于此,我们对投资者的建议,选择投资标的的顺序应该是:稀缺城市→稀缺城区→稀缺片区→稀缺产品→稀缺资源,且“民生稀缺”高于“资源稀缺”。即:对任何向上的人首选的应该是投资城市,具有世界级眼光的投资者,则是把资金投注在综合稀缺城市、城区、片区、产品、资源等上述所有价值的资产品。

前海湾区辐射的30平方公里范围,聚集了超千亿投资、超7.5万家企业(一半以上为金融业)、数十亿政府核心公建……看齐纽约曼哈顿核心区、东京核心区、伦敦金融核心区。尤其是壹方中心·玖誉所在的地段,更占据了前海金融中心封面地段,无愧为稀缺一线城市里的稀缺城区、稀缺片区,更占有了稀缺的多元化国际级综合体配套、湾区资源、公园物业、多维度交通。

一旦占位了这座稀缺城市、稀缺城区、稀缺资源,若能进一步拥有稀缺产品,则必然是跃升全球人居的必胜机会。类似壹方中心·玖誉鼎力打造的488平封面级大宅,以前瞻性的国际视野,对标“环球一线”,斥资2亿邀请顶级设计团队凯里森、悉地国际CCDI、美国LLA共同打造壹方中心。同时以新加坡、纽约等顶级豪宅为蓝本设计外立面,采用国际顶级豪宅标准的铝板玻璃幕墙外立面,定制物管贴身服务……纵观深圳全城,能打造类似国际级人居作品的,不外乎鸿荣源、华润、华侨城、招商、深圳湾一号等寥寥几家房企,产品稀缺性由此可见一斑。

还不止,能综合拿下一线稀缺城市、城区、片区、资源、产品的房企,匠造超越国际级水准的高端综合体项目,纵观目前综合前海湾区,唯有鸿荣源能做到。在这个世界级年轻都市国际金融新中心,壹方中心·玖誉以88万㎡庞然体量,汇集36万平米多元主题体验MALL--壹方城、225米超甲级地标写字楼、高端海景豪宅、风情商业街等多种物业形态,傲居封面地段、一线湾区、公园价值、高端完善公共配套,整体活化价值、精气神,已然匹配了这座城市的世界级气质,因而也得到众多行业人士、投资者的密切关注及频繁咨询。

据悉,壹方中心·玖誉二期新品148-488平米前海封面大宅预计近期将入市,不可阻挡城市大趋势下,大家该如何行动,无需多言了。


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