中国地产行业已经进入“无人区”有以下一些标志：

一万科等成为世界最大房企后，要找到新的学习标杆已经很难

全国有很多房企以万科为标杆。而万科自己的标杆，先是索尼，后是新鸿基，最后又换成帕尔迪。但是，当万科成为世界最大的房企之后，他还可以通过对标来获得发展吗？明源君认为很难。

万科近两年面对的一些危机和困境，业界都知道。你会发现，这些危机都是崭新的，只有他自己去面对，而无法从前人那里找到答案。

全国学万科，万科学谁呢？只能自己进行创新。

二人口红利、货币超发、城镇化等“黄金10年”的真正动力，逐渐消失或减弱，必须要找到新的发展动力

任何一个行业的发展，都需要动力。中国地产行业过去的发展，主要动力有三个：1、人口红利；2、货币的放水和超发；3、城镇化比例的提高。下面分别论述。

1、人口红利将丧失，已经成为共识。

中国的劳动力总量在2015年之后可能会出现下降，到2025年会降到10亿人。购房适龄人口，2015、2016年将达到峰值。25岁到49岁之间的人口，2010年为5.47亿，2015年达到5.68亿顶峰，从2018年开始加速下滑，2020年降到5.43亿，2025年降到5亿。其中城镇购房适龄人口，2012年为3.28亿，2016年达到3.35亿峰值，2020年降到3.14亿，2030年到2.5亿。

而农村进城的“劳动力转移”，有模型认为2017年前每年可以转移2000万，2020年下降到1000万，2030年下降到400万。20——30岁的适婚年龄女性也将在2015年之后逐渐下降，我国年结婚对数上升最快是2005--2009年，年增速10% ，此后3年年增速平均值下降至4.4%，

我国家庭规模的小型化过程也已经在接近尾声，这意味着：靠家庭小型化来获得家庭数量增长的模式，也已经快要结束了。

2、货币超发这种超常动力，一去不复返

我们看一下下面这张图，就明白货币超发的情况。

货币超发的一部分进入了楼市，这也是不争的事实。

不过，这种大水漫灌的情况一去不复返了。2016年有两个事实可以说明这一点：

（1）“权威人士”通过人民日报发声，指出“即使方向正确、政策对路，一旦用力过猛，不但达不到预期目的，还会酿成风险。比如，恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取。”

（2）国家发展改革委、交通运输部联合印发《交通基础设施重大工程建设三年行动计划》。《行动计划》指出，2016—2018年，拟重点推进铁路、公路、水路、机场、城市轨道交通项目303项，涉及项目总投资约4.7万亿元。这种定向的基础设施投资与之前的“4万亿”完全不同，不会进入楼市，可以预计，这种状态将是常态。

3、城镇化可能还将继续，但速度已经放缓  

关于城镇化，有专家认为已经接近完成，也有人认为还差很远。观点不同的原因是后者认为城镇化的面积虽然很大，但很多并没有质量，大量是劣质房屋，需要重来。但是在空地上修房的速度毕竟快，旧改毕竟慢，所以中国城镇化速度将放缓也是不争的事实。

三房价收入比、房屋租售比等数字已经变态，没有人知道安全的边界在哪里。

国际上判断房价是否安全，本来是有标准的，国际上一般认为3-6倍比较合理，超过8—10倍就危险了。可我国的房价收入比大家可以看下下图。

更吊诡的是，在红线以上的城市反而是2016年最火爆的城市，大家不认为这些城市最危险，反认为这些城市最安全。

再来说说租售比，国际标准认为，合理的静态租赁回报率应该为4%-6%。

而目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，甚至低于2，也就是说60年的租金才够买房成本。从某种角度来说这是一个非理性的选择，但是这种情况也持续多年了。

还有空置率，国际上的标准是：空置率在20%以上为商品房严重积压区。2013年中国全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。2015年6 月4 日，腾讯发布《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》，其调查结果显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。空置率无法解释近年中国一线城市和强二线城市的房价变化。

