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前海东岸’考评:超然夺目,出众之宅
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2016-06-22 11:18:15        点击5357
    

导读:
■南山中山公园住区的极品人居
■中山公园住区的封面极作
一、中山公园住区的人居亟需补缺
二、中山公园住区以北的封面人居:前海东岸
■景观价值
一、双重极致文明的结合点,前海东岸掌控世界级城市公园
二、城市公园的溢价力:120米高度的视野权
■产品价值及工地考察
一、U型围合结构,800米景观无障碍
二、立体式庭院园林,视野及景观最大化
三、半阳光地下车库,商住分离更纯粹
四、产品价值
1、框剪结构外墙,空间利用最大化
2、外墙全装避雷网、楼梯间南北通、大空间电梯井
3、实用性强,客户认可是最大肯定
4、层高约2.9米、全落地凸窗、阳台护边保安全
5、餐客厅无横梁、全面侧排排水、卫生间分区\接地线
6、同类项目最大空调外置空间
五、采用建筑环保节能,为居者节省成本支出
■最丰富、层次感最强住区:5-3-1公里生活圈
■品牌价值
1、前海股份:深圳大盘时代的开拓者
2、前海楼盘数量最多的房企:前海股份深耕前海
3、房企全能型种子选手,前海股份步步高
4、卖楼更是卖品牌?前海东岸鉴证最高水准
■中山公园住区,前海东岸的超然夺目
正文:

■南山中山公园住区的极品人居

位于深圳南山区北环大道西段、南望49万㎡中山公园的前海东岸,自69日启动诚意登记以来,得到了众多诚意客户的密切关注。尤其是现正开放的精装样板房,更得到众多客户的好评,意向入手程度极高。该项目开盘在即,大伙们可得多留心眼了咯。

就产品本身而言,前海东岸占地面积3.4万㎡,总建筑面积约18万㎡,容积率为4.5,规划有楼体高度达120米的4栋超高层住宅和1栋公寓,总体布局采用U型围合,其中5#37层,其他楼栋均为38层,主推约80-160平米三至五房产品,总户数1574户。

@房地内参 营销事业部成员日前利用一个下午前往项目工地踩盘,从地库到建筑主体28楼进行细致观摩,并对该项目的地段、景观资源、园林规划、产品设计等各方面进行了综合性评价。


■中山公园住区的封面极作

一、中山公园住区的人居亟需补缺

作为深圳乃至全球地产王区的南山区,辖区面积不到193平方公里、常住人口近130万人,实际管理人口超过200万人,辖区内平均年龄30岁,是深圳年轻人最多、区域人口密度第二高、活力最强的片区。这里也是深圳资源最丰富的主城区之一,既拥有生态的西丽、人文的大学城、异国风情的蛇口、上市企业密度全国之最的科技园、一线滨海的企业总部基地……在深圳城市化发展浪潮中,可以说南山的崛起既是奇迹,也是见证。

2004年后2010年前,作为深圳住宅供应高峰区域之一的南山区,在城区开发逐渐成熟、经济发展增长情况下,片区土地越来越稀缺,可面向住宅开发的新增建设用地日渐减少,甚至接近枯竭。随之南山区也开始逐渐退下高供应的舞台,面向市场的可售商品房越来越少。

此时中山公园住区以北——前海东岸的出现,无疑将补缺这块人居亟需。

二、中山公园住区以北的封面人居:前海东岸

尤其是作为南山最成熟的片区——中山公园住区,作为南山的史脉片区、公园住区,最近五年来更是几乎没有什么新增供应。而期间南山作为深圳各大城区中经济发展势头最好、增速最快的主城区,南山人民的财富日渐增长,对居住空间的需求也在持续提高。

在此情况下,长期处于供应空窗期的南山中山公园住区,此时即将面向市场供应住宅总量超过3500套,总建筑面积超57万平米,较之南山其他片区的住宅供应量,中山公园住区可谓是南山新盘供应最大金三角,而且是十分稀缺的公园物业住区。

在此格局下,前海东岸作为中山公园住区以北的首排住宅产品,自开放样板房及启动诚意登记以来,不止是周末甚至平时工作日人气也相当之旺。尤其是前海东岸所占位的中山公园一线景观、便捷交通出行、高拓产品空间,均得到投资者及购房者的高度认可。

