导读：
■城市地力论，聚焦前海投资价值
■前海地力价值的三大维度
一、地力之资本：世界500强最集中之地
二、地力之基建：2018年2.2万家企业率先进驻
三、地力之人才：就业人数约4倍于纽约华人街
■中国的华尔街？桂湾先导区投资金额高达636.36亿/K㎡！
■限价+限量：卓越前海·壹号公寓成禁律下的楼市投资取向
■区域唯一可售国际行政公寓，卓越·前海壹号公寓T2稀缺起航！
正文：
■城市地力论，聚焦前海投资价值
位处前海桂湾金融先导区的地标级城市综合体——卓越·前海壹号公寓的情况反映出一个事实：区域土地的“肥沃度”——地力，已经成为最关键的判断依据之一。
按照过往经验，一个城市区域的规划方案出台后，政府对该区域的资金投入力度是社会各界最为关注的一个点，因为可以直观地判断出政府对这一区域的重视程度。当政府在一定面积土地上投入的资金力度越大，各项规划利好、配套设施建设不断叠加，土地的肥沃度越高，产出能力和资本的相互吸引力也就越强。
这一规律在全球范围内都是得到普遍验证的。面积不足1公里的美国华尔街，摩天大楼耸立，数不清的大银行、信托公司、保险公司和交易所在这里驻足，已然成为全球金融和投资高度集中的象征；香港中环早在1841年开埠时就被划为政府专用地段，大力兴建交通干道并多次填海，现在已经成为银行、跨国金融机构及外国领事馆最集中之地。
高强度的资金投入和配套设施建设，使得单位面积土地的资金密度增大、地力肥沃，区域的经济链拉长，经济空间拉大，可以容纳更多经济行为，最终形成城市发展极，甚至有可能超出城市，超出自己的国家。而被政府、企业不断追加投入的前海，正处在一个地力不断上升的阶段。
■前海地力价值的三大维度
一、地力之资本：世界500强最集中之地
近期，前海2016年年内首宗土地拍卖引起了社会的强烈关注。此次出让的是位于前海桂湾片区的3块商业用地。三地块总占地面积达到2.99万㎡，总建筑面积可达29.9万㎡，起始总价高达75.77亿人民币！
这三宗土地的出让条件堪称史上最严！一宗要求为中外合资保险公司，股东之一须为世界500强企业或其全资子公司。一宗要求为世界500强央企，并控股不少于三家持牌金融机构。最后一宗则要求控股三家香港主板上市公司，其中至少一家总资产不低于1000亿港币，并须承诺引入世界500强金融机构区域性总部或功能性总部。
政府对前海土地出让条件的严格限制，将筛选出最优质、最雄厚的资本进入区域。有行业人士根据上述出让条件及系列政企互动信息推测，T201-0090地块或为中英人寿总部，T201-0091或为中粮集团亚太总部，T201-0092或为汇丰集团华南区总部。其中入列世界200强的汇丰，旗下拥有汇丰控股、恒生银行两家世界500强企业，若汇丰如外界预料拿下T201-0092地块，意味着前海将正式得到香港乃至世界顶级金融机构的认可。
与此同时，龙头资本的带动性是最为明显的，目前前海已经聚集了上百家世界500强投资企业。假设汇丰进入前海，大批聚集于香港的国际顶级银行、保险、证券、基金、对冲基金、期货等金融机构都将追随而至，前海也将成为世界500强企业最集中之地。当世界级的企业纷纷选择前海，试问还有谁能够淡定地袖手旁观？
三、地力之基建：2018年2.2万家企业率先进驻
根据前海管理局消息，预计到2016年底，前海和蛇口两个片区累计将有97栋184万平方米房建项目建成交付使用，63栋86万平方米房建项目结构封顶，可进驻企业9600家。到2017年底，前海进驻企业数量将达15000家；2018年底将达22000家，并将引入多家世界五百强企业。
