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华强城’地解:至强“城市流”之轴心板块
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2016-07-19 11:43:06        点击4006
    

导读:
■最强大城市流潮头就在此了!
■城市流即是财富流
一、城市流,城市健康发展重要指标
二、世界经济活力之都,无不是城市流高地
■最贵重的配套,最强大的城市流
一、海:坐拥世界级集装箱码头
二、陆:8公里左右,4条城市主干道
三、空:深圳国际机场年吞吐量达4500人万
四、铁:全城第一快铁无缝接驳
五、展馆:高密度国际性展馆全球罕见
■深圳西海岸,最具潜力发展极
一、金融核心前海:目标指向中国的“曼哈顿”
二、花园式宝中:深港穗黄金经济走廊关键点
三、空港新城:世界的名片新城
■六大的生态景观资源
一、环保示范区,立新水库成生态标杆
二、世界级湾区的门帘,活力海岸带的角色扮演
三、古韵悠长宝安第一山,凤凰奇拔之资
四、一步一景,望牛亭公园的惬意悠闲
五、深圳最大生态文化旅游景区,海上田园旅游
六、东方吹起苏格兰风,高尔夫球场上的碧海蓝天
■综合生活配套
一、文体:约6万余㎡体育中心
二、学校:幼儿园到高中,一站式满足
三、医院:两大综合性医院为健康护航
四、购物:自身集近12万㎡大型旗舰商业
■新的增长极就在这,华强城坐享财富流
正文:

最强大城市流潮头就在此了!

2016年6月28日,全国最快地铁11号线,正式开通,这条全程55分钟地铁线,沿途的楼盘,尤其是地铁上盖物业早已成为购房人士重点考虑争抢的对象,房价急剧飙升。正处11号线塘尾站的华强城,在未正式推广前,就已经迎来超3000的到访量,强大的客流吸附力引全城瞩目。

华强城坐落于宝安区福永街道宝安大道与凤塘大道交汇处西南。占地面积为12.8万㎡,建筑面积为81万㎡,容积率是4.59,绿化率为40%。是集近12万㎡大型旗舰商业、高端住宅、风情街区、国际公寓、生态写字楼于一体的城市综合体。

当然,对于一个房产项目来说,项目本身的一些优势是可以由开发商通过自身的设计打造左右的,而不可控的地段、市政配套等等则是真正决定项目价值所在。在此条件下,我们联系华强城,不难看出,其拥有的交通、资源等配套、所处区域及庞大的综合体体量促使其成为了最强大城市流潮头。

■城市流即是财富流

一、城市流,城市健康发展重要指标

城市流是什么?由人流、资金流、物流、信息流等组成,它是指任何人、财、物和信息在一定的时间内都将会从A点到达B点,当城市流出现不畅或错误的时候,城市则不能健康地发展。通常来说,一座城市的流动速度越快,经济发展的动力就会越强,也就是说,城市流是决定一个地区经济活力的关键因素。

城市流的形成需要外在的配套做支撑,地铁、公路、码头、机场等等交通是城市流形成的基础,交通的发达、繁荣使人、物流动成为可能。会展、人带来信息,通过发达的交通实现快速传播,灵敏度非常高,形成信息流。人流带来的生产力和消费力,信息流带来的创新力,促进了区域经济的发展。

当生产、创造、消费能在一个区域形成一条链时,区域内基本能实现自给自足。当城市流流动速度加快时,则可向外辐射,吸收外部财富,从而形成更强大的财富流。同时强大的财富流,又将反哺城市,进一步加强城市流的发展,从而形成一个良性的循环系统。

二、世界经济活力之都,无不是城市流高地

纵观世界经济活力之都,无一不是城市流至高之地,如美国曼哈顿,法国巴黎。大中央车站是曼哈顿地区最重要的交通枢纽,美国最繁忙、最著名的铁路车站之一;巴黎的拉德芳斯是世界上第一个城市综合体,也是欧洲最大的公交换乘中心,RER、高速地铁、轨道交通、高速公路等都在此交汇,是国际上数一数二的强城市流的集散中心。

曼哈顿的大中央车站每天客流量高达50万人,而法国拉德芳斯每天完成35万人次以上的通勤,即大中央车站一年完成约1.85亿人次转换相当于把人口约1500万的深圳来回搬12次,拉德芳斯一年完成1.27亿人次的转换。