■景观价值

一、双重极致文明的结合点,前海东岸掌控世界级城市公园

就地理位置而言,前海东岸西南侧为绿化视线纵深达2公里的城市绿化走廊,再远处就是前海中心区,可以远眺前海湾开阔的海景。

震撼的是当小编站在28楼建筑主体向南眺望时,整个中山公园全景就在眼前,壮阔得连视线也难以转移。层层叠上的城市活力景观,东南侧的摩天大楼如腾讯大厦及其他企业总部大楼、远处的华侨城、福田;西南方向进入视线的前海湾绿轴、宝安中心区;北向留仙洞总部基地……


以前海东岸为圆心的3公里范围内,囊括了深圳最好城市景观,轻松尽揽深圳景观精华,不仅是交通、景观枢纽,更是自然文明与人类文明的结合点,整座城市美景都在前海东岸的视界掌控中。

二、城市公园的溢价力:120米高度的视野权

其实全球规律下的发展共识下,城市越发展,公园的绿色就越来越奢侈,并因此而成为一种昂贵的商品。正是如此,这就使得那些拥有极致景观的房产,相应地被赋予了强大的溢价功能。

前海东岸建筑主体,以120米高层高度,一览无遗地把49万㎡的中山公园、城市活力、前海自贸区海景、湾景纳入视线范围。在此情况下回顾着这座城市的发展史,荡气回肠,让人为之激昂。

在前海东岸爬楼当天,恰是晴雨天气,站在28楼建筑主体考察时,震撼于这座城市蜕变之际,惊喜地看见雨后阳光下挂在中山公园与城市天际线之间的七色彩虹。试想下,未来业主们居住在此,时不时在自家阳台、窗边都能看见这样的美景,欢愉之情不言而喻。


三、日常生活供应大保障:新鲜菜篮子就在东北侧

前海东岸的东北侧方向,是南山农批市场。这里是南山人民的新鲜菜篮子市场,是日常生活所需的集中地。未来对前海东岸业主们而言,出门拐个弯就可以采购到最新鲜的蔬果,一家人的新鲜菜篮子得到了极有效的保证。

不止是景观资源的极致享受,前海东岸直线西南处就是前海自贸区范围,沿着北环大道、月亮湾大道即可全程无红绿灯直达。加上周边的南山大道、南坪快速路,使得前海东岸更便捷实现了入则宁静、出则繁华的轻奢生活。

■产品价值及工地考察

一、U型围合结构,800米景观无障碍

西侧为前海中央绿轴带、南面为整个中山公园、东邻深圳高新区南山科技园的前海东岸,为了赋予居住者最大景观视野感,总体布局由7栋、120米超高层组成,形成了U型围合式结构。

不止如此,为了提高项目品质采用低覆盖率规划,在进深较大的东北端,布置两排建筑,其他部位仅布置一排建筑,因此除公寓外的所有东南向住户均能享受到49万平米的中山公园景观。对前海东岸业主而言,从自家窗外望去800米范围,都是最舒适的景观资源。

也正是这样的建筑布局,难怪小编爬楼时,无论是从客厅、餐厅、房间窗台往南面看时,都可以把中山公园纳入视线范围。甚至可以清晰地看见中山公园里的湖、摩天轮、大草坪等休闲娱乐设施。也就是说,窗外公园景观、湖景、山景都形成了一条景观线。

二、立体式庭院园林,视野及景观最大化

就项目所在的地块环境来看,东西长约250米,南北海拔高差约5米,为此前海东岸针对性地设计了一个诗意山水的立体式庭院,营造出一个200米超宽幅度的静谧生活空间。


有人会质疑从外面看担心园林空间不大,事实上我们进入工地现场观摩后所见,可以发现这样的布局,使得项目园林与中山公园之间几乎连成了大片景观资源,使得前海东岸的园林景观得到了最大化展示,也使得居者视野享受更开阔。

不止于此,根据设置,前海东岸的庭院中央还将建设一个无边界泳池,并沿着北环大道形成跌水墙,逐级而下。这对业主而言自然是一大景观优势。

三、半阳光地下车库,商住分离更纯粹

考察时发现,前海东岸的入口与车库之间形成了一个坡度高差,而且结合绿化设置形成了半地下室的半阳光开放场所,这就使得半地下室入口处形成了地库花园,给予入户极强的采光与视觉效果。

随后查证项目规划设置时发现,未来前海东岸所有商业设置都在庭院下的半地下空间。这意味着什么?不仅是便于业主日常生活所需,而且风雨无阻,下楼购物也不会受到天气的影响。而且,住宅与商业之间互不干扰,庭院生活也就更加纯粹。

四、产品价值

1、框剪结构外墙,空间利用最大化

实地考察建筑主体时发现,前海东岸住宅楼体采用框支剪力墙,可以实现很好的承载能力,整体性和空间作用很好,比框架结构有更好的抗侧力能力。由于底部可以形成大的使用空间,特别适合于底部为商业、餐馆、车库,上部为住宅的高层建筑。这种建筑结构,利于空间利用,可使得建筑空间最大化。

