■银湖1号再追问

5月20日，笔者在《绝不签“城下之盟”：银湖1号的亿元箴言》http://www.banq.cn/html/26757.htm一文中所叙述的台湾投资者购买银湖1号大别墅事件，引起了不小的反响，更有人希望深度了解的价值所在。我想还是以文为答吧！

6月2日，深圳商品房现售试点项目---龙华A816-0060宗地出让，中国电建集团和广州方荣房地产公司联合以82.9亿夺得，楼面价高达56781元/平米。可要知道，本项目容积率高达4.1，也就是说1平米土地上要建设4平米的住宅。建成以后，要卖到8万/平米才能够获取平均利润，如果要获得合理利润，则需要卖到10万/平米了。

A816-0060宗地本身条件并没有突出之处，周围配套、交通、教育、公园、资源等条件都属于中等水准，但却为何能拍到如此高价呢？看明白这一点，或许就能够看清楚银湖1号的价值所在了。

■“地地地王”的深圳现象，将全国化！

从苏州到南京，从合肥到武汉，从深圳到上海，从广州到深圳，几乎全国各个副省级、省级、计划单列城市，土地拍卖都出现了疯狂的势头，这原因其实很简单，主要有这么几条：

1、三四线去库存，回笼资金后，已经伤透心的三四线房企比如不愿意再留在三四线，而是迅猛进军一、二线；

2、一线、强二线城市的城区土地已经极其紧缺，而远郊的土地有呈现出“无效土地”的特征，导致追求“有效土地”者过多，我们2013年判断深圳将“地地地王”的现象，即将全国化！

3、深圳总部房企多，但租赁收入少、加之两年开发限制不能充足储备土地，因此必须以开发维持团队，否则总部形象将受到严重影响，导致应急性的拍地动力大；

4、深圳已经成为中国地产开发的殿试考场，挤进深圳的广告与品牌效应巨大；而且深圳“地地地王、住宅危机、财富效应”的大势之下，令外来的开发、购房资金蜂拥而至；

5、货币超发眼中，2016年第一季度GDP增量1万亿，但是货币增量则接近6.5万亿，导致强烈的资产通胀！

■2016下半年为何将出现“罢卖潮”？

一）“去库存”政策改变了一切

2015年12月12日，我们对2016年中国楼市做出的预判是：“关键不在一线在二线，重点不在房价在地价”，目前已经得到并将继续得到验证。这段话的意思就是：2016年，一线城市的热点问题与楼市增量，将少于二线，因为三四线城市的房企进入二线城市的可能性更大。

而二线城市以省会城市为主，这些城市的教育、医疗等条件非常优越，因此其存在的重估空间更大，但即使如此，2016年表现最优秀的将不是房价，2015看房价而2016看地价，今年的地价将会翻番！

房价是社会利润的分配、房价的涨幅必须以社会利润为前提。实事求是地说，在2015年涨幅已经如此巨大的条件下，社会利润及其存底已被完美瓜分，2016年房价的涨幅将不可能达到2015年的水平。但是，土地市场完全不同！2013~2015三年时间里，与新房市场比，中国土地市场的表现相对是稳定的。

二）为何将有“罢卖潮”？

但去库存政策改变了城际财富格局、也改变了楼市参与各方的原有格局，重点将向土地市场倾斜。一、二线城市的地价将快速上涨，甚至将翻两番。在这种情况下，除非有做报表的需求，在房价涨幅将弱于2016年的情况下，房企最早在2016年中、最迟在2016年第四季度，就将进入捂盘惜售期。

因为你房子卖得越好，就意味着你失去的资源越多，房价赶不上地价就意味着卖房是亏的、是再也不可能买回土地来供新开发的。在这种情况下，房企---尤其是那些没有做报表压力的房企，一旦拥有城区的房子，选择不卖就是再正常不过的逻辑了。

所以，大家等着看好了，2016年下半年将开始出现史所罕见的整体性、全局性“罢卖潮”！房企罢卖只要持续超过一个月，原本追不上地价涨幅的房价，将逐渐提速，直到看齐地价涨幅为止。

■裸地价23.37万/平米？

文章一开始说的龙华A816-0060宗地，楼面价高达5.7万/平米。未来这个高密度小区要卖到8~10万/平米。而其容积率高达4.1，也就是说1平米土地上要建设4平米的住宅，计算可得出裸地价23.37万/平米！太多人忽略了裸地价这个指标。

而银湖1号，这个别墅部分的容积率应在1.0左右，而且本项目是深圳唯一的海拔近100米、背靠银湖山稀缺资源、高处全面了看城市、唯一拥有私家上山与下山盘山道的楼盘与别墅项目。

作为具有极紧稀缺性，同时拥有“自然文明最高成果---亿年山脉”、“人类文明最高成果”的全城唯一的楼盘，与龙华的地块比较，如果拍卖你觉得她的裸地价应该如何表现？好吧，我们忽略其各种优势，裸地价与龙华那块地保持一样好了：23.37万/平米！

由于银湖1号别墅的容积率应在1.0，那么露面地价也就是23.37万/平米。各位可以看到，银湖1号目前的销售价格显著低于这个地价水平。如果这里再去说什么别墅可拓展空间大此类的话题，那么售价低于地价的幅度将更大！这是不是巨大的机会呢？

■银湖1号是你最好的销金窟？

知道全球最大的印刷企业是哪家吗？不要以为是什么雅昌！最大的印刷企业，是南昌印钞厂。这个位居中部的城市，因为距离东部、南部沿海均只有一个省的距离，因而成为新钞票的供应中心。去年据说其印钞票收取的印刷费可以秒杀全球任何印刷企业！

废话不多说了，货币超发不可控制。而科技的发展，使得很多原来的经济行为变得没有价值，去中间、去物质、去成本、去人工的趋势越来越明显，由于要不通胀就必须“钱物对应”，但现在物体、人工的需求在下降，这导致货币能够附着的附着物急剧减少。

而住宅是硬需求，在可见的时代里，技术导致居住需求替代品的出现几乎是不可能的。那么住宅就成为货币少有的优秀附着载体。在这种情况下，将钱投出去，手上留下的钱越少越好。因为我们觉得“此时无钱胜有钱”！而类似银湖1号这种全城唯一、紧稀缺度极高、天人共谋的顶级品，或许就是你最好的销金窟！