在如此大的人口迁移中,人流携带的信息、资金等等产生的交换价值,带来了巨大的商机,使得该地经济充满生机与活力,造就了世界级都市的繁荣。由此,交通的繁荣、人流的密集、信息的快速交换等等都能形成城市流,从而形成强大的财富流。

■最贵重的配套,最强大的城市流

从曼哈顿、法国的巴黎强大的交通流,形成的都市繁荣,我们不难得出,如果一座城市,或者是一个区域仅仅是拥有强大的陆轨交通,即可形成如此强大的城市流,那么区域拥有海陆空轨四维交通,还有国际性的会展中心,那形成城市流所带来的价值将会难以预估。

而这样有个地方,在深圳可以找到。翻开深圳地图,深圳的西部,正是这股强大城市流的汇聚地。海陆空轨一体的四维交通,两心一馆一车窗的强大押阵,构成了深圳西部海岸强大的城市配套,为城市流的顺畅流动,搭建了极稳固的平台。位于西部海岸的华强城则将成为这股城市流的潮头。

一、海:坐拥世界级集装箱码头

海上交通,因成本低、承货量大等优势,通常是国际贸易往来的首选。发达的海上交通,带来的人流、物流、资金流的互换,让片区的经济拥有了源源不断的活水。华强城所在片区拥有的海上交通相当密集,大铲码头、福永码头、深中通道等等,都成为项目的重量级海上交通配套。

大铲湾码头是深圳西部港区内的全新世界级集装箱码头,是集散泛珠三角各主要生产基地货物的理想站点。福永码头距香港机场码头约40分钟,距新航站楼仅2公里(车程约5分钟)。深中通道则是一座连接深圳和中山的大桥,目前项目已经动工,这标志着在不久的将来,深圳、中山半小时经济生活圈将呈现在世人面前。

深中通道

自中国加入WTO以来,出口贸易成为拉动国内经济三架马车之一。对外贸易的主要通道还是港口。而我国最适合发展港口贸易的就是珠三角、长三角、渤海湾。位于珠三角的华强城,很显然坐拥的是国内相当最稀缺的港口资源,加上已经成熟或者已经动工的码头、通道,华强城要做的是世界的生意。

二、陆:8公里左右,4条城市主干道

如果说海上交通,让华强城走向世界,那么,大陆交通发达,就能让它更从容地面对大陆。华强城所在,横截面8公里左右,汇聚了4条城市主干道,广深沿江高速、107国道、广深高速、宝安大道,形成强大的陆地交通网,承载了市内外人与物的交换。

广深沿江高速全段都建设在海上,被称为深圳最美高速公路。107国道经过北京、河北、河南、湖北、湖南和广东6个省份,是贯通中国南北的公路交通大动脉。广深高速公路途径广州和深圳两个千万人口的城市,以及被称为“世界工厂”的东莞,车流量极大。宝安大道是宝安区单项投资规模最大的政府投资项目,是区内主要的交通要道。

据了解,前三条跨市交通动脉日均车流量已经到达65万车次,年车流量达1.46亿车次。其中车流量最为密集的是广深高速,日均车流量达40万车次。这三大交通动脉的车流量带来的年客流量可达到2.5亿人次以上。如此庞大的车流量,意味着更大的客流量和货流量,加之与海上交通相结合,已经具备强城市流形成的条件。

三、空:深圳国际机场年吞吐量达4500人万

对于华强城来说,拥有的当然不仅仅如此,同位于福永的深圳宝安国际机场,给华强城带来的高层次的流动人群,进一步定调了项目的国际属性。同时,机场的国际货运功能也加速了深圳与世界的沟通速度,恰到好处地填补了海上交通货运时间成本大的缺陷,让区域的国际交流能力更加地多元化。

深圳宝安国际机场的新航站楼T3航站楼于2013年11月正式启用。总建筑面积45.1万㎡,可服务旅客年吞吐量达4500万人次。机场目前共有两条跑道,其中长3800米、宽60米的第二跑道于2011年正式投入使用。可以满足目前世界上最大型客机起降其中包括“空中巨无霸”——空客A380客机。

第三跑道也正在建设中,加上规划之中的T4航站楼。深圳宝安国际机场超体量的规模,未来将成为南中国的国际航空枢纽,为片区未来带来充足的高端客流量。

四、铁:全城第一快铁无缝接驳

曾有知名人士形象地比喻道:“如果说地铁线是一条黄金线,那么地铁附近的物业则是城市的黄金聚焦点,更加稀缺可贵!”

