小产权房与违法建筑，这是两回事，普通人弄错情有可原。但一些业内人士、房地产服务者也弄错，则实在是说不过去。

还有些号称自己专业者，也不明白其中的原委、并以自己的错误认识去质疑他人的准确观点，则属于水平与操守的问题了。

因此，今天简要说一说：

①小产权房，经政府规划、建设许可，但无分户产权而只有整栋且只是绿本产权，所以叫“小”产权、对应商品房/安居房的“大”产权。

②违法建筑，未经建设与规划许可、无有效产权的整栋或部分建筑，即没有“大”产权、也没有“小”产权，就是两个字：违建。

③小产权房的存在是合法的、没有拆除风险，但公开交易是不受保护的，也即“存在合法、销售非法”，但民间通过自己的手段进行着交易、且已几十年，并存在补交地价转正的可能；

④很多政府部门也常指小产权房违法、甚至说小产权房就是违法建筑，其实是搞错了概念，说的其实是其“销售非法”这个角度，而不是建筑存在的角度。

⑤违法建筑，则是从头至尾、从里到外的非法存在，不但交易非法，而且有拆除风险，也即“存在非法、销售违法”。虽然“存在非法”，但已尾大不掉，除非撞到枪口上，否则也能蒙混过关，但确实风险巨大、不建议参与。

⑥有种“违建”例外，就是商品房的赠送面积部分，由于与合法部分完成结合成不可分割的整体，这种事实上的“违建”，一定会安然无恙。

⑦随着政府在土地市场的逐步退出(可售的有效土地越来越少)，政府开征房产税是必然的、只是时间早晚而已，以便使自己从阶段性的“土地财政”转向常态化的“房产财政”。开征房产税，政府必然会寻求扩大税基，在这种情况下，小产权房补交地价转正为大产权房，将是确定性事件。这个判断唯一的不确定性在于时间。

⑧已有地方政府，在做关于小产权房转正为大产权房的调研，并可能承担试验任务，试验成功后可能将向全国推广，这一点要提请大家注意。

后注：以上分析与一手消息，已经过了我们为客户与听众的保密期，因此现在可以向公众公开发布。

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