外墙则采用采用有别于砖混结构的框剪结构,这可以使建筑主体稳固性、耐用性、隔热保温等更强。这样的建筑结构,也保证了高层建筑的居住质量、稳固性。

2、外墙全装避雷网、楼梯间南北通、大空间电梯井

不止于此,前海东岸的外墙全部明装了避雷网,这在同类住宅产品中也相当不多见。前海股份细心地考虑建筑细节,保障业主入住后的各种安全问题。

项目的消防梯也采用剪刀梯的建筑架构,而且在消防梯楼梯间还设置了窗户,这就使得楼梯间也自然通风采光,空气更流通。而且电梯间实现了南北通透,自然明光进入室内,十分通风采光。

此外考察时发现,电梯井的空间达到了约2.5*2.5米,这样的大空间电梯井,即可实现电梯空间灵活处理,既可装稍大空间的电梯,也可根据情况进行配置,赋予了居者更多公共空间享受。

3、实用性强,客户认可是最大肯定

前海东岸主力户型为约80-160㎡三至五房,其中5#37层,其他楼栋均为38层,总户数1574户。

目前,前海东岸已开放的1栋(同晖阁)三套精装样板房,约76-89㎡两至三房3个户型,以舒适的户型结构、高效的空间布局、注重生活美的设计风格等赢得了不少客户的认可,尤其是高拓空间,实用性强得到了众多客户的肯定;69日前海东岸启动VIP诚意登记,吸引众多诚意客户前来。

4、层高约2.9米、全落地凸窗、阳台护边保安全

就实地考察建筑主体户型格局来看,可以发现,前海东岸住宅层高都接近2.9米,装修批荡后估计也可以达到2.7米,保证了居住空间的开阔性。

值得注意的是,项目所有房间都做到了落地凸窗,使得室内面积得到最有效的利用。加上阳台做了护边装置,一定程度上保证了居住者的安全。

5、餐客厅无横梁、全面侧排排水、卫生间分区\接地线

毛坯交房的前海东岸,为了使得室内整体感更强,客厅与餐厅之间的天花板都没有设置横梁。这样的设置,使得室内空间看起来也会更大,利用率更高。

值得一说的是,项目基本上所有卫生间都实现了洗漱分区,降板处理,保证了每个房间湿区的最佳处理。不止如此,细心的人们还可以发现,前海东岸的卫生间都接了地线,这就保证了在湿区的用电安全,保证了居家生活的安全。

而且所有卫生间、厨房及其他排水系统,都实现了全面侧排排水系统,使得地漏口标高低于结构面,排水效果更好。

6同类项目最大空调外置空间

爬楼时发现,前海东岸的每套房外墙的空调外置空间,长度估计类似于房间开间,这应该是目前在售同类项目里最大的空调外置空间了。前海东岸细心考虑到这点,也给到了业主以后装修更多空间需求。

五、采用建筑环保节能,为居者节省成本支出

不止如此,考虑到业主未来生活所需,在环保节能方面,前海东岸不惜成本,采用了多项领先的建筑技术和品质优良的建材,致力于向绿色建筑标准看齐。

譬如,住宅全部采用双层中空Low-E玻璃的系统铝合金窗,并采用隔音新风系统,最大限度地营造安静的居住室内空间,为居者以后的生活创造节能、健康环保的条件。

另外,小区屋面雨水和绿地雨水经回收处理后供小区绿化和水景使用,这样的中水回收系统也实现了循环使用,为以后业主生活节约更多成本支出。

■最丰富、层次感最强住区:5-3-1公里生活圈

就生活综合配套而言,以前海东岸为中心的5公里半径范围,即可以享受到6大中心基地的辐射拉动效应,占据了深圳最精华区域的75%3公里范围享受到前海\南山片区最成熟、最具民生稀缺价值的综合生活配套;1公里范围则享受到最稀缺的公园、绿轴景观,为中山公园住区的生活空间带来了最好的生活价值点。

交通方面,前海东岸接驳北环大道、南山大道、南坪快速路、滨海大道等城市快速路,经北环大道能迅速链接福田、罗湖、龙岗等区域;经广深高速、沿江高速15分钟左右车程可抵宝安国际机场,还能快速联系福田、宝安及珠三角地区;此外直线距离大铲湾码头约5.3公里、福永码头约11公里,并靠近地铁12号线南头站。

