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投资分析
盲购级物业:发现全国最值的公寓?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-05-24 16:27:49点击3482


导读:
■公认的盲购级物业,是极极极少的
■城市GDP与顶豪价格真相……
■5年30万,投资回报率达466%!
正文:
 

■公认的盲购级物业,是极极极少的 

地产界、投资界都公认的盲购级项目,历史上都是极少极少极少的…… 

但华润城·润府,则是深圳少有的购房者、投资者都公认必须参与一把的项目。无它,就是因为只有这项目具备了全要素特征,其在城市资源、人文资源、景观资源、产品特质4个层面都达到了最优的配置。

能够达到同样要求的项目,即使放诸全国也是凤毛麟角的,甚至是绝无仅有的。但虽然都想参与一把,但绝大多数人唯有叹息,面对如此绝唱,因为限购很多人只能看着流口水,一流就是两年多。

而现在不限购、不限贷的华润城公寓来了,前所未有的地段、景观优势,无疑是作为盲购级别资产,酣畅淋漓解渴了市场的需求。

■城市GDP与顶豪价格真相……

所谓盲购级,就是那种升值空间已经被铁板钉钉证明了的。在这里,笔者有必要先对城市房价与城市经济之间的关系进行相关说明。

根据GDP与顶级房价的比例关系,GDP:最顶级豪宅房价=1:11.5左右(注GDP以千亿计)。比如2015年,上海GDP2.53万亿,那上海的顶级都市豪宅房价大概就是28万/㎡,而深圳GDP1.75万亿,那么深圳的顶级都市豪宅房价大概就是20万/㎡。

其中上海已经用自己城市的顶级房价表现作了充分验证。2005年,陆家嘴滨江大道汤臣一品以11/㎡的单价摘取了上海顶豪的价格之冠;2015年,汤臣一品再次以27/㎡的单价摘取全国都市豪宅的王冠。

2005年,上海GDP总量为9143亿;2015年上海GDP总量为2.53亿,这中间汤臣一品与上海GDP之间的比值关系确实如此证明!

■530万,投资回报率达466%

目光回归深圳,我们知道,深圳2015GDP1.75万亿,经济年增长率8.9%,按照这一数据,深圳2015年顶级豪宅的价格为20万!根据深圳十三五规划的经济总量数据,2020年,深圳GDP产出为2.6万亿,顶级豪宅单价则为30万!

据此,华润城·润府公寓与城市经济匹配的价格应是201520万,202030万单价的段位。“极值地段”+“极值物业”的空前组合让华润城具备了永恒的绝对价值特征,顶级物业行列,华润城当之无愧!

但基于华润一直的稳健风格,我们判断华润城·润府公寓推出的价格将有巨大的让利空间,应该在9/平米以下,以收获口碑效应。那么从理论上来分析,预留的投资空间是:(30-9/9=233%。考虑到50%首付的杠杆效应,那么自有资金投资的理论回报率为(233%/50%)=466%!也即是说,理论分析,5年内华润城·润府公寓存在466%的自由资金投资空间!

这样高投资回报率的公寓,不属于盲购级资产,哪样才能算呢?

 


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