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业内及人事
溯源南山华侨城的总体规划

作者:刘洵蕃 类型:业内及人事

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-05-31 16:26:37点击7615


编者按

近日,一则“华侨城凤凰花摄影大赛”火遍深圳朋友圈。华侨城多姿多彩、宜居宜游的人居环境吸引市民前往围观,又引发了一次“华侨城现象”。其实,凤凰花只是华侨城的一个有形有色的环境切片;华侨城的魅力与精神是在其最初设计建造时,由跨越时差的发展和设计价值观奠定的。

下文是深圳分院老院长(时称“经理”)刘洵蕃先生对华侨城总体规划工作的回顾与思考。

本文收录在深圳分院30周年院庆系列丛书《六觉撷萃》中。

华侨城是深圳城中城,经过20年的建设,专家及社会认为是深圳最美的城中城,是深圳湾畔闪光的明珠。

1985年,华侨城的规划是请新加坡规划专家孟大强主持的,孟大强编制的《厦门特区概念规划》,为刚刚开放的中国城市规划刮进了一股新风,他采用一种提纲挚强的方法,简洁明了的表现形式,为厦门提出了一个概念性规划,引起了我们极大兴趣,值得我们学习。

在华侨城规划的初期,他邀请我院参与华侨城总体规划的编制,但由于认识问题,我院没有同意。为了不失去这一份难得的学习机会,深圳咨询中心决定派易翔和乔恒利2名同志以“技术劳务“的方式参与了编制工作。

孟大强的规划理念是:

华侨城是一个相对独立的城中之城,有自己工业、住区,有独立的行政中心、文化中心、商业中心,城市机能和各项设施相对独立、完善。

规划强调保护自然环境,充分利用原有的地形地貌,不要破坏现有的绿化植被,不搞大填、大挖、推平头。

建立一个优美、安静的适于人居住的环境,区内道路成T字布局,不搞宽马路,避免车辆穿越,减少交通干扰。

严格控制建筑高度和建筑密度,除中心广场步行街有局部小高层外,一律控制在6层以下。

设置一条步行街式的区中心,突出人性化特点。

在规划编制中,我们接受了这一规划理念。概念性规划完成后,由我院继续编制了详细规划,以戴月为首的设计组到华侨城进行现场设计,侨城规划部邓为礽参与一起工作。

左起乔亨利、刘洵蕃、邓志刚、张志坚、朱荣远、易翔

经过20年的开发建设和在开发中不断地对规划进行修订,使得华侨城规划和建设进一步得到完善。今天的华侨城已成为深圳市最为闪亮的明星城。

回顾这些规划、开发、建设工作,我对规划工作有几点深刻的体会:

1、“远见”关系到规划的发展前途,没有远见的规划是短命的。规划的远见卓识是规划旺盛生命力的源泉。

在初期,作为中旅总经理马志明先生,从华侨城发展和经营的角度出发,坚持要求规划一块旅游用地做“微缩景观”。虽然当时我们并不理解它的深远意义,但在规划上将侨城东南临海处的一大块地,作为微缩景观的园林,这就是后来的“锦锈中华”。

在“锦锈中华”之后,有了“民族文化村”,之后又有了“世界之窗”,再之后还有了“欢乐谷”,也因此造就了全国著名的华侨城公园景区,才使得深圳成为全国著名的旅游城市之一,远见的深圳造就了旅游产业。

2、与国外同行合作,是开阔眼界,增长见识,提高水平的好途径。

在概念规划中,孟大强先生提出的新理念,使我们耳目一新,并在规划中为我们所接受,为建设单位所认可。这是规划能够做成高起点、高标准和先进理念的重要基础。

3、科学的规划是建设之本,规划是动态的发展的。

华侨城有了一个好的、科学的、前瞻性的规划,为建设和发展奠定了基本蓝图。投资者严格地、创造性按规划进行开发建设,并在建设中不断地对规划加以调整和修订,才能发展规划和提高规划水平,向一个美好目标前进,选就一个比原定目标更完善的新城。

规划不仅要有先进的理念,与时俱进,同时要有前瞻性和有足够的可调整、可修订的余地,这才是科学的规划、可持续发展的规划和有生命力的规划。

在原规划中,有民俗村吗?有世界之窗吗?有欢乐谷吗?有主题公园景观目标吗?没有!是在发展中调整出来的。有威尼斯酒店吗?有生态公园吗?都没有!是在发展中增加进来的。如果规划没有足够的调整空间,这一切也都成为空想。由于在建设中不断地根据实际情况科学地编汇,合理地适时地调整规划,这些新项目才能建起来,而且越建设越好!

因此,一个好的规划不是一个不可更改的一层不变的“硬”的规划,而应是一个能够适应发展需要,具有一定弹性的“软”规划。这样,才能将建设过程中显现出来的奇思妙想和卓越的见识得以实现,使规划日趋完美,锦上添花。

4、土地经济是规划之母,是规划的第一要素

在原规划中,建筑物是多层的,没有高层建筑,以期降低建筑容积率和人口密度。但在开发过程中,土地的稀缺和地价昂贵,却对开发建设的经济效益起到了决定性的掣制作用。没有一定的容积率,没有必要的利润,开发难以进行。

因此,规划必须对建筑容积率进行必要的调整,增加高层建筑,保证开发利润,这样就必然出现了20层以上的高层住宅、高层办公楼和高层酒店,并对规划布局和规划形象做出新的调整。有了利润的保证,才有了扩大再投入和持续的发展,也为全区环境质量和文化品质的提升提供了资金保证。

有远见的侨城集团投入巨额资金,更新全区绿化,开挖湖面,美化深南大道,共建生态公园,雕型公园,使全区生态环境和文化环境得到了巨大的改善和提高。

原华侨城集团老总聂国华说得好:华侨城过渡得好,是因为我们选了一个好的设计单位,选了一个好的施工单位。我说,最主要的还是有一个好的有远见的建设单位。

套用一句老话,是规划、设计、施工三结合,有孟大强和中规院高起点、高标准的规划;有华森设计公司和香港龚书楷设计所长达20年的精心设计;有江苏一建高质量的施工;有华侨城集团和房地产公司的远见卓识和全新的建设理念,是他们同心协力,共同打造了一个美丽的华侨新城。


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