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行业观察
日本东京豪宅市场新近简况

作者:《信报》 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-08-08 17:31:40点击11003


■顶级豪宅买少见少 分层呎价2万港元

尽管日本自1991年开始步入长期衰退,经济规模仍属发达国家级数,首都东京多个豪宅地段楼价不时录得天价成交,反映一线豪宅的保值力。东京港区有多个豪宅地段,当中麻布区的元麻布为顶级之列,近年新落成的分层豪宅呎价高达2万港元,由于大部分买家都是自用,加上区内住宅供应主要来自重建及翻新,故市场供应长期紧缺,令当地豪宅有价有市。

日本流行文化,特别是电视剧、音乐和漫画,一度风靡香港,横跨4个年代(1960至2000年),港人假期外游地点,日本几乎是不二之选,直至近10年才被南韩抢占风头。日本国家旅游局香港办事处所长山田洋表示,今年首5个月访日港人达75.5万人次,预料今年将达180万人次,按年升20%。

据日本不动产研究所调查显示,2014年4月以东京都元麻布周边的高档住宅价格水平为100进行指数化,香港为212.2、台北160.7、新加坡则为149.6,反映东京豪宅价格在亚洲主要城市中显得低廉,再加上憧憬2020年奥运在东京举行,首都中心楼价看涨,近年吸引不少外国投资者,特别是中国人入市。

一、级数等同香港渣甸山

世邦魏理仕执行董事廉国际投资物业部主管沈蔚庭指出,日本住宅售价每坪600万日元(约每方呎1.22万港元)以上才能称为豪宅,属于一线地段的东京都心五区(港区、新宿、涩谷、中央及千代田)便有较多豪宅。

港区位于东京23区中央偏南,是拥有最多企业总部、兼具身份地位人士择居的一区。当中虎之门、新桥、芝,都是经济活动最活跃的商业心臓;六本木则为娱乐重镇。事实上,在日本人眼中,住址是港区的话,已是身份地位的象征。由于港区有大量外资企业进驻,兼且有超过70间外国驻日大使馆,外籍居民比例达一成之多。

港区元麻布相当于本港的渣甸山,区内多是3至5层高的分层住宅,用家为主,故放盘甚少,成交价于过去10年表现平稳,每年波幅5%以内,原因是一、二手盘源不多;过去一年整体豪宅楼价上升0.8%。现时新建分层豪宅平均每坪售逾1000万日元(约每方呎2万港元)。租务方面,分层大厦月租约30万至200万日元(约2.2万至14.6万港元),租金回报约2至4厘。

沈蔚庭说,元麻布目前基本上没有地皮发售,近年推出的新住宅项目主要是由旧楼重建或翻新,情况与香港旧区一样。海外投资者之中来自香港的占20%,亦有台湾、上海、美国及英国人士,多数购买分层单位。

麻布区的高级住宅主要集中在元麻布、仙台坂及南麻布一丁目后方等地势较高的一带,尤其是靠近有栖川纪念公园的元麻布二丁目,更是豪宅的代名词。可是下了山坡以后,靠近涩谷川,就属于传统产业工厂区,与前者大相径庭。

二、地标住宅呎价1.77万起

地势较高兼只分一至三丁目的元麻布,自古以来便是望族富豪与高阶军官等居住的地方,是麻布区最贵重的地段,只有5000多人口,属低密度住宅区。中国、奥地利、立陶宛、马达加斯及阿根廷等大使馆均坐落于此,有使馆区之称,并形成国际化住宅区,因此附近有多所国际学校如Nishimachi International School,以及名校麻布高等学校,学生考入东京大学的比例甚高。区内警力也特别多,路边常有警察站岗,附近有大棒球场及网球俱乐部,停泊在医院停车场的尽是高级房车。

从元麻布愈往斜坡向上走,环境愈见宁静,沿途的日式平房和数层高的住宅更见精致,驻足细看,会发现每幢住宅设计皆别具特色兼采用昂贵建筑物料。要数元麻布最具代表性的建筑,就是位于一丁目、楼高29层的元麻布Hills,相对周遭的低矮楼宇,有如鹤立鸡群。这个由森大厦株式会社以森林之都为理念而兴建的住宅大厦,现已是元麻布的地标之一,其租售价亦是区内豪宅的指标,住宅单位1至4房间隔,实用面积约860至2700方呎,售价约2亿至8亿日元(约1460万至5840万港元),呎价约1.77万至2.25万港元。

三、入场之选集中三丁目

据日本地产网站数据显示,现时元麻布Hills 15楼一个实用面积905方呎1房单位,月租57万日元(约4.2万港元,呎租46元),租金回报约3厘;22楼2138方呎3房户,月租185万日元(约13.5万港元,呎租63元),回报约4厘。

元麻布虽属豪宅区,仍有售价低于400万港元的选择,主要集中在三丁目,而楼龄15至30年、实用面积300至400多方呎的单位,月租约10万至16万日元(约7300至1.2万港元)。