1、最快地铁11号线:无缝接驳华强城

全国最快地铁11号线已于6月28日开通,其塘尾站与华强城无缝接驳,可实现7站前海,8站南山,12站福田,30分钟串联“前海”“南山”“福田”三大城市级中心,是深圳最具“钱景”的地铁线路。同时该线在松岗站预留了穗莞深城际铁路的接驳口,在前海预留了通香港的接驳口,拥有4个换乘站点,强大的客运和换乘功能,成为耀眼的明星线路。

2、未来成员6、12号线:近距离项目

6号线为三期线路,2014年底已动工,预计2019年建成通车。6号线连接龙华街道新城、石岩、光明、公明、松岗等片区,并通过4号线换乘至福田中心区,线路在荔林站预留与东莞轨道交通R1线衔接的条件,同时在松岗站与11号线接驳,离塘尾站仅5站距离。

地铁12号线已经列入了深圳轨道四期工程,目前详细规划正在加紧编制。起于太子湾,终点站设在大空港国际会展中心,距离项目不远,预计2016年动工。

地铁形成的价值高地,一定意义上决定没有通地铁的地方土地有效性下降,地铁已成为土地价值的判官。据香港港中文大学一位教授称,经调查分析,在香港,地铁站100m内外物业价差高达15%。华强城附近拥有的多条地铁线,最近的站点还在家门口,显然已经成就它价值高地。

五、展馆:高密度国际性展馆全球罕见

会展经济通常被认为是高收入、高盈利的行业。它不仅本身能创造巨大的经济效应,更能带动交通、餐饮、旅游、住宿、通信、广告等等产业的发展。有人统计出,会展的经济带动效应能达到1:9,也就是说,会展的收入是1的话,他所能带动的其他产业经济将达到9。

华强城所在片区,未来不但将拥有全球最大的会展中心:深圳国际会展中心,还将拥有国际会议中心和新科技馆,同时,由老机场所改造而成的“深圳国际车窗”成为片区内的第二个会展中心。两心一馆加一国际车窗,片区内拥有的国际级配套也是全球罕见了。

1、“两中心一馆”,全球最大会展中心引爆信息洪流

今年年初的深圳两会上,确定将深圳新国际会展中心、国际会议中心和新科技馆(“两中心一馆”)在宝安北部的空港片区集中规划建设,成为一个个即将崛起的城市新坐标,交通、酒店等配套也将会随着两中心一馆落成将得到进一步完善。

其中,深圳新国际会展中心即将动工,总建筑面积85万㎡,建成后将超过德国汉诺威国际会展中心,成为全球最大的会展中心。该会展中心可以举办10万㎡以上的展览,不仅仅只是起到展览的功能,更是集酒店、办公、餐饮和会议的综合体,随着这个全球最大的会展中心落成使用,片区内的信息洪流也将汹涌而至。

深圳新国际会展中心

2、深圳国际车窗,打造未来亚洲最大车展中心

宝安的老航站楼摇身一变成为“深圳国际车窗”,承担起国际国内高端汽车品牌的展示和体验、新车测试、品牌试乘试驾等动态体验功能,未来还将被打造成为全国乃至亚洲最大的整车销售、车文化展示、车生活体验聚集区,目标将成亚洲最大的车辆展览中心。

如此强大的在海陆空轨四位交通网络,两大国际性的会展中心,未来所带来的人流、物流、资金流、信息流汇聚成最强大的城市流,带来巨大的社会财富流。

■深圳西海岸,最具潜力发展极

世界著名的建筑设计大师贝聿铭有一句名言:“对于一个城市来说,最重要的不是建筑,而是规划。”规划是立足于现在,面向未来,左右城市未来走向。从深圳的规划来看,重点还是在深圳西部:前海、宝中、空港新城、沿江新城,这些区域的划分,担当了不同的发展重任,重点区域相互协作,构造经济的重镇。

一、金融核心前海:目标指向中国的“曼哈顿”

前海作为深港现代服务业合作区、广东自由贸易实验区,自2013年启动实质性的开发建设来,受到社会各界的关注,到2015年,已进入深度开发建设阶段。截至今年4月底,前海片区入驻企业已达81227家,注册金额4.2万亿元。目前46家世界500强企业在前海投资设立171家企业,250家上市公司在前海投资设立397家企业。