在基础建设方面，前海蛇口自贸区目前已经有88个项目正在建设，其中卓越、华润、世茂、冠泽、香江金融、腾讯控股、恒昌、嘉里、弘毅等9个涉港项目均已全面开工建设。桂湾片区的地铁上盖物业前海时代广场10号地块已正式入伙；卓越1期7、8号办公塔楼完成验收，预计9月30日可以入伙。
已吸引了10万多家企业注册的前海，随着系列办公场所的逐渐投入使用，企业驻区办公将更加便利，中国“曼哈顿”的价值也将得到更多兑现。
三、地力之人才：就业人数约4倍于纽约华尔街
除了政府加大资金、配套等方面的投入，挑选龙头资本进入前海以外，人才也是前海地力价值的重要组成部分。集中了巴菲特、索罗斯、罗杰斯等投资大鳄的纽约华尔街，就业人数的最高峰曾经达到20.3万人，而未来前海办公人群数量将达到约80万人，几乎4倍于华尔街。
韩国三星集团前首席执行官尹钟龙将经营企业的资源分为五类：技术、资本、信息、速度和人才。他认为，除了资本，人才有助于开发改变和利用余下的三种资源，“在三星工作的45年，人才是我考虑的首要问题”。
以“中国曼哈顿”为蓝图规划的前海，未来人才之众如过江之鲫，下一个巴菲特、索罗斯是否会在这里诞生，谁也不敢轻易下定论。
■中国的华尔街？桂湾先导区投资金额高达636.36亿/K㎡！
大量资本、配套、人才的聚集，地力不断提升，并且呈现出日益曼哈顿化的趋势，让前海成为全球财富人群竞相追逐的投资沃土。但是正如地表有起伏高低，投资机会也不可能是平均分布的，对投资者而言，找到其中的至高点，无疑将有助于实现资本的最大化。其中700亿元重金打造的桂湾金融先导区，堪称前海地力王区！
根据规划，前海蛇口自贸区总面积28.2平方公里，规划总投入约4000亿元。其中仅占自贸区3.9%面积的桂湾金融先导区，将聚集区域约17.5%、约700亿元的投入资金，平均每平方公里的投资金额约为636.36亿，资金投入力度相当于广州珠江新城323.10亿元/平方公里的2倍，几乎可以用“钱淹脚目”来形容。
相较于目前深圳的其他区域，前海的各项规划无疑是最超前、最好的。特别是拥有金融先导区优势的桂湾片区，集中了目前前海大部分的世界500强、金融企业及商业大鳄，2017年将迎来5万人率先入驻，堪称目前深圳片区价值的制高点，全国范围内亦难再有类似片区可与之比肩。
如果说前海未来将打造成为“中国曼哈顿”，那么桂湾金融先导区俨然将是“中国的华尔街”！
■限价+限量：卓越前海·壹号公寓成禁律下的楼市投资取向
2006年之前，前海还是一片滩涂和海域，前景看好者寥寥。但是深圳这座自我生长、自我发展能力强到令人瞠目的城市，从来就不缺乏奇迹的发生，正如三十年前的深圳，二十年前的福田，十年前的南山。特别是在国内、国际资本重仓，多重规划、政策利好叠加的情况下，未来“中国曼哈顿”的价值前景，需要我们脑洞大开去尽情想象。
作为金融大鳄的聚集地，未来前海将导入逾80万国际商务人士，但是周边15平方公里的范围内，用于居住的物业指标占比非常稀少，其中到2018年能够投入使用的公寓产品约17万㎡。再加上政府限价，目前前海房价仍处于价格洼地，区域内优质房产的租金和售价与纽约曼哈顿、东京银座、香港中环相比仍存有巨大差距。
美国经济学家马克·桑顿在《禁律经济学》中阐述了一个简单的道理：禁律将提升被禁物的价格。正确的做法不是禁止，而是放开、搞活，从而获得自在的、内生的平衡。同时从经济学的角度来看，价格与价值的背离只是暂时的，长期来看价格一定会回归价值。这短暂的背离期，正是仅少数人能够窥见的入手绝机。
