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行业观察
为何北上深房价高,还要逃回一线?

作者:刘远举 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-06-20 18:42:09点击2793


1,为何逃离北上深又逃回一线?一个原因是中国公民赋权在一线城市相对更高,身在三四线无论创业还是就业,人脉关系和权利寻租占比更高。

2,如果严格的控制外来人口,实际上不到三十年,北京、上海就会变为老年人城市,变成没有生气的城市;世界其他大城市纽约、伦敦、东京、巴黎,也曾尝试过控制人口,但无一成功,这种控制,也甚至带来该大城市竞争力的直接下降。

3,从城市化本质而言,不是意识形态问题,不是政治问题,而是基本经济规律问题,比如大城市人口,资金,需求密度超大,容易形成规模效应,才能更廉价的供应商品;

4,中国城市化大中小均衡发展,而不是平均发展,政府将政治经济文化医疗教育等资源都配置在一线和省会城市等,这种资源的不均衡配置的“因”,必然导致城市发展不均衡的“果”。所以,中国未来中小城市发展,核心还看政府对中小城市的资源和政策的倾斜力度和速度!

目前,北京市要求严控人口规模不超过2300万,上海也表示,守住常住人口2500万的底线。在人口控制的大目标下,“以业控人、以房管人、以证管人”的管控模式出台。这种管控模式中,最令人感到愤怒的,莫过于严格的公立学校招生政策,即“以教育控人”。

2011年时,北京针对性的关停接收农民工、打工者子弟的草根学校。当时北京的确妥善的安置了打工者的子弟。但三年之后,翻云覆雨,公立学校招生非京籍儿童持续收紧,成为管控人的有效手段。这样的政策,与直接的驱离外地人,几乎就是一线之隔。

一、大城市控制外地人:并非驱离,而是榨尽青春

知乎上有文章回答了这样一个问题:从2010年上海2300万人口开始,执行严厉的人口控制政策,一个外地人都不准进入上海。那么,到2040年,上海的人口会变成什么样一个情况?

好消息是,经过30年的努力,上海市人口终于回到了2000年的水平,只有1934万人。但是,这1934万人里,20岁以下的幼儿和青少年仅占7.95%,好处是入学似乎不会再困难了。

坏消息是,20-59岁的劳动年龄人口仅占比50.96%,更恐怖的是,60岁以上老人占到了41.09%,而15%就可以称为进入老龄社会。

由此可见,如果严格的控制外来人口,实际上,不到三十年,北京、上海就会变为没有生气的城市。显然,这是谁也不愿意看到的,也是中国经济,乃至中国社会稳定无法承受的局面。

所以,换言之,更精确的说,中国当下特大城市严控人口,不是不准外地人来,而是要让外地人呆不下来。年轻人一批批的来,然后变老,又一批批的离开,不让他们在大城市落地生根。

在这种强力制度的安排下,对外地人而言,大城市就像一个榨汁机,榨尽青春。当然你也获得相对三四线更高的收入。

二、其实北上深人口总量和密度并不算多

这样做,最直接的原因当然就是所谓的“大城市人多了”。不过这个答案缺乏经验与数据的支持。

如果仅以主城区人口数量来计算。把上海外环内的面积大约620平方公里,这些区域算上海的核心区域,而东京最核心的区域,面积大约600平方公里左右,与上海外环内的面积比较接近,这两个区域的人口密度,也是接近的。上海外环内的人口密度虽然高于纽约、巴黎和伦敦,但与东京差不多,所以,上海人口密度不算低,但也不算太高。

解决外环内密度高的方法也很简单,那就是在上海核心区之外的周边地区,有很大空间可以容纳新增人口。2003年的时候,上海提出了将“新城”数目从一个增加到三个,包括松江新城、临港新城和嘉定-安亭新城。十多年过去,这些新城极大的容纳了上海新增人口。

实际上,现在所谓的“大城市人多了”,并不仅仅指核心区域,而是指整个行政区。比如昌平,距离北京市中心40公里,如果以这个半径来计算,整个都市圈的面积为5000平方公里。在这个范围内,北京的人口密度是远远低于世界上其他城市的。行政区划上狭义的纽约市面积为789平方公里,有800万人口,相比之下,北京有16410平方公里,大约住了2300万人。这就意味着,纽约只有北京20分之一的大小,但人口却有北京的三分之一。

从比例看,美国人口3亿,纽约占到美国人口2.7%;东京都占有全日本人口的10%,至于东京都市圈的人口高达3600万,每三个日本人就有一个生活在东京圈的狭小范围内。而中国有13亿人口,北京的2300万,相当于中国1.76%的人口。所以,整个上海市、北京市的人口密度与总量都不算大。

那么,为什么昌平、怀柔也要驱赶人?

