半求
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    〖时    间〗：2004年12月26日15：00~15：30
                  2005年3月16日 16：00~18：00
    〖天    气〗：阳光或阴、有雾
    〖事    件〗：实地步行考查美丽置地之“美丽AAA”项目情况
    〖项目地点〗：龙华街道办事处及龙华公园以南、人民路以西、百佳超市以北
    〖考查实录〗：

    ■项目概况

    【龙华目前唯一的住宅、写字楼、商业三合一的复合项目】

    项目总建筑面积达132202平米，总占地面积26870平米， 其中商业部分2.5万平米，办
公部分2万平米，住宅部分5.7万平米，576户。

    总共规划设计10栋20层的高层建筑，其中地下一层部分为停车场，从地上一层到四层为
商业，从地下一层到地上一层、二层、三层、四层为大型商业、酒楼，地面四层以上部分其
中一栋为写字楼（靠近东侧人民路、人民广场），另外九栋为住宅，商业与住宅部分由架空
层花园连接。

    住宅、写字楼、商业三合一的复合项目原来在龙华是空白，半求认为美丽AAA花园是第
一个此类复合项目。

    【美丽AAA是今年在售楼盘中唯一的处于核心地段的楼盘】

    美丽AAA花园是美丽置地目前在建的项目，该项目位于深圳龙华商贸中心，紧邻龙华轴
心干道人民路，北临龙华目前规模最大、人气最旺的佳华平价超市，南临君来保龄球馆（目
前正在拆迁，好象也要开发住宅）和百佳超市，周边有街道办事处、街道财政、街道供水、
金鹏酒店、龙华公园、中心小学、龙华中学、友谊文体商场、建设银行、农业银行、工商银
行、龙华市场、新华书店等配套，是龙华行政、金融、商贸、办公、文化中心地段。

    目前，龙华片区项目有劲力城市明珠、书香门第、锦绣江南4期、日出印象2期、圣莫
利斯等，而半求认为美丽AAA是今年在售楼盘中唯一的处于核心地段的楼盘。

    ■商务中心：美丽AAA衔接新旧商务活动中心

    【1988年主要集中在人民路北段】

    半求记得1988年前后，当时的人流、物流、与社会环境等原因使龙华的商商务活动基本
集中在美丽AAA北侧，包含龙华公园、龙华市场、老汽车站、影剧院、花园新村、金龙华广
场、荣昌街、新城市花园、花园广场、牛地埔村、南城百货、欢声电器、国盛电器、亿康文
体城、旺角渔村、麦当劳、天虹商场、港都酒店、金鹏百货、珠宝金行、中国银行等设施，
距离美丽AAA也是比较近的。

    目前，这个区域内，主要是服装、五金、路边摊档、鞋帽、电器、装修材料、百货等销
售为主，2002年天虹商场进驻，这里的层次得到了很大的提升。

    【1999年后，商务活动沿人民路向南延伸】

    后来，随着新住宅群的出现，商务活动不断沿人民路向南延伸。到了1999年后，以两大
饮食圈（和平路中路、建设中路饮食圈）、百佳商场、佳华百货、盈佳百货、新一佳百货、
名典咖啡、夜市一条街（和平中路）、友谊书城、饮食一条街（建设中路）、龙华新华书
店、粤港潮酒店、金鹏酒店、工商银行、建设银行、发展银行、三和人才中心、环湘楼酒
楼、毛家饭店、龙苑酒楼、华富市场、通讯市场、君来保龄球馆、电讯大楼为基础的新的商
务活动中心形成了。

    【美丽AAA衔接新旧商务活动中心】

    半求发现，新旧商务中心之间的距离仅仅在1000米以内。实事求是地说，美丽AAA恰好
是衔接了新旧两大商务活动中心，到从地段上看，美丽AAA则更靠近新的商务中心。

    随着美丽AAA花园3万平方米的商业在明年投入使用，地铁4号线的龙华中心站开通。龙
华的新商务中心实力将大大增强。

    但人民路沿线的商场使这里的交通压力增大，应该引起规划部门的注意。

    【4#地铁龙华中心站】

    按照规划，4#轻轨在和平西路、人民路交叉路口设立“龙华中心站”，距离美丽AAA距
离大约200米。步行的话估计在5分钟以内，属于直接辐射范围。由于是轻轨，这个距离对于
避开噪音帮助是很大的。详情就请看半求在后面附的图吧。