四房地产大周期在我国已经被证明不成立，楼市成了无法预测的市场。

许多国家的楼市，都遵循18年周期率。即：房价先上涨7年，然后经历5年的快速上涨，最后是2年的疯狂，最后是4年左右的下降。

美国1870年来的8个周期，分别是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。

而英国在1776--2010年期间，出现了非常典型的众多的18年周期。

日本1974年开始为期3年的调整，到1991年泡沫破裂，正好18年。

中国香港房地产1985年复苏，1997年金融危机下破裂，2003年再次复苏，正好历时18年。

之前，明源君曾经尝试用上述理论解释中国楼市，认为如果考虑到2008年前后的金融危机和“4万亿”，加以变通。那么，2014年1月可能将开始一个长达4年的下降周期，到2017年年底走完一个完整周期，历时19.5年。但现在来看，这一解释似乎行不通。

有些“失败”的创新，其实只是不习惯持续投入

没有标杆可以学习、没有现成理论可以解释、之前的动力逐渐丧失，中国地产要走出“无人区”，需要大量的创新研发。

近些年，一些房企对创新浅尝辄止，一看不能迅速赚钱，就又退回到自己过往熟悉的盈利模式里。这是一种鸵鸟式的安全，因为危机并不会因为你的退缩就不到来。

而且一些房企的考核模式也是有问题的，每个部门都要考虑当年收入支出的问题，如果一种产品短期没有看到效益，就不会再投入。但是就和任正非说的一样，没有基础性的研发，就没有上层产品的创新。地产行业也不例外。

明源君认为，现在的局面和以往完全不同，一种新模式，一年两年不赚钱很正常，那是一种能力的积累，等到这种模式能赚钱的时候，你再想进入就进不去了。

之前的时间投入，其实构成了一种护城河。

明源君下面举例来说几个需要长期投入积累的领域，以及通过投入能获得什么。

一养老地产

明源君认为，养老地产在中国水土不服，有政策因素、客户习惯因素、工作人员心理因素等原因。

政策终会变化、客户习惯问题随着老人观念的变化也会解决。

养老地产未来的核心竞争力，在于产品的体系和服务的体系。

产品体系的核心在于设计细节能够随着不同的需求而变化。

而服务，则是一种让人感到舒服的由服务人员构成的体系。

服务习惯的养成需要时间，不是一朝一夕可以得到的。

这种体系，靠砸钱不可能获得。等到市场好的时候再做养老地产，已经来不及了。

二医疗地产

明源君现在看到的医疗地产最成功的模式，是新加坡的一家房企，他们的医疗综合体内，有大量名医入驻，形成品牌。

最终医生认为进入该综合体是荣耀，而病人去那里看病都觉得放心。综合体自然很好出租、租金也很高。

这种品牌的养成，是逐渐发展起来的，不可能靠砸钱短期获得。

三社区服务，比如O2O

大家都想赚70年的钱，搞社区服务，但随着一大批O2O的死亡，又有很多房企觉得这个事情不靠谱。

明源君认为，最大的问题在于，过去地产商赚钱太容易了，以至于大家认为这个模式短期就可以见到效果。

社区O2O首先培养的是客户的一种消费习惯，当然需要长期养成；而社区服务也是一种习惯的养成。

消费习惯、服务习惯的养成，都需要时间积累，成为传统。

这两种习惯和整个IT系统的无缝对接，是需要不断迭代更新的。

四AR+地产

AR的技术，未来可能会普及，也可以购买获得，但AR最核心的东西，可能在于内容本身。

内容涉及素材的积累、涉及艺术，还要与地产产品相搭配、同时不引起客户的反感。这也是需要长期研发才能获得的能力。

五文旅地产

大家很羡慕迪斯尼吧？不但自己赚钱，周边房子都大涨。

迪斯尼的成功，在于各种卡通形象和故事的长期积累，这些IP吸引着人们。

文旅地产要取得真正的成功，也得建立自己的IP，这也绝对不是一朝一夕可以形成的。

(本文来源于明源地产研究院)