本栏上周已就英国脱欧的黑天鹅事件，从资金流向（欧洲）和美国息率政策的新形势，探讨其对香港楼市的影响。今期我们将继续探讨[后脱欧时代]香港楼价的走势。
正如本栏上周的分析，英国脱欧事件后，市场估计将出现三种新形势，并可能惠及香港楼市和股市。这三种新形势，分别是：（1）资金流向将出现弃英（欧）取亚、（2）联储局可能采取减息行动，和（3）触发各国央行，尤其是美联储推出新一轮联手量宽（QE）行动。
笔者早已就前两点作出剖析，简言之，仅从资金撤出英国和欧洲，以及美国可能减息两个观点看，对香港楼价实质影响不大。毕竟资金流出英国和欧洲，并非意味资金定必流入亚洲和香港；而纵使美国不加息、甚或减息，其减息空间有限，对楼价心理因素影响大于实际。
现在我们将深入探讨，联储局和各国央行若采取新一轮QE（放水行动），对香港楼价带来的衍生影响。
多国央行尤其是美联储（因香港资产价格受美国量宽政策影响最大和直接），究竟会否再推新一轮量宽行动呢？有留意本栏的读者，相信早已有答案。笔者早于去年底和近期的分析，多次指出今年联储局及其它各国央行，可能再推新一轮QE。始终环球经济下行压力，甚至衰退风险与日俱增，尤其英国脱欧事件后，令目前市况更添混乱，并产生更多不明朗因素。昨日，英伦银行（BOE）押后实施逆周期资本缓冲措施，变相率先作出放水行动；而日本央行和欧洲央行估计亦正磨刀霍霍，或将按捺不住再推量宽或加大放水力度。
■全球央行或再推量宽
至于联储局方面，耶妈从来都[鹰]不起来，英国脱欧引发金融市场动荡，令美国更有条件不加息，甚至在外围经济进一步放缓下，有机会再推量宽（QE4）。至于在何时出招，就更难掌握。不过，除非外围情况急转直下，加上11月美国大选临近，预料联储局或延至今年第四季较后时间才推QE4。
那么，若联储局预期般在稍后再推量宽，会否令香港楼价重展升浪？简单的答案是会，但这次二手楼价回升吊诡的地方是，楼价很可能反弹至去年9月的历史高位水平，便无以为继，随后甚至有出现急跌或崩盘的可能。换言之，自2014初起计的未来5至6年间，香港楼价有机会呈M形走势，目前约正处于中段调整阶段（至于近期楼价自去年9月以来的跌势是否已喘定，即是否已到达M形中段的底部？从目前的数据来看，相信尚未可确认；不过，关键要看联储局何时出招。这点稍后另文再讨论）。
那么，为何会出现M形走势呢？
简言之，联储局若再推量宽，可以想象政策规模必会更为巨大，不然难有效力。至于美国新一轮量宽行动，对香港楼市影响主要来自两方面，其一，股市（不论美股或港股）回升推动楼市向上；其二，资金进一步流入香港，进而带动楼价造好。
正如以往分析已指出，踏入后金融海啸的第七年，美股升跌与联储局的量宽政策，有异常密切关系，即所谓[升也量宽、跌也（冇）量宽]。聊储局若重推新一轮量宽，美股和港股重拾升势几无悬念【图1】。由于恒指与楼价关系依然密切，香港股市造好预料可惠及楼价回升。
在资金流入香港方面，笔者昨日在<信图分析>指出，日本在过去数年间疯狂量宽，目前日本货币基础规模（monetary base；这是市场流动货币，即纸币及硬币，与商业银行存放在央行结余[储备结余]的总和），更出现超越美国的荒诞现象。然而，更荒诞的是，自2008年中至今，香港货币基础的升幅，其实较美国和日本还要快【图2】。
当然，香港货币基础如脱缰野马飙升，很大程度是受到美国量宽政策所致，令香港被动地放松银根。故此，若联储局稍后推QE4，料有新一批资金（非源自英国脱欧触发流出的资金）流入香港，进而推高资产价格，某程度上包括香港楼价。
■资金涌入会推升楼价
换言之，随着联储局再度量宽，楼价将从股市造好和资金流入带动下回升，但预料楼价的升势不及股市，且当楼价再次逼近历史高位水平时，升势有机会无以为继，个中原因，除了辣招继续抑制需求和楼市升势外，发展商待售单位数目庞大，加上市场息率飙升等，均会成为楼价难以重展持久升浪的因素。
■新供应大增抑制涨价
随着特区政府近年积极推地，增加供应，未来数年楼宇的供应确有明显上升趋势。据屋宇署数字，2016年首季私人住宅已施工数量高达1.33万个（2015年全年整体数字仅1.42万个），若按此推算，今年全年整体数字或逾5万个（【图3】；2016年为全年估算数字）。当然，施工住宅数目与落成数量存有滞后。根据历年数字显示，前者约滞后后者3至4年。不过，特区政府在2013年中期起，把预售楼花期由20个月延长至30个月，并承诺加快审批楼花速度；故目前滞后的年数相信已缩减至1至2年。换言之，后目前施工数字看，2017至2018年将有庞大数量的新楼应市，这将抑制届时楼市的升势。
其次，市场利率抽升方面。随着英国脱欧带来不明朗因素，加上对经济前景看淡和市场预期联储局不会加息，甚至预期推量宽等因素影响下，美国长期公债孳息近期显著下挫至历史低位【图4】。
不过，从【图4】可见，每次联储局开始量宽初期，债息均会出现显著抽升，相信这是Buy the Rumor,Sell the Fact，以及资金从债市流向股市造成的现象；联储局稍后若开展QE4，预期债息将同样有相若表现，惟今次反弹力度料将十分强劲，进而推高市场息率（按息率）及抑制楼市的升势。
那么，楼价为何最终会出现崩盘，并且完成M形的走势呢？这点留待下周再续。（文章来源于香港《信报》）