半求
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    今天上午，位于龙华龙观路、东环二路交叉口东南侧的劲力·城市明珠开盘，在微微细
雨中硕大的防雨棚发挥了很大的作用。根据目测，到场排队客户约400人，东环二路两侧停
放的车辆估计180辆，场面与预期的差不多。而武警部队、公安警察、巡防大队安排了大量
的人员，以确保现场收款的安全，并维护现场秩序。

    实事求是地说，虽然人数较多，不过现场组织尚可。但营销中心内部与外部信息沟通不
畅，导致外部客户比较焦急，特别是排到队伍后面的客户难免情绪较为激动。同时中原只注
重进入营销中心的客户的接待，对于还在外面排队的客户缺少必要的考虑，好象连水都没有
供应。

    半求观摩了现场以后，认为劲力·城市明珠的开盘昭示了龙华地产的几大趋势。

    ■龙华房价整体破关：全境大盘房价突破4500元/平米大关

    在去年及以前，位于龙华南部更靠近特区的几个楼盘比如锦绣江南、书香门第、风和日
丽等的房价突破了4500元/平米大关，而距离特区内较远的美丽365等大盘楼价在保持在4200
元/平米左右。

    本次劲力·城市明珠开盘，销售平均价格大约在4650元/平米，与此同时，其近邻美丽
365的二手房价也基本保持在4500以上。这表明距离特区内较远的龙华大盘的楼价也开始突
破4500元/平米大关，龙华房价整体破关的趋势基本得到确认。

    深圳开始进入效益时代以后，预期土地供应将保持缩减态势，未来的深圳房地产市场必
须走集约化利用、高容积率发展的阶段，这应该是龙华房价整体破关的社会背景。

    ■龙华地产客源破关：港澳台同胞齐齐亮相

    在现场，半求看到，悬挂香港、澳门车牌的车辆共有7辆，其中港牌车5辆、澳牌车2
辆，在现场观摩结束以后车辆也没有走。而劲力没有境外股东。因此基本可以判断为购房客
户的车辆。

    由于龙华为宝安的经济强镇，未来4#地铁将由香港地铁建设，深圳与香港实现无缝轨道
交通对接将不是梦想，龙华将是港人聚集的最佳选择地，不排除一些具备灵敏嗅觉的境外客
户捷足先登。同时，一些在龙华投资设厂的台湾同胞也在购房队伍中出现。

    作为深圳关外的中部地区来说，原来最大的外销基地是观澜，而龙华的外销一直处于低
潮期。本次劲力·城市明珠的开盘现场港澳台同胞齐齐亮相，表明龙华地产客源已经不但包
括本土客户、关内客户，也成功破关，开始吸引境外客户的参与。

    ■龙华需求结构破关：进入居住、投资并重时期

    同时，根据观察和现场的攀聊，可以发现，原来居住在周围特别是美丽365的居民有不
少在排队，美3房价的示范效应让这些业主尝到了增值的甜头，在4#地铁开工之前落定谋取
未来的升值空间是他们的主要经济考虑。

    龙华北地区以前的形象一直是白领的聚集地，居家是第一选择，投资客户虽然有，但是
量总体偏少，并集中在商业，住宅不多。说明龙华的需求结构已经从单一的居住需求过多到
居住和投资并重的时期。但无论如何，半求都要提醒那些投资客，投资都有风险还是要好好
把握。

    ■劲力成功转型破关：从以工程机械制为主业成功转变为以房地产为主营业务

    劲力在本世纪之前，主要业务集中在工程机械、运输上，是我国华南最大的三家工程机
械配套零部件销售商之一。劲力也是深圳第一代民营创富代表之一，同时也是第一代营创富
代表企业的长青树。

    直到本世纪劲力才开始介入房地产业，进行战略转型。其第一个项目是位于南山中心区
的海岸明珠，该楼盘曾是南山中心区销售速度最快的楼盘。如果说第一个项目的成功带有大
势的运气的话，那么其第二个项目城市明珠的再次顺利销售则远不是那么简单。

    半求在现场看到发展商在很多方面与那些大型品牌发展商存在一些差距，但是理想主义
的品牌意识、现代广告和整体包装意识在迅速萌芽和应用，则都已经印到了项目之中，这是
一个可喜的变化。

    劲力已经成功转型，从以工程机械制为主业成功转变为以房地产为主营业务。未来的主
要任务，是在土地储备、职业化团队培养、选择战略合作伙伴上下功夫。

    ■龙华市政整体滞后：企业行为超前政府行为

    不客气地说，龙华北地区的交通秩序、城市管理、道路网络与关内存在较大的差异，特
别是出关以后必须先行上环岛方能拐入龙华的道路，非常容易发生车辆磕磕碰碰的事故，而
且堵塞是经常的事情。

    同时，龙华的治安还需要加强，劲力·城市明珠开盘需要武警部队、公安警察、巡防大
队安到场，充分说明片区的治安让人信心还是不足。

    龙华的楼盘档次越来越高，房地产企业在规划上意识也越来越现代，但是政府的行为则
远远滞后与市场、滞后与企业，这与宝安西部地区2002年以前的情况是何其相似。政府行为
不赶上，将极大地影响片区房地产的发展。

图：看一些现场图片吧

现场

再

外景

境外车共7辆

路旁车多为患

这样是不利于树木生长的

楼盘

霍
房还是菜？

警察进入销售中心维持秩序

警察

武警