本栏过去两周曾分析，自2014年起计的4至5年内，香港楼价走势可能进入M形势态，目前的楼价正准备完成M形的前半部分（即[∧]）。换言之，香港楼价正酝酿中期反弹，惟相信弹至前高位左右的水平时，随后可能出现暴泻，亦即完成M形最后的形态。今期我们将剖析触发楼价于2018/19年出现暴泻的理据。
在探讨楼价出现M形最后期走势的背后理据前，让我们先重温和补充楼价出现中期反弹的理据。
正如上周本栏分析，笔者相信香港楼价正酝酿中期反弹，而反弹的动力主要来自美国联储局（连同其他主要央行）将推出新一轮的量宽（QE）的放水政策，触发资金再度涌入香港，推动股票市场，进而推动楼价造好，并令楼价出现前述的M行中期反弹。
不过，有两点值得补充：其一，纵使联储局稍后推出QE4，触发资金再度涌入香港，惟香港楼价受惠的程度，料不会超越股市，毕竟经过特区政府、金管局辣招和逆周期措施下，投资或投机资金几近绝迹楼市。
故此，纵使联储局再度放水，亦难以预期会有大量资金涌入炒高楼价。当然，在这个客观放水环境下，市场实质用家需求再度回升，加上股市明显造好，由于恒指与楼价变化相关性甚高【图1】；楼价某程度料可受惠回升。
■私宅供应超越98年高位
其二，至于抑制或缓和（注意：并非扭转）是次楼价反弹幅度的因素，除辣招和市场息率回升外（见下文），便是私人住宅供应量显著回升。正如上周本栏引用屋宇署数据指出，2016年首季私人住宅施工量高达1.33万个，全年计整体数字即使没有5万个，亦有机会达3万至4万个，势将追平甚至超越1998年3.53万个的高位。而且，自2013年中开始，预售楼花期延长至30个月，意味这批单位将可提早应市，尤其楼价若因股市造好而蠢蠢欲升，发展商料会加快推盘。
那么，仅从新楼供应回升，会否扭转楼价的升势？暂时估计机会不高，尤其现时一手楼销售仍处于偏低水平。
正如以往分析指出，一手住宅销售数字（涉及金额或宗数）的变化，与楼价的关系异常密切【图2】。根据两者历年的关系，一手楼买卖涉及金额数字按年变化，往往要出现一倍或更高的增长，意味在市场吸走大量购买力后，楼价才会有较大回调压力。目前一手楼买卖涉及金额按年变化（12个月累计）跌至-27%，故纵使新楼销售稍后掉头向上（4至6月单月数字已有见底回升迹象），楼价初期亦只会跟随反弹。再者，从【图2】可见，在2010年中，一手楼销售增长攀升至高位后掉头向下，惟当时因联储局推出QE2，令楼价升势再度扩阔。
由此可见，供应增加不一定会令楼价出现大跌，惟当数字攀升至高位时（从目前一手数字推算，时间约在2017年下半年至2018年中），对抑制或缓和楼价升势的作用才较大。
那么，触发香港楼价于2018至2019年可能暴跌并且完成M形最后走势的因由何在？
一句据称来自爱因斯坦的名言――[疯狂就是将同一件事情重复又重复地做，却期待得到不同的结果]（Insanity is doing the same thing over and over again and expecting different results），来形容目前央行们的疯狂放水行动，可谓十分贴切。
自2007至08年金融海啸后，央行们（日本央行更早在上世纪九十年代已开始大规模放水）的量宽一个接一个，规模一个比一个大，措施除了大幅推高资产价格外（尤其价券市场），对刺激实体经济效用不大，已是有目共睹。而且，连串放水行动不但令整体经济的多个层面包括企业和政府，换来一身债外，更令环球经济面对一个前所未有兼规模庞大的债券和信贷泡沫。
根据国际清算银行（BIS）数据，截至去年底，多个主要工业国家及地区的非金融机构（包括政府）信贷占GDP比率，均较2008年底上升12至106个百分点【图3】。换言之，自2008年金融海啸以来，多个主要国家或地区的信贷增长，增速一直较经济为快。
更疯狂的是，环球信贷市场水淹的程度，竟有近11万亿美元的定息债券属于负利息，占逾四分一的比重。而在G10国债息率中，除了美国外，其余国家有达八至九成以上流通中的国债属于负孳息率。此外，在不断量宽买债下，主要央行持有其国债的流通量，比重介乎25%至40%，且随着央行继续加码量宽，比重将进一步攀升。
无论如何，从以上种种分析，足见目前环球债市（不论企业债、高息债或国债市场）泡沫已若隐若现。央行们目前不断加码再量宽，犹如把投资者推向信心崩溃的临界点，未来将可能对环球金融市场带来前所未有的冲击；其中，与本港楼市有关的，极可能是最终引致大量资金撤出债券（国债）市场，转投股市或其它有形资产上（初期还可能包括物业）；惟这样的资金流向转变，意味投资者大量抛售债券，令债息显著抽升，情况犹如每次联储局推出新一轮量宽时，美国国债孳息显著抽升般，惟幅度势必更大。
■完成M形走势暴泻
正如去年本栏分析，根据过去近35年的数据显示，美国10年期国债孳息与本港楼债明显呈逆向非线性的关系【图4】；若债券市场因央行不数断量宽出现前述的信心崩溃，目前处于历史低位边缘的债息，便有机会显著攀升，届时本港楼债承受的压力不言而喻。事实上，从【图4】的回归线可见，若美国10年期国债孳息由现水平飙升至4%，楼价指数便会下挫约100点，较现水平挫逾六成。
总括而言，香港楼债自2014年开始，可能已展开M形的走势，目前正处中期调整阶段。稍后，若联储局再度推出新一轮量宽（QE4），预料可带动楼债重展升浪。然而，由于辣招和供应量飙升等因素，预料这轮反弹浪未必可大幅抛离前历史高位。最后，由于信贷泡沫可能爆破之故，令债息显著飙升，造成香港楼价出现终极一跌，并完成M形的走势形态，时为2018至2019年。（本文来源于香港《信报》）