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不可逆的南山之势,追随700余名智者的选择
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2016-07-08 10:19:48        点击4634
    

导读:
■华丽丽的,南山又登上了地产王区宝座
■销量是对其他同质项目最直接的碾压
■不可逆的南山之势——涨涨涨
■无须试错,追随超700名智者的选择吧
正文:

■华丽丽的,南山又登上了地产王区宝座

继2015年成为中国地产王区的深圳,2016年上半年各大城市楼市琅琊榜出炉后,深圳又华丽丽地登上了王冠之位,以成交23170套住宅,成交均价51006元/㎡,环比上涨33.4%,涨幅在全国各大城市再次引领。

值得注意的是,上半年深圳房价飙涨的重要原因,正是大户型豪宅物业。尤其是南山区,作为豪宅供应量最大的区域,今年上半年南山合计供应豪宅面积达34.6万平方米,共8个项目,成交面积约34万平方米,无论是供应量还是成交量,南山在全市豪宅供应及成交中占比均超过了6成,是宝安与龙岗之后的全市第三大成交主力片区。

还不止,南山区所推的项目基本都是豪宅项目,均价都“6万 +”以上,其中“10万+”豪宅项目有5个。也正是如此,整体拉高了整个南山区的均价。数据显示,上半年南山新房均价77452元/平方米,环比上涨15.0%,同比上涨70.9%。

可以说,无论从量级、质上,还是价格表现,毫无疑问的,南山区稳当当地再次登上了深圳地产王区的宝座。


■销量是对其他同质项目最直接的碾压

事实上,2016年上半年整体形势都是极其严峻的,325新政、社保“1改3”,提高首付等系列严控政策,不少意向购房者都进入观望状态,市场骤冷,原本一些准备入市的项目都延后或者改为顺卖,整体销售步伐放缓。

但盛名之下无弱兵,南山区虽然推售量不多,但表现却相当不错,如华侨城·新天鹅堡、华润深圳湾·悦府、恒裕滨城二期、海上世界双玺、深圳湾公馆、半岛城邦三期等陆续开盘或加推,均收获了相当不俗的成绩,基本成交都是七成以上。更亮眼的是,根据最新数据,2016年上半年,总价3000-5000万豪宅成交套数,南山位列第一名。

不少项目在首次集中开盘后,则逐步采用以少量多推方式进入市场,譬如4月劲销57亿的半岛城邦三期,在6月底加推了80套房源,一周后又再次加推了40套房源,推盘频率加快,而且每次出招都击中了意向客户所需,俘获了大批准业主的心。

当然对这样的项目而言,销售量本身就是一种最有冲击力的广告:对项目形成了更强的传播,对其他竞品项目销售则是直接的碾压啊(此处省略,其他片区其他同类型项目早已感受到满满的压力了)。

■不可逆的南山之势——涨涨涨

总归而言,南山豪宅卖得火已是铁铮铮事实,而且就价值表现来看,当前10万+每平米的南山豪宅,未来实现3年30万的势头,尤为强烈。就深圳城市本身而言,从土地供应、住房供应及需求、人口表现等综合因素来看,趋势更为直接。

根据最新的广东省供给侧结构性改革总体方案(2016~2018年)及五个行动计划的通知,其中深圳位于第四类,去库存指标为0。深圳市房地产研究中心数据显示,深圳非户籍人口自有房率仅10%,在一线城市中最低;近5年年均购房需求20万套,而实际供应仅有5-6万套,供求关系较紧张。

更何况深圳由于长期土地供应不足,且深圳旧改难度提高,可以预见,在未来很长一段时间,全市新增住宅供应是递减的。目前深圳的商品住宅是162万套,而城市居民自有房率约30%。即便根据深圳十三五规划未来每年新增5-6万套新房,也难以满足需求。

不止如此,深圳作为年轻的人口净流入城市,新生儿已连续四年每年增长20万以上,3年后小学生在校人数将超过100万。这就意味着深圳新增人口在继续,对居住空间需求量也将越来越大。在此情况下,长期必将使得深圳房屋供求关系更紧张,短期内供需矛盾难以调和,涨价趋势也就持续发生。

■无须试错,追随超700名智者的选择吧

在此情况下,引领深圳楼市的南山,因区域创新、活力的价值表现、宜居的山海、公园、滨海、码头、游艇等系列城市核心资源,加上长期以来国际化生活与教育资源,使得片区范围的顶级豪宅得到越来越多顶级资产人士的青睐,不惜多方途径或资源寻求南山优质房产,以收获或共享更多片区高价值资源。

此时回头来看多次加推并取得佳绩的半岛城邦三期,大家也就觉得更理所当然了。继4月9日首次集中开盘的半岛城邦三期,销售470套,57亿,并底气十足地在香港联交所公告项目的开盘成果。紧接着6月25日,半岛城邦三期加推80套160-169㎡环景超高层新品,劲销9成,均价12万,不少高端客户甚至连夜排队抢房。

客户的认可就是对项目的最大肯定,而大家看中的不止是百万级城邦早已形成的成熟国际居住氛围,更包括了城邦三期所享受的滨海第一排资产、优质的全配套名校教育、开放式的高端商业体验、比肩世界级生活的游艇会所等。

目前,半岛城邦三期已经吸引了超过700多名智者入驻,如今约160-260㎡城市中心进海环景新品,得享山海第一排之利,现正臻席加推!

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