今年前海将同步推进各类建设项目47个,涉及总投资约233亿,预计完成年度投资40亿元,一批路网廊桥、核心建筑将如雨后春笋般崛起于前海。以金融为核心的高端服务业产业集群已在区内初步形成,港企对该自贸片区增加值的贡献率持续增加,前海正向中国的“曼哈顿”一步步靠近。

二、花园式宝中:深港穗黄金经济走廊关键点

宝安中心区作为深港穗黄金经济走廊的重要节点,以深港西部通道、国际集装箱码头、沿江高速公路、国际机场、地铁等重大交通设施为依托,形成珠江东岸发展轴的重要枢纽。宝安中心区功能定位为:与前海共同组成深圳市城市双中心之一,是宝安的文化、商业、商务、总部经济和体育中心,规划建设目标为独具海滨特色的现代化花园式城区。

三、空港新城:世界的名片新城

空港新城作为前海及南沙自贸区中心、广深港核心发展走廊,前海功能拓展区及深莞合作示范区,是全球最大会展中心、国际物流、科技服务产业的集成区域,堪称献给世界的名片新城。未来还将依托沙井的制造业基础和机场的有利条件,构筑高新技术产业体系,促进高端装配制造业和器材制造业集聚,打造成为集高新技术产业、现代化制造业、旅游观光、生活配套的深圳西部城市次中心。

在三大重点区域的通力协作之下,华强城占领的集金融、服务、科技等等创新产业于一身的战略高地,成为新时代下,经济发展的领头军。在创造自身繁荣的同时,带动周边区域的协同式发展,成为经济发展的新引擎。

■六大的生态景观资源

在强大的区域配套下,形成的强大城市流,让华强城拥有的妥妥的价值保障,而项目周边的丰富的自然景观,同样将成为强化城市流的重要法宝。优美自然景观,在发达的交通资源的配合下,成为人们休闲旅游必达之地,成为吸引人流、促进消费的必杀器。

一、环保示范区,立新水库成生态标杆

立新水库距离项目最近直线距离仅1.3公里,占地面积约1.9平方公里、水域面积1.2平方公里。不仅仅拥有丰富的生态自然环境,更是深圳新兴战略性产业基地。根据规划,立新湖新兴战略性新兴产业基地将重点发展软件、互联网、电子商务、现代物流等高端产业,打造成为宝安研发总部集聚区、产业转型引领区和生态环保示范区。

二、世界级湾区的门帘,西部活力海岸带的角色扮演

西部活力海岸带是宝安综合规划提出“三带两心一谷”空间格局的重要组成部分,是宝安打造现代化国际化城区的重要抓手,其规划目标是打造世界级湾区,建设国际水准的滨海城市岸线,通过最大限度保护滨海自然资源,强化生态恢复与保育,引入公共服务、人文休闲等功能,促进滨海公共岸线的多元化发展,营造高品质公共空间。

三、古韵悠长宝安第一山,凤凰奇拔人文之美

凤凰山森林公园被誉为宝安第一山,海拔376米,方圆1.2公里,素有“凤山福水福盈地”的美誉。凤凰奇拔峻秀,呈半月形展开,恰似镶嵌在西海之滨的一湾新月,水光山色,峭岩古洞,构成了一幅风光旖旎、雄伟壮观的山水画卷。凤凰山自然风景绮丽,人文景观丰富,在清朝被列为新安八景之一。

四、一步一景,望牛亭公园的惬意悠闲

望牛亭公园,位于福永街道中心城区,设置了两个登山道共3000米,用大理石板材铺就而成,打通了公园的环山散步道,市民可沿无障碍通道从山脚走到山腰,沿路还设置果林鸣翠,林海思音等多景点。

五、深圳最大生态文化旅游景区,海上田园旅游

海上田园旅游区位于深圳市宝安区西部沙井、福永镇境内,总面积约24平方公里。是深圳迄今为止最大、最典型的生态文化主题旅游景区,是西部海岸线上不可多得的田园绿洲。

六、东方吹起苏格兰风,高尔夫球场上的碧海蓝天

深圳航港高尔夫球场位于宝安国际机场,毗邻大海,到深圳市区30分钟车程,到香港和澳门航程仅一小时。球场尽收碧海景色,放眼更可远眺新界的山脉。满布大小水池的球道,大型的沙坑,快速平滑的果岭,阵阵的海风,构成一个极富挑战性、兼具传统苏格兰风格的海滨高尔夫球场。

