近几日，可谓是“开篇不谈龙华新地王，纵谈楼市其它也枉然。”对于横空出世的龙华新地王，塘朗君心生三问，与君共览。

■“3年后龙华卖10万/㎡，你会买单吗？”

6月2日，龙华上塘商住地（A816-0060）在万众瞩目中，由中国电建和广州方荣联合体以总价82.89亿竞得，创下楼面价高达56781元/㎡（和周边目前的二手房价格旗鼓相当），成为超乎想象的新地王。

因为该宗地被确认为深圳市首个商品房现售试点项目，所以等完成建设并取得不动产权证书后，大概3年后入市。经测算，未来入市价格需达到约8.5万/㎡才能保本，售价约9万/㎡才能实现微利，冲向10万/㎡才有得赚。但基于龙华的发展现状考虑，挑战性还是挺大的，市场是否认可这个“新豪门”，还未可知。

■“支撑新地王82.9亿天价的底气，从何而来？”

众所周知，在区域资源配套上，已独立成为深圳其中一个新区数年的龙华，与罗湖、福田、南山等主城区根本还没法比，但近几年，龙华地王频频出现，且越来越猛，被人戏称为“宇宙中心”，其底气从何而来？

其中有个不可忽视的重要原因，那就是深圳长期土地供应的紧张，中心资源更是极为稀缺，造就了原关外“面粉比面包贵”的常态。若福田、南山有同等条件的地块出让，又会出现怎样的激烈程度，可以想象？

■“吾与地王比，君择孰？”

目前而言，龙华新地王所在的地段，教育、绿地等配套资源十分稀缺，所具有的较为明显的优势就是毗邻地铁4号线上塘站，与深圳北站仅一站之隔。深圳北站是华南当前建设占地最大、建筑面积最多的特大型综合交通枢纽，除了具备深港口岸功能，同时衔接了京广深港高铁、厦深高铁及深圳地铁4号线、5号线、6号线，具有很高的交通价值。

根据规划，未来围绕着深圳北站打造的北站商务区颇具实力，其占地约6.1平方公里，建设面积高达1100万㎡，整体投资将高达2000亿，其中商务和商业面积为550万㎡，体量相当客观，对整个未来龙华的价值提升具有重大的影响力。但北站商务区的建设，还需要一个比较漫长的过程，3年内难以实现可观的规模。

其实，相对于新地王有且仅有的最大优势，塘朗城有过之而无不及，项目与深圳地铁5号线塘朗站无缝接驳，与深圳北站也仅一站之隔，未来也可快速享有北站商务区的一切配套。有业内人士认为，如果现在把塘朗城所在的地块拿来拍卖，很可能要刷新去年尖岗山A122-0345宗地创造的全国最高的约8万/㎡楼面价的记录。因为无论是生态景观上，还是城市配套上，塘朗城都具有更强的优势。

一、“一地铁双高铁三枢纽”，不曾有的交通优势

除了与深圳北站仅一站之隔外，前不久，从南山区政府工作会议上获悉，西丽也将建高铁站，和深圳北站的规模定位相同，这样的话，塘朗城相当于就处于双高铁枢纽之间，交通优势更加明显。并且通过地铁5号线，从项目还可迅速抵达前海湾枢纽站，相当于奢享深圳北站、西丽高铁站、前海湾枢纽站三大交通枢纽，这种优势在市面上十分罕见。

此外，塘朗城周边还有留仙大道、南坪快速、沙河西路、塘朗山隧道等“三纵三横”的城市主干道交通脉络，能保障极佳的出行效率。

二、唯一涵盖从小学到博士的全线教育片区，不曾享的教育资源

相比于龙华新地王附近仅规划2所学校，并且对于人口密集的龙华，教育资源匮乏是一个越发严重的问题，那么，塘朗城所在的大学城片区，就异常突出了。大学城片区应是深圳当下唯一涵盖小、初、高、本科、硕士、博士全线教育片区！大学城进驻的有北大、清华、哈工大等国内一流高校设立的研究生院和本科生学院，还有南方科技大学、深圳大学西校区的建设下，这里将成为深圳的高等人才培育基地。

大学城片区还聚集南科大实验学校、大学城附属小学（规划中）、丽湖实验中学等优质教育资源，未来大学城还将和清华北大紧密合作，发展中小学教育，开办异地教学区。可见，塘朗城所在的大学城片区将成为名副其实的教育强区。

三、深圳的“智源”，不曾见的“有颜又有值”地段

相比于新地王周边楼盘林立，绿地资源紧缺，且不在龙华核心价值区，那么，塘朗城相当于处在一个“有颜又有值”的地段上。

生态上，塘朗城背靠塘朗山原生山脉，近处有西丽水库，依托大学城片区完整的生态链，可奢享千万平米的人文生态。

地段上，塘朗城所在的大学城片区，寄托着深圳最重要的“创新源”和“人才孵化器”的使命。大学城所聚集的高校资源，将为南山打造“中国硅谷”提供源源不断的人才；大学城片区所聚集的南山智园、南山云谷等产业园区，将吸引战略性兴产业领域内的创新企业和创新载体进入，促进区域的产业升级。2015年，仅一期投入使用的南山智园，产值超250亿，未来整个大学城片区的知识与科研孵化产值，更不可估量。

同时，以深圳大学城为源头，也正在形成并壮大着的一条创新走廊——大沙河创新走廊。深圳“十三五”规划确定南山为新的市级中心，与“福田—罗湖”并称为城市的双中心！而大沙河创新走廊将是南山区建设新中心的重要力量。大沙河创新走廊，集聚信息技术、生态科技等7大高科技技术和文化创意产业，其上游以大学城为核心，打造以教育研发和孵化为主的“中国硅谷”，中游以留仙洞为核心建设产业创新高地，下游以深圳湾高新区为核心建设技术创新高地。2015年，大沙河实现产值高达2000亿元，到2020年还要翻番。

可见，千万平米的复合型生态景观，塘朗城不仅颜值高，随着大沙河创新走廊这条“经济大动脉”持续发酵，未来价值潜力更大。因此，相比于备受热议的地王，塘朗城无疑价值更稳，更具投资价值。你认为呢？