导读：
■深圳房价“一不小心”又领涨全球了
■中心区豪宅化引发人口外溢，轨道交通是主要承担者
■罗湖豪宅化趋势明显，旧改&东进加剧人口外溢
■轨道物业&醇熟配套，宇宏·健康花城业主已把握升值红利
正文：

■深圳房价“一不小心”又领涨全球了

近日，全球知名房地产咨询公司莱坊发布去年一季度至今年一季度，全球150大城市房价变动状况。综合统计显示，全球最新150大城市房价涨幅排名中，深圳以62.5%勇夺第一。深圳房价“一不小心”又领涨全球了！

且不看去年一季度到今年一季度的数据，就看2016年上半年的。2016年上半年深圳新房住宅成交均价51006元/㎡，环比上涨33.4%，同比上涨81.9%。如果以最新新房价格来看的话，深圳6月份新房均价为61756元/平方米。 

深圳房价能如此惊人，与中心区新房豪宅化有关系。像福田、南山6月份入市的产品多是“10万+”的豪宅项目。中心区豪宅化造成的结果是人口外溢，而人口外溢带来的结果是外溢人口集中区域房价上涨。

■中心区豪宅化引发人口外溢，轨道交通是主要承担者

在人口外溢的情况下，轨道站点周边物业之所以会相比于非轨道物业有15%~25%的涨幅，是因为轨道交通是人口外溢的最主要承担者。在外溢人口集中下，这些区域会迅速发展起来，并形成中心区的生活居住区。

日本新宿就是典型的例子。新宿区内的新宿车站包括了JR山手线、JR中央本线、JR总武线与私人铁路公司京王电铁、小田急电铁的总部，另外其周围还有数条地下铁路线。由此形成了东京中心区上班，晚上乘轨道交通回新宿居住的景象。

轨道交通促使房价上升的最近例子是前段时间开通的深圳地铁11号线。线路开通前与开通后，沿线某些楼盘价格最高涨了6倍。地铁11号线能引发其站点周边物业价格暴涨原因就是福田、南山这两大中心区房价豪宅化导致人口外溢造成的。 

■罗湖豪宅化趋势明显，旧改&东进加剧人口外溢

当然，除了福田、南山外更具看点的是罗湖区。罗湖区人口外溢是由两大因素造成的，一是大规模、高成本城市更新引发人口外溢；二是深圳东进战略对轨道交通完善加剧人口外流。

大规模城市更新引发人口外流是必然的事情。这是因为罗湖的城市更新会使其像南山、福田那样房价豪宅化，现在每平方米“10万+”的中海天钻就是很好的例子。而且，在罗湖进行国际新消费中心建设下，像中海天钻这样由城市更新而来的豪宅项目绝不会是孤例存在。 

在目前罗湖新房供应少之又少、且原有住宅不能满足居住需求的情况下，已经有很多业主选择外流到罗湖周边的布吉等地买房。这做的好处是既能享受到罗湖已经非常完善的商业、医疗等配套服务，又能满足居住空间需求。

现在，深圳东进计划中高达20条的轨道交通建设计划则进一步加剧了罗湖人口外溢。根据深圳东进计划，未来深圳将规划30条交通战略线，其中包括6条铁路、14条地铁。由此来看，在深圳东进计划的轨道交通建设和罗湖大规模城市更新加剧人口外溢的影响下，位于新罗湖石芽岭体育生态公园东北侧的宇宏·健康花城的价格未来将会有15%~25%、甚至更大的涨幅。 

■轨道网络物业，宇宏·健康花城业主已把握升值红利

宇宏·健康花城紧邻3号线大芬站、5号线布吉站，而规划中的14号线盛宝站和地铁17号线设置的站点更是相当于在宇宏·健康花城业主的家门口。其中规划中的地铁14号线盛宝站预计就位于宇宏·健康花城的旁边。在这些轨道交通环绕下，宇宏·健康花城已经成为了轨道网络物业！ 

地铁14号线规划2017年动工，预计在2021年正式通车。地铁14号线的站点位置选择等现在正在紧张勘探中。地铁14号线起点为福田核心区岗厦站，终点为坪山新区的聚龙山站与地铁11号线一样为快线地铁。其沿线设置11个站点，途径罗湖旧改重点区——清水河、深圳东（布吉站）等未来商业纯熟区和铁路枢纽点。

另一轨道线路地铁17号线在片区在设置的站点同样是位于宇宏·健康花城附近。该线路起于罗湖火车站，途径商业醇熟地——老街、罗湖旧改重地——笋岗-清水河、铁路枢纽站重地——布吉（深圳东），然后沿南湾北上经过丹竹头、大芬、李朗等地。该线路的规划设计，标志着宇宏·健康花城的业主以后可以一站畅享新罗湖商业、商务中心。

网上曝光的地铁17号线线路图

很明显，在地铁14号线、17号线等轨道交通进一步完善下，宇宏·健康花城的业主们现在已经是牢牢把控住了项目升值红利。