    ■周边简况

    【人民路不错，但其它道路条件一般】

    与特区的城区对比，龙华的城区还是存在不小的差距。当然人民路的路况和绿化以及交
通设施都还不错，但其他道路情况一般。

    【人民广场与楼盘相连】

    半求看到，美丽AAA东侧是长约200米，宽约50米、面积约10000万平方米的人民广场，
此广场上还有一类似奥委会五环标志的雕塑，是一个不错的休憩的场所，在广场南面还有绿
化小品，龙华经济发展公司的办公大楼和百佳超级市场就在广场南侧，而佳华超级市场就在
广场北侧，这个商场东侧也是一个大的广场和停车场。

    现在广场以南部分将由发展商统一改造，正在封闭，未来销售处就从这里出入。

    【龙华北地区街道办事处是邻居】

    美丽AAA北侧是龙华街道办事处的院子，进到里面，可以看到绿化面积超大，估计有近2
万平米，还有球场等健身设施和大面积的停车场，但估计只能供政府的人用了。有了政府落
脚，这里的治安和配套就得到了更多的倾斜。

    【龙华最大的公园距楼盘大约3分钟】

    而街道办事处院子北面，就是1992年建成、占地面积20万平方米、投资1300万元的龙华
公园了，这是龙华最大的公园，距离美丽AAA花园距离步程大约在3分钟以内，非常之便利。

    半求进入公园内，其实不比特区内的公园差啊，不但花草繁茂，还有古塔耸立，登塔龙
华全景尽收眼底；山顶建设了东江纵队革命烈士纪念碑。山下有游泳池、儿童乐园、综合娱
乐场等文体设施。在芳名亭，有对联称：“烈士牺牲为党为民为祖国； 忠魂不朽建史建碑
建丰亭。”

    【深圳成交量第二的钟表批发市场就在此】

    龙华今年还将建设共和公园、新城公园两座公园。而龙华公园以南的公园路，是深圳第
二大钟表批发市场，年成交量仅次于华强北钟表批发市场，其辐射范围基本覆盖全国。

    不过每年全国钟表打假，龙华钟表批发市场都是有份的，但不管如何，钟表市场活跃了
片区经济、带旺了人气已经是无须多言的事实。这可能是绝大多数人所没有注意到的。

    【西侧环境较差】

    与东侧、南侧、北侧相比，楼盘西侧的环境要差一些。楼盘四北侧为宝华路，种植了密
集的芒果树。而中环路的情况则要差得多，主要是这里的工厂比较多，而路面的清洁工作没
有做到位。但很奇怪的是，这里的道路绿树却是很多，路面基本被绿叶覆盖。登上楼顶，可
以看到周围的市容市貌比较一般。

    【龙华最便利的地段】

    由于这里集中了各个政府部门和多个住宅区，人民路成了龙华北地区的主要街道，因此
这里的交通非常便利。在街道办事处大门口的车站，经过的公交车就有以下几几路：

    621路（龙华公园——龙华民治村）、622路（水围——梅林）、623路（龙华车站——
龙华大浪村）、624路（龙华车站——布吉岗头村）、623路（陶吓村——四季花城）、352
路（富士康——深圳火车站东广场）、614路（龙华火车站——樟坑劲村）、662路（宝安沁
园——沙湾汽车站）。

    ■工地考查

    一出梅林关，几十米长的“龙华地王，美聚中央”的美丽AAA花园的路牌广告就在眼前
了。从梅林关驾车到美丽AAA所需时间大约为11分钟（没有堵塞情况发生）。

    【工地外围】

    楼盘周围的房子以多层为主，而且建成时间比较早，因此如东北侧的龙华建设大厦（友
谊书店）、龙华物质大厦、龙华北地区环保所的外立面比较陈旧，镇政府对面的景龙新邨、
楼盘西侧的弘城阁（新华书店及联想专卖点在此）、宝华大厦稍微好一些。佳华商业中心、
财政大厦、城建大厦则比较现代。集资房潮回楼还是不错的，现在还在招租。而君来保龄球
馆现在已经在拆迁。

    半求看到就在楼盘西侧的厂房里，靠小区一侧全部是办公室，办公室里的情景看得一清
二楚。楼盘由江苏华建承建，美丽置地除开美丽家园由中建四局承建以外，其余项目都由江
苏华建。江苏华建就是原来赫赫有名的江苏一建改名过来的。