三、深层意识:我们都害怕大城市

北京郊区的昌平苛刻的驱赶人的直接的原因,是行政体系的决策机制。基于现行的权力来源架构,中国的行政决策机构,很大程度上,是根据上级机关的意志而动的。在很多情况下,就会有层层加码的动机。

从更深层次的角度看,“人多了”这个观点,来自于意识形态深处的潜意识。如果对政策进行人性维度的评价的话,试图通过限制孩子受教育机会来驱离外地人的政策,应居于榜首。

大城市的高度集中,是一个人类社会自组织的过程,本质上是各种市场均衡的综合结果,但它在形式上,却偏偏是高度偏离均匀的。比如,城市的人口、资金、物质的密度都大得多,这是偏离平均的。这种偏离平均是市场的需要,因为只有依靠规模效应,才能更廉价的供应商品,不管是外卖、自来水、电话基站,都是如此。

但是,马克思主义的政治经济学讲究的是生产链上的均匀分配,必然在逻辑上导致地区经济的均匀性。换句话说,平均才是意识形态上的“好的”。大城市这种高度的偏离均衡与计划经济的平均观是尖锐矛盾的。这必然使中国人更容易强调大城市经济局面的负面因素。即使在今天,我们也能听到很多所谓各个地区要均衡发展的论调,实际上这种论调要的不是均衡,而是平均。

根据清华大学建筑学院教授尹稚的回忆,直到上世纪80年代,中国并不认为城市化是人类文明的一个必然形态,而是从意识形态角度,认为城市是资本主义的结果,是各种罪恶的根源,是‘城市病’的发源地,所以,认为中国根本不需要发展大城市。

这样的认识,导致其后很长一段时间内,中国的方针都是严格控制大城市的发展,适度发展中小城市,积极发展小城市。虽然在当下中国,意识形态对经济层面的影响已经淡化,但这对城市的意识形态恐惧仍然在思想深处传承下来,潜移默化的影响着人们。

四、公民权利:大城市的赋权相对更多

不过,这种意识形态的恐惧并非无中生有,可以说,在今天仍然有强烈的现实意义。

“逃离北上广,然后,又逃回北上广”的说法,其中一个原因就是,在一线大城市这种陌生人社会中,人情、关系的重要性相对降低了。

本质上说,这是大城市的个人公民权利更高,从而抑制的裙带与寻租!

当一个人从农村、小城市迁徙到大城市之后,他的公民权利实际上增加了,这就是大城市的“赋权”机制。

所以,即使从今天的情况来看,大城市意识形态的作用仍然非常强烈。大城市更多的、更自由的舆论、更密集的人口规模、城市中人口素质更高,都产生了1+1大于2的效果,为人们带来权利增量。

实际上,中国大城市市民的政治权利更高,从来不是理论,而是事实。

比如在三年自然灾害中,为避免“几个大城市出了问题,影响是很不好的”,四川付出及其惨烈的代价,外调粮食147亿斤,确保了京、津、沪的粮食供应。这并非特例,林毅夫和杨涛运用获得诺贝尔经济学奖的经济学家阿玛蒂亚的理论,研究了“三年自然灾害”后发现:在中国中央计划体系中,食物获取权偏向城市居民,城市居民可通过定量配给系统获得食物,而农民却需强制性上缴。

比如计划生育,在一线大城市,即便罚款仍然存在,但是,危及母婴生命安全的强制引产早已绝迹。更重要的是,这种权利增量的机制没有仅仅停留在经济层面、民生层面,最终会影响到政治层面。

超大型城市的文化、政治活跃度与小城市,并不是线性增加的。北京媒体的聚集,除了和北京政治中心有关以外,更多的是因为这是一个超大型的城市。同样的,大城市的广场与小城市的广场有着天壤之别,不可同日而语。从这个角度看,一定程度上就可以理解,为什么离北京城区40公里的昌平,也要驱赶人。一个很简单的道理,分散住在中国广袤的乡村中的人,搬迁到城市中,集中居住在城中村、平民窟的时候,他们的权利一定会得到极大的提高。