■综合生活配套

在强大的基础配套、丰富的自然资源之上,华强城所拥有的其他生活配套也是相当齐全的,生活的方方面面,包括文体中心、学校、医院、大型购物中心、酒店等等环绕在项目周边,让品质生活得到全方位保证。

一、文体:约6万余㎡体育中心

福永体育中心(规划中),距离项目直线距离约6公里,用地面积约6万余㎡。规划设有体育馆、运动场、游泳馆、网球馆、羽毛球馆、足球馆、行政办公室等,给业主提供了一个相当齐全的运动场地。

二、学校:幼儿园到高中,一站式满足

福永塘尾幼儿园,公立全日制幼儿园,与项目仅一路之隔。学校周围绿树环绕,景色优美,交通便利。该园按广东省一级幼儿园标准建设而成,园所占地面积5800多㎡,建筑面积4300㎡。

塘尾万里学校,座落在福永塘尾幼儿园一侧,是一座公立九年一贯制学校,创办于1947年9月,

华南中英文学校,九年一贯制民办学校,与福永街道的塘尾毗邻,学校占地面积33000多㎡,建筑总面积达19000㎡,绿化覆盖率达60%,校园视野开阔,环境优美。

福永中学,初高中,创办于1976年,是一所公立初级中学,现有40个教学班,2059名学生。全校教职工总数159名,其中专任教师143名,高级教师12名,硕士以上学历18人。学校占地46495㎡,为省一级学校。

深圳市第十二高级中学,在项目3号地块南侧,规划为福永首座高级中学,建设用地面积5.3万㎡,总建筑面积46651㎡,建成之后将开设42个班,预计2019年9月1日开学。

三、两大综合性医院为健康护航

1、深圳广生医院:距离项目仅1.2公里

深圳广生医院位于宝安区福永街道凤塘大道56号,距离项目仅约1.2公里,是一所集医疗、康复、预防、保健、科研、教学于一体的综合性医院。医院占地面积约8000㎡,建筑面积约1.8万㎡。

2、福永医院:二级甲等综合医院

福永医院位于宝安区福永街道德丰路81号,距离项目直线距离约3公里。医院拥有工作人员1037余名,定编床位335张,占地面积24330㎡,建筑面积32452㎡,是一所提供医疗、保健、防疫、康复及健康教育等全面服务的二级甲等综合性医院。

四、购物:自身集近12万㎡大型旗舰商业

项目不但是自身集近12万㎡大型旗舰商业、高端住宅、风情街区、国际公寓、生态写字楼于一体的城市综合体,周边还分布龙洲百货、逸海百货、福购生活超市、沙井天虹等等购物中心,京基及其周边商业街形成沙井最大的商业群,让购物、休闲、娱乐、居住、工作等一站式享有。五星级酒店麒麟山景酒店,四星级酒店宝利来酒店同时确保了高端来客的居住需求。

■新的增长极就在这,华强城坐享财富流

在深圳,一直都有“西比中强,中比东强”一说。其实,这一说的的基础,还是建立在城市流的基础之上。深圳福田,是深圳目前地铁交通最发达的地区,也是写字楼密度最高的地区,是目前深圳城市流最为强大的区域,成为深圳的绝对中心。但受土地、空间等等因素的限制,福田中心区发展日趋临界值,寻找新的发展极已是势在必行。

深圳西部也是环珠江口湾区东部,凭借天然的湾区条件,成为新增长极必选之地。深圳西部海岸线上,拥有的海陆空轨四维一体的交通配套,不仅能便捷地与环珠江口湾区的其他各大城市产生战略互动联系,更重要的是,湾区效应,带来的是世界资源,拥有更加广阔的发展空间。因此,各大具有国际战略意义的市政配套也围绕在此,为形成最为强大的城市流提供保障。

华强城,近距离前海、宝中、空港新城等战略片区,必将坐享最强大城市流带来的巨大财富流,而成为绝对的价值高地。在整体经济向上发展,投资热潮不断攀高的情况下,华强城在前海承担改革“试验田”重任这一历史性的时间点出现在绝对价值的地段,以其庞大的综合体体量,契合强大的区域配套,产生的由量变到质变的价值效应,成为投资的至高之地。

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