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行业观察
房价与物价为何严重背驰?

作者:李迅雷 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-08-02 18:24:27点击2247


地王频出,让那些希望房价回落的人们心灰意冷,房价不败的神话延续。

连新华社都发文了,连续发表三篇评论:7月19日一评“警惕繁荣背后有风险”;7月20日二评“小心地产市场的‘地王’盛宴”;7月21日三评“‘去库存’要打持久战”。但最新数据显示,7月,百城住宅均价连续第12个月出现“双涨”,且涨幅双双扩大。

但同时,CPI在6月份回落至1.9%,可能7月的CPI还可能回落,这是通缩的前兆吗?为何在货币不断超发,物价开始回落,而房价却能够一涨再涨呢?

高储蓄率可部分解释为何物价与房价的背驰现象

记得麦金农曾在1993年提出中国货币之谜,对于中国发了那么多货币,为何没有发生明显的通胀感到困惑。

中国货币扩张那么多年,前期通胀幅度不大,与金融深化度低有关,即中国在改革开放之初是一个金融很不发达的国家,需要金融像水一样渗透到干燥的泥土里,只要不超过一定浸润度,泥土就不会膨胀。

1993年之后,中国出现过四次通胀,除1993-1995年属于恶性通胀外,其他三次的涨幅都不算大,属于温和通胀,部分原因与中国高储蓄的经济增长模式有关。中国一直被认为是全球储蓄率最高的国家,高储蓄率成为解释经济高增长的主要因素。

所谓的储蓄率就是国民可支配收入中没有被消费掉的部分与GDP之比。国民储蓄等于居民储蓄、企业储蓄和政府储蓄之和。从过去20年的历史看,国民储蓄率经历了不断上升的过程,但1994年后,储蓄率上升主要靠政府和企业储蓄比重不断提高,而居民储蓄占GDP的比重,则一直在20%左右徘徊。

高储蓄导致高投资,所以,中国过去经济的高增长,主要靠投资驱动,从GDP的构成中也容易看出,资本形成占GDP的比重长期维持在40%以上,这一比例要比全球平均水平高出一倍,相应地,消费占比就比较低了。如果说一个国家制造业的规模远大于消费的规模,属于供大于求,对物价上涨不利,剩余部分就只有低价出口。所以,中国长期以来,都是低物价的出口大国。

购房在统计上也属于投资行为,虽然大部分人购房是为了自住,实质上是购买耐用消费品。那么,房价为何会一涨再涨呢?

首先,由于中国土地是管制的,土地的用途被严格限制,如农村的宅基地不能流转,工业用地不能变更为住宅用地。这样以来,住宅用地就相对稀缺。在深圳,甚至提出了填海造地的念头。

其次是在货币超发的情况下,居民从“储蓄养老”这一理念,变为“买房养老”,也推动了房价不断上涨。与发达国家相比,中国的公共福利相对不足,于是中国居民过去把货币作为储蓄,如今把住房作为储蓄而已。

从2000年末至2010年末的10年间,M2复合增长率为18%,即从12.8万亿扩张到了72万亿,累计增幅达到4.6倍。这10年也是房价涨幅最大的10年,平均涨幅跑赢M2,但CPI累计只上涨了23%。

从2010年末至今这五年半内,M2又翻了一倍多,但房价跑赢M2的城市几乎没有了,涨幅较大的主要集中在一二线城市,三四线城市的房价大部分都没有涨多少,西部和东北涨幅更少。

一二线城市房价之所以还能够出现可观的涨幅,与人口的大城市化和资金流向大城市有关。

贫富差距大也可解释物价涨幅不大原因

中国的贫富差距过大是长期现象,这恐怕与收入再分配制度改革滞后有关。发达国家通常征收的用来抑制贫富差距过大的三大税:房产税、资本利得税和遗产税,我国迟迟没有征收。货币规模的超高速增长,更多的带来富人财产性收入的增长,对低收入群体的收入增长贡献不大。

为何货币超发会导致贫富差距扩大呢?因为货币超发通常表现为M2增速与名义GDP增速之差扩大,货币超发通常发生在名义GDP下行阶段,因为政府为了阻止经济增速下行而采取宽松的货币政策,经济下行导致工薪阶层的收入增速放缓,但富人阶层为了避免货币贬值,便更多地去配置各类资产,更少地持有现金。

在中国,房产是大家首选的配置资产。因此,在货币超发的背景下,富人财产性收入的增长幅度远超中低收入阶层的工薪收入涨幅,故贫富差距便进一步扩大。

所以,货币超发的结果,最大的可能是收入差距进一步扩大,不仅中国如此,美国等发达国家都有类似情况。

对中国这样一个制造业大国而言,外需和内需的增速下降,必然导致产能过剩,因此,PPI已经连续50个月为负,创下历史记录,这也就是CPI难以起来的原因。或者说,中国已经陷入流动性陷阱,M2的高增长会带来房价上涨,但不会带来通胀,从历史看,只有GDP增速上升时,CPI才会起来。

结构性“房胀”与“物缩”下的投资建议

首先,就物价的走势而言,我觉得,既然普通商品价格在下跌,标志着传统产业正在走向衰落,投资要慎重,但并购重组的机会较大。同时,服务价格在上涨,说明中国经济的亮点在服务消费,文化教育、娱乐体育、医疗卫生、养老保健等服务业的发展空间很大。

其次,目前房产投资是否还是一个好时机?我认为不是。如前所述,2000-2010年这十年间闭着眼睛买房子,收益率都能跑赢M2(增加4.6倍),过去五年中国房价总体没有跑赢M2(增加100%),唯一跑赢的只有深圳,勉强跑赢的只有厦门。即便是这么差劲的股市,过去五年涨幅超过10倍的股票也为数不少,所以,不管是今天的股市还是今天的楼市,都需要考验你的眼力。

良好的投资时机,应该是选择在房价还在徘徊或刚刚启动的时候,目前投资房地产,这就叫跟风了。对于一个要对多套房征收房产税的市场,面对一个老年人纸尿裤的消费量将超过婴儿的人口结构,我们应该关注的不是房地产投资者过去的辉煌业绩,而是未来5-10年的房价溃败模拟图。

第三,在这个货币不断超发、长期超发的时代,通缩也只是阶段性的,不可能神话般地延续下去。未来金融风险的爆发可能性在增加而不是在缩减,全球的债务规模在继续膨胀,迄今没有一个主要经济体已经摆脱了危机。因此,投资应该从避险的角度去考虑,寻找危机发生时可以保值的实物资产。


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