导读：
■融创·苏州壹号院引起的思考
■三四线去库存，强二线城市最受益！
■关键不在一线，而在强二线
■苏州楼市的理论估算
■67.5%：苏州楼市“地地地王、好盘翻番”
正文：
■融创·苏州壹号院引起的思考
之前连续服务苏州桃花源，得以深度了解苏州这个城市。随着位于太湖湾区最佳景观位的融创·苏州壹号院今年即将入市、5月18日在香港盛大举办全球发布会，@房地内参 再次将目光投向了这里，发现这座与深圳齐名的中国长三角城市，在今年及未来几年里可能发生中国楼市最大的变化。
也因此，我们对融创在苏州不断加码增兵的决策眼光表示钦佩。对于融创·苏州壹号院的面市之后的销售更是感到由衷的信心。本文作为融创·苏州壹号院观察系列文章中的其中一篇，目的就在于探讨苏州房地产市场的机会，或许理论性强，但值得你枯燥地读下去。
谈苏州，从房地产、城市化的理论角度去分析，你或许会发现一个更加令你感到震惊的苏州，苏州蕴含的还未释放的能量是如此之大，在全国绝无仅有。为什么这么说呢？
■三四线去库存，强二线城市最受益！
2015年年底，国家出台政策为三四线城市去库存，可以预见的是，一旦三四线城市获得去库存的效果，已经被伤透了心的当地房企，回笼资金以后，毕竟不再留在三四线城市，而是离开。而新的去处将是二线城市，尤其是强二线城市（因为一线城市门槛太高，不容易进入）。
所以，强二线城市2016年的地价表现将格外亮眼，类似苏州这样的城市将“地地地王”---也就是说，只要你拿块地出来卖，都将成为苏州市或者所在片区的地王。事实上也如此，2016年3月份以来苏州所拍卖的土地，楼面地价不断创新高，包括全国性房企大鳄也进入苏州抢地。
之外，首先是，4大一线城市纷纷实施更严格的限购，首先是上海社保3变5、然后是深圳社保1变3并有准备实施现售、而北京与广州则保持原有的严格限制措施。上海与北京去年包括新房、二手房、土地出让在内的房地产总交易额为1.5万亿，深圳这个数字为1万亿、广州大约为0.8万亿。
在限购加强、以及一线城市房价已经过于高企的情况下，将有30%的购房资金---也就是大约5000亿/年~7000亿/年的资金将从一线城市溢出，取其中值6000亿，这个数字的溢出，当然不是去三四线购房，而是指向二线城市、尤其是强二线城市。一线溢出6000亿/年，最佳选择当然是去强二线城市。这将为强二线城市的房价带来巨大的推力。
■关键不在一线，而在强二线
以上两个因素结合在一起，使得强二线城市受到有史以来的最大推力：地价本来就有上涨的巨大推力、而房价的诱惑又更加强了房企进入的信心。因此，@房地内参 去年年底判断：“重点不是房价是地价、关键不在一线在二线”。剩下的问题很简单，那就是寻找房价、地价上涨动力最强的强二线城市即可。
那么，苏州牛在哪里呢？苏州2015年GDP达到1.45万亿，是江苏省省会南京的大约1.5倍、领先的幅度接近48%，经济发展水平上有质的差别，苏州遥遥领先。但是一般上而言，苏州虽不是江苏省的省会，却是省内发展力最强城市，无论GDP是否超过本身省会，其房价也都超过本省的省会城市，比如深圳房价超过广州接近100%。
此外，省会城市。青岛房价超过济南、大连房价超过沈阳、唐山房价超过石家庄、厦门房价远超福州…但唯独苏州经济如此领先，但房价却比南京要低大约25%。从规律来说，房价是GDP的后置信号，将直接反应GDP及其剩余情况。从这个意义来说，苏州蕴含的机会或许超出了绝大多数人、甚至是专业人士的估计。
■苏州楼市的理论估算
经济更强、富可敌国的苏州，其房价比南京低，重要原因可能是前些年苏州经济突飞猛进，剩余财富更多地投向了扩大再生产，随着苏州工业发展成熟，服务业开始兴起，剩余财富进入扩大再生产的比例将降低，接下来的几年中，我们有一种预感，苏州的房价可能发生全国所有城市中最大的变化。
如果按照“年新增房地产总值=（GDP-年零售总额-固定资产投资）*30%+（M2-1.5GDP）*30%”来核算，苏州2015年理论“年新增房地产总值”=（14500-4425-6124）*30%+（（14500/676700）*1450000-1.5*14500）*40%=3951*30%+（31069-21750）*30%=1185.3+9319*30%=1185.3+2795.7=3981亿。
也就是说，2015年里，苏州的新房、二手房、土地出让的交易总额要达到5308亿才是均衡值。那么真实情况如何呢？2015年，苏州全市新商品房成交金额1717亿、二手房交易73472套大约700亿、土地出让总值501亿，三项合计是2918亿。这个数值比理论均衡值3981亿少了1069亿、27%。也就是说，哪怕2015年苏州房价涨速较快，其实仍然存在27%的低估。
■67.5%：苏州楼市“地地地王、好盘翻番”
市场是残酷的、规律是很无情的。既然存在低估，市场的纠正就难以避免，何况城市还在继续创造剩余价值，而剩余价值的绝大部分要落入到房地产上。因此如果考虑到苏州未来的GDP增长，以及货币超发的客观存在，2015年低估的27%必将在2016年内补充体现。
如果再考虑到苏州存在一项德天独厚的优势：中国最大经济中心城市上海的强大溢出作用，上海1.5万亿房地产交易总值中将有30%也就是4500亿溢出，就算其中20%来苏州就有900亿，上述低估部分的1069与这项900亿结合在一起，为苏州带来了1969亿的额外动力！1969亿已经相当于2015年房地产总值2918亿的67.5%！
也就是说，苏州楼市留下了67.5%的上涨空间有待发掘，而体现这个涨幅的，就是“土地市场+房产市场”。基于上述原因，苏州2016~2017两年中，或许将出现“地地地王、好盘翻番”的格局，事实上也已经开始了。作为太湖湾区的景观眼之位，融创·苏州壹号院应该存在极好的机会，值得关注。
