陈劲松 先生：企业战略不是楼盘营销，不可以命题作文、必须追求真理并且尽量靠近真相的。

你最近提出了“万科不搭上轨道建设的快车就很危险”的观点，这让我想起了你半年前接受采访说“深圳哪有这么多人要买这么多豪华住宅？”，而以前类似于“红树西岸贵了1万块钱就卖不动”、“修建地铁能降低城区的房价”…等等的你的错误观点比比皆是…

甚至于您刚刚说房地产进入下半场，房地产就开启了“钻石十年”的前3年——核心城市与其城区大幅度涨价，房价房租并驾齐飞！就此，各位可去搜索在下几年前发的《接下来是房地产的“钻石十年”》一文，对于所谓下半场所反映出来的复杂的自私心态，这里就不重述了。

这十来年，你迷信于西方已经成熟的城市化现象，并以此评估中国的城市化与房地产市场。你也禁锢于翻说书本理论，看起来头头是道，但事实上，离市场却相差万理。

可以说这15年来，王石是房地产企业家中判断失误最严重的——崩盘论喊了十多年，而您是中介人士中判断失误严重的——您对房价与城市化的理解与判断正确率极低。

非常明显，地铁公司作为政府的派出机构，拥有政府手上在地铁时代剩余的最后的有效土地。地铁公司的土地不可能垄断给一家，必须向外招标。否则政府与任何官员都承受不了利益输送的巨大压力的，社会的舆论也容忍不了的。

也就是说，即使深圳地铁成为万科第一大股东，万科也不可能吃独食，在任何城市都不可能吃独食，反而各地的政府会把这一块用来做好自己的名下资产平台。

之外，深圳房地产市场未来的最大增量，绝对不是地铁上盖物业，而是另有方向。随着深圳旧改条例越来越收紧，新增住宅的用地必将转向工改住。

由于深圳城区内有大量的工业区，而新增住宅用地又非常少、旧改又推不动，工业用地业主简单、是释放住宅用地的唯一去处，按照现在政府与市场的压力承受能力，估计3年后“工改住”将成为主流，这个量比所谓的地铁上盖要大得多得多、而且要优质的多得多。

我所服务的客户中，已经有不少在提前进行工业区的储备吃进的工作！这个工作已经做了2年多了。万科如果错过这个狂潮，那将是继王石做出东进决策、放弃西部之后的又一重大失误。

而在其他传统城市，城区内基本已经建设完毕，如果依赖于地铁上盖，就必须向郊区、远郊挺进，在郊区远郊开发建设销售，尤其是经营资产的困难可想而知。在这些城市，重点在于城区内的旧改，也不在于轨道建设。

万科要保持规模，必须要在开发建设之外，做大资产经营端口、房地产服务端口，而不是继续扩大开发规模，反而应该适当缩小开发规模。

房地产服务端口，万科物业已经在做，非常不错，相信万科物业上市的话，市值应该相当可观。

而资产经营端口，要求万科集中在城区内进行，收购也好、自我建设也罢，都脱离不了城区，离开城区的不能算是资产，而城区的与地铁就没有如此大的生死攸关的关系。

其实，在深度城市化到来的时候，万科必须要学习投资思维，未来万科的利润规模，必须依赖于资产的自我增值、城市利润来实现。

说得直白一点，要向房地产投资者学习！万科原来的打一枪换一个地方的战法，已经过时了，要建立自己的一个又一个的根据地了，这点上万达比万科做的好的多。

世联行本身，开设的经营远郊区的旅游度假物业的业务冷暖自知，把万科导向地铁建设这一条华容道，是非常危险的。而陈劲松先生把万科导向开发规模这条路，同样是严重不负责任的、不专业的。

不免在想，如果陈劲松“万科不走地铁上盖物业这条路就很危险”这一说，只是为了将王石引入深圳地铁的行为合理合法化，那尚且可以理解。

但如果陈劲松的专业与眼光真的这么认为，那只能说你好好的去当你的资本家吧，别再晃悠你的专业书袋子了，你那里面的知识和思维太陈旧了！

写到最后，要提醒一下陈先生：房地产的销售市场必将全面进入以二手房为主的阶段，到那个时候连政府都会成为二手房市场的旁观者、房价的涨跌与政府已经没有太大关系。

作为一家中介公司，如果没有二手房业务，那才会很危险！而且是致命的危险。别迷信西方的资产管理了，中国人自我管理资产的倾向会更明显，关键在于二手房！新房市场即将快速萎缩。

全面依赖新房市场的世联行，风险系数之大可见一斑。股市的研究者要注意到这个因素了。没有二手房的中介公司，只能做成精品的中小型公司，承受不起当下的百亿估值。

陈劲松先生，是您自己很危险，是您给万科指的路很危险。仅此而已，别再唬人了！