据日本地产网站HOME′S资料,位于三丁目约38年楼龄的5层高大厦,1楼一个实用面积377方呎1房单位,售价2850万日元(约208万港元,呎价5519港元);14年楼龄的14层高住宅,其3楼实用面积388方呎开放式单位,月租12.6万日元(约9576港元);17年楼龄的3层高物业,实用面积248方呎的2楼单位,月租9.2万日元(约6716港元)。

二丁目也有类似的住宅供应,价钱相对稍高,如38年楼龄的4层高住宅,2楼面积466方呎1房单位,放售4880万日元(约356万港元,呎价7644港元)。

■六本木及麻布十番信步可至

看日本卡通片长大的港人,看到麻布二字,便会忆起儿时热播的卡通片《美少女战士》。故事发生地点便取材自麻布区,女主角们常遛跶的麻布十番商店街、元麻布的豪宅,都常出现在场景中。生于富裕之家的作者武内直子曾在访谈中表示,选取元麻布为故事背景,是因为自己也居于此。

元麻布没有太多景点,寺庙神社倒有不少,如建于公元824年的善福寺,为东京最古老的寺庙之一。位于一丁目的冰川神社,建于平安时代(公元794年至1192年间),每年9月举行的冰川大祭都会吸引大批本地及外国人参加。

隐世米芝莲三星食肆

在元麻布的小巷深处,隐藏着一家不起眼的日本料理店,招牌是用案板所造,上面刻着[神田]二字,却是一家米芝莲星级食肆。该店只有14个座位,曾被法国媒体称为全世界最小的米芝莲餐厅。食肆能连续9年获得米芝莲最高评级,可见主厨神田裕行的厨艺功力深厚。

元麻布面积不大,日常购物娱乐活动多集中在邻区地铁麻布十番站附近,令元麻布既保持传统豪宅高雅清静的环境,亦得享邻近丰俭由人的生活所需。由元麻布向南步行10多分钟,便到达港人熟悉的旅游胜地麻布十番,其商店街十分多元化,有咖啡店、售卖蔬果的小摊贩、传统百年食店、时装店及超市,一切生活所需都可在这里找到。紧贴元麻布北边的六本木,以夜生活及外国人聚集而闻名。位于西南方的有栖川宫纪念公园,园内有图书馆、湖泊及以原生木搭建的日本庭园,每当花季时节,便聚满前来赏花的游人。


■大师设计翻新户1200万起

东京传统豪宅区元麻布一地难求,位于三丁目由青木建设兴建、毗邻中国驻日大使馆的Majes Moto-Azabu Gardens,在清水建设株式会社购入后斥资翻新,请来4位日本设计及艺术界殿堂级大师,在保留原貌的前提下加入新元素,以华实兼备,绿化为重,营造出低调奢华气息。

负责规划楼盘公共地区的设计师南部昌亮表示,一般豪宅注重保安,入口多加设高墙大闸,予人森严及拒人千里的感觉。他在构思Majes Moto-Azabu Gardens的公共空间时,希望能融入社区,让路过的人可看到项目美丽的布局,故没有太高的闸门,但保安仍然严密,警卫室设在入口侧。物业部分外墙采用名贵的花岗岩,并由专业石匠人手雕凿,一如艺术品般别具气质。

园林大师户田芳树则挑选5种日本原生树,包括萸、山樱、玉兰、春椿及花之木,按照设计布局栽种,让屋苑各个部分添上不同色彩,感受四时变化。

此外,备前烧陶艺大师伊势崎淳及石雕大师和泉正敏亦参与设计,合制水幕池,装置庭园中,流水沿陶瓷墙泻下形成一道薄薄水帘,再留到经雕凿的大石上。

唯一独立屋5367万元

Majes Moto-Azabu Gardens属低密度项目,地皮面积约5.8万方呎,包括6座3至5层高住宅,提供40个分层单位,另有1幢3层高独立屋。分层住宅实用面积884至3166方呎,其中5个为实用面积884方呎的1房单位;17个为2至3房户,实用面积1442至1959方呎;17个4至5房户,实用面积2821方呎。至于楼盘唯一的独立屋,属4房间隔,实用面积3166方呎。单位连基本家电、厨厕设备及装修。屋苑附设车位及单车位,有健身及美容室,并提供礼宾服务。

根据资料,Majes Moto-Azabu Gardens公共空间设施已于今年5月完成,单位预计年底交付使用。项目在香港首次限量推出10伙,实用面积884至3166方呎,售价约1200万至5367万港元,呎价1.36万至1.7万港元。

Majes Moto-Azabu Gardens处于环境宁静的纯住宅区内,邻近云集潮流名店及各国美食的六本木中心,距离六本木君悦酒店6分钟步程,前往麻布十番地铁站只需8至10分钟,交通相当便利,著名的有栖川宫纪念公园近在咫尺,可说是静中带旺。(本文来源于香港《信报》)


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