从这个角度看,如果没有解决意识形态与社会治理机制上的深层次问题,中国特大城市的人口数量,还将受到长期抑制。但是,城市化不是意识形态问题,不是政治问题,而是基本经济规律问题。北京,从改革开放后的第一次城市总体规划,就定下了严格的人口控制规模,但城市人口规模数次突破规划。世界其他大城市纽约、伦敦、东京、巴黎,也曾尝试过控制人口,但无一成功。而日本对东京人口控制的努力,不但影响到东京作为首位城市的国际竞争力,甚至波及整个日本的竞争力。所以,不尊重这个规律,不仅最终会失败,还会付出本可避免的代价。

五、德国城市:各有特色,70%德国人在小城市

德国城市是什么情况呢?德国国土面积仅为35万平方公里,居民就达8200万。超过百万人口的城市仅仅三个(柏林330万、汉堡170万、慕尼黑128万),50万至100万人口共有12个,70%以上的居民生活在10万人口以下的“城市”,多数居住在1000-2000人规模的村镇。

德国的农村就堪比城市。毫无疑问,农村的绿化率要高于城市,而且基础设施一点也不逊色:上下水、电、通讯、交通应有尽有。特别值得一提的是,德国农村所有的地方均是草坪和树木,根本没有中国农村常见的土路,柏油路通达每家每户。每个家庭至少有一辆车,有的甚至拥有两辆以上。在这个国家,汽车犹如中国的自行车一样普遍。

德国的乡镇规模各异,但都有某些共同点,比如中心地带是教堂,房屋围绕教堂而建,并且周围的建筑不得高于教堂。教堂对德国人来说非常重要,因为这是他们的精神家园。可以说,没有教堂就不可能出现居民点。除此之外,德国在一定规模的市镇均设立了银行、邮局、医院和学校。

既然德国农村和城市在基础设施上没有多大差别,而且自然环境要优于城市,所以富人大都住在农村。这就造成了德国一个奇特的现象:农村房价不见得比城市低,有的反而比周围城市房价略高,当然不能和慕尼黑、法兰克福和斯图加特这样寸土寸金的城市相比。

农村的硬件条件不赖,那么软环境又如何呢?会不会因为缺少文化娱乐设施而导致生活枯燥?这大可不必担心。每个城镇都有足够多的酒吧、歌厅、体育设施。到了晚上,小镇的人们并不全待在家里,而是相约到酒吧喝酒聊天。因此,这些小镇的酒吧生意都还不错。同时,这里居民居然发明了很多“街节”,到了这一天,人们载歌载舞,打扮成各种怪模样,而且还销售平常难见的小吃和纪念品。其实德国大城市夜生活也不过如此。

每当夏天到来,特别是8月份之后,德国农村人聚会时会把胳膊和胸脯露出来。别以为她们是秀美色,其实是暗中较劲谁的皮肤更黑。德国人最喜欢的休闲方式是旅游,如果有钱就到亚洲、美洲甚至非洲,钱少的话到欧洲南部,没钱的话就在国内悄悄转一圈。因为德国的日照不强,只有到远处才能把皮肤晒黑。这说明,谁的皮肤最黑,谁就有钱,也就很有面子。这时,她们聊天的重点就聚焦于国外的奇闻异事。过了四点钟,德国家庭主妇们就各回各家,为先生和孩子准备晚餐了。

正因为德国农村的物质条件和精神生活与大城市相比并没有多大差距,所以大部分人选择在农村居住。其结果是,德国没有出现纷纷往大城市发展的现象,而是在各自居住的小地方自得其乐。

那么,德国的基础设施为何如此均衡呢?答案是,德国是一个联邦制国家,每个州就是一个国家,各州拥有自己宪法、议会、警察和政府总理,只是把国防、外交及一些宏观经济事务让渡给联邦而已。联邦制的好处在于,各州根据自己的情况发展适合自己的经济和文化事业,而不会出现教育、文化、医疗资源密集、分布不均的问题。

正因为如此,德国没有像中国一些名牌大学这样搜刮优秀学生资源和财政资源的问题,也没有像北京这样将协和、同仁、积水潭、天坛等中国一流的医院密集于一地,让外地人在碰到在当地无法医治的疑难杂症时,不得不跑到北京。既然城乡条件都差不多,还有什么必要迁移到大城市?


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