■市府为何这么纠结？

在深圳房地产业内，最常见的放空嘴跑是：这个旧改项目是我们家的，我们将尽快启动啊。结果，这一“尽快”就是10年甚至更长，还可能根本没戏。尤其是《物权法》出台以后，人们的业权意识高涨，深圳最近又在推动新的旧改条例，按照这个新条例，住宅小区需要100%的老业主同意才能够进行旧改。

就在隔壁的香港，市场意识已经如此深入人心，当时把这条线定在85%都无法推动旧改，之后修订条例到75%才勉强可以推动旧改增加供应。深圳需要100%同意，其实就是不同意，就是自残住宅旧改的武功。也就是说，深圳的老旧住宅小区，基本已经进入无法旧改的阶段。

那大家就要问了，深圳放空的嘴炮这么多，住宅供应这么紧张，那么市府为什么还要关上住宅旧改的这道闸门呢？其实原因很简单，就是被迫无奈、没得办法嘛！而在这个困局中，恰恰蕴含着银湖1号这种物业的核弹级机会。

■停止老旧住宅区旧改：新的出口在哪里？

暗中停止老旧住宅区的旧改，市府也是没办法，现在深圳房价高企，如果加快旧改则必将导致房租高企。而房租快速上涨带来的负面影响远远超过房价。因为房价是富人的事，而房租是穷人的事、民生的事。只有保住更多的老旧住宅区，才能够稳定房租。

另外呢，深圳工业用地占比太高，众多老旧工业区急需旧改、继续工改商、工改住，而且这些旧改业权简单---往往是一个工业区或者一栋楼一个业主，因此推动容易。降低工业用地占比、以此提高新住宅与新商办的供应，既无须影响老旧小区、住宅与商办房租，也可以提升新增供应量，是两全齐美的选择。

说道这里大家已经了解到了政府的良苦用心，也基本可以断定政府接下来的路径会怎么走。那么，对于我们购房投资者来说，要做的就是寻找这种路径下的楼市最大的机会点何在？而不是去跟着那些放空的嘴炮走。 

■举世罕见的熟地旧改，就在银湖1号南侧

放眼全市，近6平方公里的笋岗-清水河片区是最值得关注的：①片区的位置位于城市熟地、地段极佳，是深圳最大的可旧改城中熟地；②笋岗-清水河片区95%的物业是工厂，业权简单，推动旧改容易；③这么好的地段全部是工业仓储用地，而且可以旧改，这是举世罕见的。

一、笋岗-清水河片区的未来判断

对笋岗-清水河片区未来判断的结论其实很简单：

①即使在不停止老旧住宅区改造的情况下，83万空置土地、220万旧改土地，笋岗-清水河片区也是成为深圳旧改量最大、供应量最大的片区，何况现在停止老旧住宅区旧改。

②这里将成为整个广东省内城市熟地的最大旧改区域，放眼全国四大一线城市也绝无仅有。

③投入1000亿、1300万㎡建面改造完成后，笋岗-清水河将成为国际时尚消费中心的主平台、都市创意总部基地、创业文化交流基地、都市景观品质休闲基地。

作为距离笋岗-清水河片区最近只有600米的半山别墅银湖1号来说，这些会带来什么好处呢? 

二、最具有探讨意义的，是“具象价值” 

房地产项目，其实是空间，而空间的价值，主要由在空间内进行的经济活动来决定的。经济活动级别高，这个空间的价值就高，否则价值就低。笋岗-清水河片区所在地段，原来只是工业厂房与仓储基地，所承载的经济活动级别较低、自然价值就低。

而如果根据上述规划更新改造之后，地段还是哪个地段，其价值必然会飙升，道理就在这里。其实从购房、投资的实际层面，最具有探讨意义的，是“具象价值”---大家也可以看到，片区与产品差异是如此的巨大---这其实就是“具象价值”的表现。那么，应该怎么看待“具象价值”？

■银湖1号的中观价值解剖 

一、笋岗-清水河片区的沉默崛起 

银湖1号的中观价值，主要是片区性质决定的：所在的笋岗-清水河片区改造完成以后，将成为罗湖最大、深圳第二（仅次于前海，并列与高新区）的商办中心，超过福田CBD的体量。

福田CBD只有区区500余万㎡的写字楼面积，而笋岗-清水河片区改造完成后，以及深圳高新区现状写字楼面积为1000万㎡。关键就在于此！我们首先来看看写字楼的意义。

房地产的空间形态包括：住宅、写字楼、商业、厂房、仓储。在向信息经济、服务经济发展的情况下，仓储、厂房还具有一定的生产力要素的价值，但总价值是受到压制与贬损的；而商业部分，除开旺区街铺，其它商业尤其是内商基本被仓库化了，失去了生产力要素的意义。房地产空间长期来说，主要要看住宅与写字楼。

二、品种对决：创新维持力最强PK亲情维持力最强 

住宅、写字楼的比较很有意思。写字楼，本质上是企业调度人力、物力、财力资源的中心，住宅是生活的中心，都具备永恒性的要素性质。写字楼使用者是企业，家庭的使用者是家庭及其家人，使用者的不同、目的的不同，结果完全不同。使用写字楼的企业是竞争机构、注重前进与取胜；使用住宅的家庭是亲情机构、注重稳定与给与。

为了竞争，企业必须不断淘汰生产力、创新力不够的员工，甚至于对到了年纪的人也不留情：令其退休，以保证自己的生产力、创新力、活力保持在最优状态，令能者占有更多资源，而且要紧跟潮流不断发展。而为了亲情，家庭绝不会进行成员淘汰，甚至于越弱的人越要占有更多资源。

所以，只要简单比较就可以得出这样的结论：在所有的房地产空间中，写字楼是创新维持力最强的品种，而住宅是亲情维持力最强的品种。而创新具有显性的经济价值、成为价值创造者，而亲情则不具备，甚至于维持亲情会损失经济价值。

■银湖1号的“原值弹”：要买活地！ 

如上所述，具有最强生产力、创新力维系水准的写字楼，就成为所有房地产空间的价值创造者。因为具有新创价值的能力，所以我们可以看到，只要写字楼扎堆的地方，住宅、商业也都跟着旺起来。而商业发达的地方，则住宅、写字楼未必发达，比如东门、华强北既是如此。而住宅发达的地方，写字楼、商业也未必发达，比如华侨城、蛇口既是如此。

所以，写字楼中心是所在城市的价值泉眼，活力之地。在房地产投资界，“写字楼在哪里，就投资哪里”其实是铁律了。与其投资那种建成后就没活力的片区，当然远不如投资活地。而笋岗-清水河片区改造完成后，作为齐名高新区的商办片区，而且位置更中心，其价值或许需要我们格外关注。

银湖1号，是深圳目前唯一的海拔100米、真正的城市半山别墅，有位居城市地理中心。本项目其实是笋岗-清水河片区投资1000亿、1300万㎡建面这个广东最大片区旧改事件的最大受益者，不但享受到旧改的直接价值注入，还能够享受到未来这里的商务活动的永恒价值创造---这是涌动的活地价值，静态的直接价值、动态的活动价值，构成核级的“原值弹”！所以要说，远离那些嘴炮吧！