    在考查时间，忽然来自河南的武术表演队招摇过市，多达数百人并且组织有序，锣鼓喧
天并有车辆押阵。实在让半求为之一惊。

    在工地标识牌上，建设单位是“恒建发实业（深圳）有限公司”，而不是美丽置地或者
说华兴实业。看来这是项目公司，后经了解，该公司为美丽置地属下的全资子公司。

    楼盘东侧为4车道的人民路，噪音相对较大，好在有近60米的人民广场间隔，降低了噪
音的影响。北侧及西侧为两车道的区间路，噪音不大。

    【工地现场】

    工地呈刀把形，南面是刀把，面积相对较小，为全住宅，北面部分面积稍大，为写字
楼、商业和住宅复合。由于工地形态较为复杂，且场地并不宽松，因此材料堆放则比较分
散。

    半求看到在工地东北角，正在制作玻璃幕墙金属预埋件，涂刷了防锈漆，这个小节还是
值得注意的。江苏一华建一直以细节取胜，相信市场的好评是有道理的。

    工地北侧，承建商建设了临时的房子，对方水泥等需要防朝的建材。而北侧的一些商铺
已经开始在做间隔了，进度还是很块大。在楼盘西侧，地下车库侧已经开始回填土了，土质
还是不错的。现场堆放着拆卸下来的木模板。

    而在工地东侧，承建商建设了临时性的室内钢材加工棚，与深圳楼盘工地绝大多数的露
天加工的工地比起来，这无疑值得一提。而且钢筋加工以后，断头全部用塑料盖盖上，以防
止氧化。

    在工地东南侧，会所及销售处正在装饰中，焊接工忙得热火朝天。而砖体上直接号有
“宏开”字样的加气轻型砖与香域中央的是一个品种的。

    【工地室内】

    目前，施工较快的是北面的房子，已经到了地面7层了。进入室内，半求测试了以下数
据：

    首层商业6米62，完全可以做成两层。商业部分室内净层高为4米91；
    住宅部分室内净层高为2米77，比设计规范高30公分、比深圳一般的住宅高10公分。
    厨房及卫生间楼板厚度12公分、客厅及房间楼板厚度17公分。
    凸窗宽度为70公分，未来装置窗户以后估计净宽为60公分。
    写字楼部分步行楼梯宽度为1米5，住宅部分步行楼梯为1米16。

    在厨房，预留了集中排烟管的位置。而这里没有设计现在市场流行的降板卫生间及厨
房。这样做的优点是对建筑结构安全更有保障、质量安全系数更高。缺点是上下邻居之间存
在一定干扰。

    在所有的电线套管的断口处，都用胶布予以了封堵，以以防止套管进入杂物。

    到了4楼，就已经可以看到远处的富通天骏、新一佳、电信大楼及其它楼盘了。公园要
到6楼以上才可以看到，喜欢看公园的购房者应该注意选择6楼以上的单位。

    ■发展商概况

    【除地主外，龙华片区最大的发展商、唯一的跨地域发展商】

    美丽置地到目前为止，在龙华开发的楼盘有：美丽家园、美丽365花园，在布吉开发的
楼盘有美丽翠枫豪园。在建楼盘有美丽AAA花园。合计建筑面积650000平方米，合计6500套
住宅。美丽置地是龙华片区除地主龙华经济发展公司以外，最大的发展商。

    半求得知发展商在东莞、武汉发展商的项目都已经动工。因此发展商也是龙华发展商中
唯一的进行跨地域发展的企业。

    【善于搞搞震的发展商】

    半求记得美丽置地20001年4月21日发售的美丽家园是龙华首个跃式户型设计的小区，也
是片区首家引进类似中建四局这样的最好的建筑单位和物业管理公司的小区，同时还是第一
家设计小区灯光音乐喷泉。

    美丽家园当年全面销售完毕，创下龙华当时的房地产销售的新记录。应该说美丽家园在
一定意义上代表了龙华从量到质的趋势。

    而后开发商开发占地11.3万平方米、总建筑面积22.6万平方米的美丽365花园。并将
TOWNHOUSE概念引入小区，实行了建筑界多层与小高层结合，即1-7层为普通平面住宅，8-9
层为一站式电梯入户的空中连排别墅。

    ■建筑用料

    广州艾格特公司路友牌PVC内螺旋消音污水管及阻燃可弯电线套管、乔山消防管、路路
通水泥、宏开加气轻型砖、久通PPR给水系统……

    图：美丽AAA与4#轻轨的关系，4#轻轨将在皇岗口岸与香港轨道交通实现对接。

北侧围墙

写字楼效果图

夜晚效果图

小区西入口效果图

从北侧透视

内部园林效果

发展商早期的美丽家园

龙华的三级市场发展很快
这就是楼盘北侧的一个中介
未来的中介主要面向三级市场将是肯定的

 
西南侧透视效果

 
今年1月23日
当半求到观澜湖球场开会时恰好遇到该公司年会

 
梅林关口的广告

 
楼盘东北角的建设大厦、友谊书店

 
东面的多层建筑

 
楼盘与人民广场的亲密关系

 
楼盘北侧的邻居

 
美国快餐店

 
与潮回楼的关系

 
财政与城建就在楼盘东北角

 
佳华百货广场上的推销活动