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投资分析
新世界母子&汇丰将入主前海,桂湾大步迈向中国华尔街

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-08-19 14:59:56点击3535


导读:
■汇丰或将进驻前海,桂湾金融先导去金融成果将更丰硕
■前海土地出让的三个阶段和影响
阶段一:准入门槛宽松,奠定前海开发基础
阶段二:前海行业发展规划初步明晰
阶段三:土地开发速度加快,准入门槛再次提高
■财力与资质并存,方可进驻前海
■前海准入门槛变高,卓越·前海壹号公寓投资属性更强
正文:

■汇丰或将进驻前海,桂湾金融先导去金融成果将更丰硕

8月18日,前海桂湾片区二单元01街坊的T201-0092地块在深圳福田土地交易中心以正式挂牌出让,最终由香港新世界集团联合周大福以底价42.1亿人民币拿下,楼面价逾2.4万/平方米。

该地块被新世界与周大福联合拿下后将组建合营公司负责开发,地块上将建两栋楼宇,一栋会卖给汇丰,另一栋留给周大福。如果新世界真的将地块上的一楼宇卖给汇丰的话,那以后前海桂湾金融先导区对类似于汇丰这样的全球著名的银行及金融机构的吸引力将变得更大,前海桂湾金融先导区以后在金融中心建设上取得的成果将更丰硕。

从前海8月10日、18日出让的这几宗土地限制条件不难看出进驻前海的门槛越来越高了。如8月18日出让的T201-0092宗地就设置了这样的条件:1、香港特别行政区注册企业;2、须控股3家(含3家)以上在香港特别行政区主板上市企业,其控股的上述上市企业中至少1家(含1家)最新财政年度经审计的总资产不低于港币1000亿元;3、在深圳市无总部企业用地等。而且从前海各个时期土地出让的条件也不难看出这样的趋势。

■前海土地出让的三个阶段

前海从2013年出让首批土地到现在,具体可以划分为三个阶段,第一个阶段为条件宽松期,主要为吸引企业进驻和开发;第二个阶段为初步限制期,前海行业规划开始明晰;第三个阶段严格限制期,土地开发进入加速状态,引入产业和企业的思路更清晰。

阶段一:准入门槛宽松,奠定前海开发基础

2013年7月26日,前海首批出让的两宗土地为桂湾片区二单元03街坊T201-0077地块和04街坊T201-0075地块,吸引了新世界联合体、华润、卓越置地等争夺。最终,卓越置地以123.69亿的价格夺得这两地块。

半个月后,前海出让首批土地第三宗T201-0078地块吸引了华润置地和世茂两家房企竞拍,最终华润置地以109亿元价格拿下。不过,相比于首批出让的两宗土地,第三宗设置的条件则更为严格。其要求为港交所上市企业,2013年6月24日市值不低于400亿元港币;2012年会计年度的营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币等。

从这一阶段可以看出前海土地出让并未开始设置过多的准入条件,而是希望更多的企业进驻前海进行开发,以期用最快的速度完善前海基础设施建设,以便使前海最快能在2018年的初步具备办公条件和吸引企业进驻办公。

阶段二:前海行业发展规划初步明晰

在前海第一批土地出让结束的2013年11月27日,前海推出第三批土地,位于妈湾区十九单元03街坊的T102-0244、T102-0245号宗地。这两则宗地以竞拍方式出让,吸引了香港敏华、建滔化工集团等竞拍抢夺。

这一次的土地竞拍的限制更是全国前所未有。设置的条件为竞买人已在前海深港合作区注册成立从事供应链管理、商品展示交易、工业产品研发设计及相关贸易等经营业务之一的企业等。

此后从2014年1月23日到2015年1月9日的一年时间里,前海共出让了10宗土地。从这些土地价格和竞得人来看,这10宗基本上是定向式出让。不过,从竞拍方式和竞得人资质来看,主要面向港企的条件不变,但行业划分更为严格和分明。

比如2014年5月22日,前海推出的T201-0081、T201-0082、T201-0083及T102-0253四宗地块,分别限定为互联网、私募股权基金、电子商务、信息通信等相关行业。此轮竞拍仅有腾讯、弘毅、民生电商、恒昌科技竞拍,并以底价和底价收入囊中。

这一阶段的土地出让符合前海金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务业和其他专业服务业的五大行业要求,也奠定了前海的行业的发展基础。

阶段三:土地开发速度加快,准入门槛再次提高

自2015年9月份土地出让后,前海土地开发进入加速状态,仅2016年8月就出让了4幅地块。而且这一阶段的前海土地出让条件更为严格、苛刻。2016年5月份前海出台了《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权招标拍卖挂牌出让若干规定(试行)》规定。规定对进驻前海开发的企业作了更加细致、严格规定。

比如规定中提到“鼓励产业项目用地委托开发实力强、开发经验丰富的企业代为开发建设,提高建设质量和品质”、“建成后的办公、商业物业限整栋销售、限整层销售、最小销售单位不得少于500平方米等的规模或比例。”

前海土地出让《规定》的出台直接决定了以后入驻前海开发企业、办公企业的质量,对前海以后以“中国曼哈顿”形象的展示起了决定性作用。

■财力与资质并存,方可进驻前海

这一规定的出台要求进驻前海开发的企业除了要有财力做基础外,还要具备一定资质条件。而对于想进驻前海办公、享受自贸区、深港合作区政策红利的企业而言也一样,财力不雄厚和不从属于某些行业的也将被拒之门外。

对进驻前海开发的企业越来越严格对前海发展的影响是前海的行业发展越来越合理,也更符合前海作为深港合作区、自贸区、建设中国未来的金融中心要求,使得前海要求的各行业发展越来越均衡,以加速前海自贸区的形成。

前海的准入门槛变高,以后进驻到前海的都是优质、实力雄厚的企业。同时,随之而来的是这些企业将的高净值、高收入员工和处于塔尖为位置的高层管理员。从这一点来看,对于卓越·前海壹号公寓极其有利,也表明卓越·前海壹号公寓面对的高收入、高净值人士。

■前海准入门槛变高,卓越·前海壹号公寓投资属性更强

卓越·前海壹号公寓位于位于整个前海自贸区精华部分——桂湾金融先导区内,是前海率先展现自贸区风貌的地方。这一意味着卓越·前海壹号公寓将率先享受到前海自贸区的商业、商务、交通等配套服务。


其次,在前海5月份出台的不得小于500平方米出售面积规定下,卓越前海壹号的公寓产品变得异常稀缺、珍贵。而且,从前海越来越慢的土地出让速度和准入行业越来越清晰来看,前海能供给的公寓产品将越来越少,特别是中小户型产品。

当然,也可以从另外的角度看以后前海即使有中小户型产品出售,但是其价格还将会是前海现在的水平么?况且,前海目前对出售的物业是采取了限价措施,这意味着投资者可以来赚取卓越·前海壹号公寓中小户型产品带来的最大收益。



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