教育方面,项目直线2公里范围内超过10家幼儿园,还有南山实验学校麒麟小学部、南头中学(初中与高中)、博伦职校、深圳艺术学校(南山校区)

商业方面,项目附件零售百货有沃尔玛(南新分店)、天虹商场(前海店)、家乐福(香缤广场店)等,购物方便;集中商业有宝能AllCity、欢乐颂、海雅缤纷城、香缤广场等。

生活配套方面,小区东北侧即为南山农批市场,特色餐饮有中山公园(东门)美食街,周边拥享马家龙文化体育中心、南山区文体中心、南山图书馆、南山区艺术博览馆、南头古城博物馆等;项目直线距离3公里范围内拥有7家医院,更有江苏银行、平安银行、中国银行等密集金融机构。

小结来看,前海东岸的5-3-1公里环环紧扣生活圈范围,已然实现了商务、民生、景观等多重价值属性,赋予了居者最丰富、最具层次的生活空间。也正是这样价值重重叠加的前海东岸,自样板房开放以来不断得到资产人士的密切关注。如今开盘在即更受瞩目。


■品牌价值

前海股份作为一家老牌的开发企业,对于打造宜居的环保健康小区也是颇下了一番功夫。超大型的社区规模和建筑体量,建成后将是南头耸立在北环大道边的一道靓丽风景线。

1、前海股份:深圳大盘时代的开拓者

作为前海东岸开发商,深圳市前海股份有限公司创建于1992年,以房地产开发为主业,开发了麒麟花园、天朗风清家园、依云山庄等十多个地产项目,累计完成开发面积70多万平方米。其于1999年打造的麒麟花园是南山深南路以北最大的成熟社区,总户数高达2429户。可以说,前海股份是深圳大盘时代的开创者,对深圳楼市大体量楼盘具有重要开创性、指导性的意义。

2008年在深圳600多家房地产企业排名第50位,被深圳市企业评价机构评为“深圳市300家最具成长性企业”,并一直被深圳市政府及金融部门评定为深圳市重合同、守信用企业和AAA信用等级。

2、前海楼盘数量最多的房企:前海股份深耕前海

著名经济学家金岩石说,以前海为中心,30平方公里的空间,将会看到30/平方米以上的天价,如果达不到这样的价格,就是深圳开发商的耻辱。前海房价未来的升值空间之大可见一斑。也正是如此,使得众多房企挖金心思希望进入前海,实现与城市未来的共赢。

作为一家深耕深圳的房企,从前海股份目前在前海的楼盘包括麒麟花园、前海金岸、前海华庭、南头花园、天朗风清、绿茵丰和、绿海名都等等,如今再加上前海东岸,十余个前海楼盘,在没有什么高调宣传推广下,前海股份其实已经是一家深耕前海的老牌房企。

3、房企全能型种子选手,前海股份步步高

作为一家多元化、综合性发展的房企,前海股份的楼盘开发涵盖了从大体量到中小体量,从住宅到商业;从小高层、高层到超高层;从平层、洋房到别墅;从前海、坂田再远达扬州……从产品类型、开发区域等方面综合来看,前海股份都堪称房企全能手。而作为集团第一个超高层住宅,前海东岸代表着前海股份20年来地产经营的最高水准。

4、卖楼更是卖品牌?前海东岸鉴证最高水准

一般而言,盈利是房企的最终目的。作为一家精品开发商,前海股份却尤其独特之处。以其最初打造的麒麟花园为例,项目售罄、业主入伙之后,开发商竟然自掏腰包为业主加盖游泳池,可谓前所未有,但前海股份确实做到了。与其说前海股份在卖楼,不如说他更是在卖品牌。

作为前海股份的首个超高层住宅,前海东岸在产品打造上延续了前海股份的用心,采用了隔音新风系统、中水回收系统等多项领先的建筑技术,以及双层中空Low-E玻璃等品质优良的建材……将成为前海股份一个具有里程碑意义的全新之作。


■中山公园住区,前海东岸的超然夺目

综上述来看前海东岸,其所在的前海中心区、南山中心区的城市活力与未来,赋予了该项目强劲的价值、璀璨的未来,尤其是在南山前海如火如荼的发展前景下,能挤入该片区都将是最具未来价值的向上提升投资之路。

片区未来已经如此让人难以抵抗,更何况前海东岸所扼守的49万㎡中山公园,如自然景观大片那样,直接袒露在每个前海东岸居住者的家门前,甚至直接在阳台、窗前就触手可及。类似这样的城市中心公园住宅,整个深圳城市核心也没有多少个,前海东岸得此窗前公园大片,无疑是极其出众的。

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