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投资分析
福田楼市最大缺失:利润高地简论

作者:半求 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2005-03-20 13:06:00点击3228


 

福田楼市最大缺失:简论片区利润高地
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半求
banq@vip.163.com

    ■前言

    说起福田,大家可能很直观的想起中心区、华强北、香蜜湖这样的区域符号,也能想起行政文化中心、会展中心这样的功能符号。

但是基于房地产界而言,福田代表什么?缺失什么?机会在哪?这个问题和答案似乎一直是缺位的。而半求本文的目的,就是试图从房地产的角度,去寻找上述的答案。

    ■福田属性:深圳经济首脑

    半求认为中心区生活指数和商务指数攀高,一些简单生产型、资源消耗型项目将外迁,梯度发展会引发产业转移和重新布局,但是由于中心区是现代服务业的集中地,拥有强势的信息流、资金流、人才流和大物流,整体营商成本最低,规模效益最佳,因而在商务活动方面也最具竞争力。

    大量公司总部必然选择中心区,而把其生产基地和销售机构放在其他地区,总部充当企业管理、调配资源的首脑,位于产业链中最高端、最上游的位置,是经济规模化和国际化的重要标志。

也可以简单这样说,一个城市的生产地相当与这个城市的手脚、而其cbd则是这个城市经济的首脑。具体到深圳,福田中心区当然已经是国内企业和实力财团、跨国公司和世界500强在深圳进行经济活动的首脑。

    ■福田:在深总部基地、国际商务核心
 
半求认为福田有两个地方值得大检查关注:福田中心区、福田保税区。因为这两个区域,是深圳企业总部集中最多、密度最大的区域。

    【2004:1000多家企业总部落户福田】

    2004年,福田实现gdp676亿,同比增长13.5%,每平方公里创造gdp8.5亿,居全市第一;完成国、地税165亿元,每平方公里2.1亿元,地税居各区之首;社会消费品零售总额280多亿元,占全市三分之一;第三产业增加值达400.92亿元,贡献率超过60%,服务业成熟发达;世界500强企业在福田投资项目51个。

    与此同时,2004年落户福田的企业总部保持了比生产总值更快的增长速度。其中:银行总部及分行等机构已落户增长73%;证券公司总部增长30%;保险公司总部落户增长100%;期货经纪总部落户增长27%,上市公司占34.2%。

    截止2004年,已有1000多家企业将总部迁入福田,也就是说在深总部中,70%位于福田,份额之大可见一斑。其中有5家世界500强企业入驻,还有不少总部设在罗湖的港资企业也纷纷将总部迁入福田。沃尔码则即将将其亚洲总部、全球采购中心迁入福田。

    半求认为这说明,福田作为深圳商务中心和香港与大陆的跳板,目前已经进入大丰收的阶段,随着中心区建设的完善,预计未来将有更多的企业落户福田。

    【福田中心区、福田保税区:在深总部密度最大的区域】

    一、福田中心区:在深“商务总部”首选地

    2004年初,福田区长在“政府工作报告”中提出,要大力发展“总部经济”,吸引跨国公司的亚洲或中国总部,“前店后厂”型的工业企业总部,物流采购、分销等商贸企业总部,科研机构、高等院校的技术开发总部,上市公司和金融机构的总部,以及各省、市驻深代表机构进驻到辖区来。

    落户福田的企业总部中,选择中心区的企业前年开始呈现快速增长的势头。

    2004年12月9日,拥有来自230个国家和地区超过41.9万位活跃买家、全球最大的专业贸易社群之一的“环球资源”(globalsourcesltd)在与深圳国际商会中心签约,一次性购买该大厦9000平方米共4层物业,作为环球资源公司的中国总部。

    而“环球资源”以前地区总部的办公物业都是只租不买的,此次直接购买深圳中心区的房产作为中国总部,对于增强中心区的总部基地形象帮助巨大。 日立、三洋、三星、ibm、理光、杜邦、日本吉之岛、麦当劳、家乐福等全球著名的跨国公司,都先后将地区总部落户在中心区。

    半求认为以上现象说明中心区已经成为在深商务总部的首选地。

    二、福田保税区:跨国公司“生产、采购、物流总部”首选地
 
    如果说中心区是商务总部的首选地的话,半求还认为福田保税区则是“生产、采购、物流总部”首选地。

    1991年5月28日国务院批准成立的仅有1.35平方公里福田保税区, 虽然只是弹丸之地,但却集中了赛意法微电子、日立环球存储科技、光炬科技、长城国际信息(全球最大的服务器生产商)、日通国际物流、沃盛(沃尔玛在保税区内设立的采购中心)、全球第二大光纤企业英国波科海姆公司等跨国公司的区域总部。
 
    ■国际商务旺区的最大缺失:蛇口与福田的反差

    根据以上分析,半求认为作为粤港经济的跳板、国际商务活跃的福田是深圳全市商务活动最密集、跨国公司落户最多、国际性商务人流最密集的行政区。

    但是,如果对比蛇口与福田,我们就发现一个奇怪的现象。蛇口虽然不是国际商务的密集区,却供应了鲸山别墅、龟山别墅、半山别墅这样的针对国际商务人士的国际型社区,导致深圳1/3、超过3000名外籍人士集中在蛇口居住。

    而在国际商务的核心福田,原来位于农科中心片区的东海花园曾经具备一定的国际化特色,曾经众多韩国、日本的客户落脚这个小区。但自小区发生入室杀人命案以来,小区的物业就广受质疑,外籍人士也开始快速流失、小区的物业价值也开始下降。

    后来,熙园、水榭花都吸引了不少台湾、欧洲的客户,但总体上量还是比较少,整体上,福田基本没有针对国际客户的房地产产品供应。

    可见福田面向国际客户供应的国际化社区一直呈现几乎空白的状态,很多活动在福田的国际客户要远距离到蛇口居住,不能不说是一个非常大的遗憾。

    ■福田比蛇口更具有客户基础:国际化社区将利润最大化的最佳选择

    相比之下,蛇口的国际客户群来源较为单一,主要是石油企业。而福田则不同的是,由于在深总部数量多、国际商务活动频繁,因此国际客户的来源更广、数量更大,包括国际金融、国际物流、外资企业中长期驻深代表、大型企业分支机构中高层管理者、科技智力型企业项目代表等商务精英阶层的数量在迅速增长。

    其实半求认为福田国际社区的供求关系一直比较紧张,同时由于国际社区太少,导致福田的很多国际客户转向蛇口华侨城满足自己的居住需求。

    我们也可以看到,福田南部的新洲一带、北部梅林一带、东部建成区一带明显不具备发展国际社区的条件,而且没有土地供应。唯有香蜜湖一带规划超前、建筑容积率低,并且有发展国际化豪宅的优越条件:湖资源、山资源,在空间上,与中心区、西部旅游基地、深圳高新区的关系也是远近适中,因此香蜜湖具备了发展国际化社区的几乎所有条件。

    但是,为什么福田所有的发展商都没有注意到这一点呢。因为按照趋利来分析的话,外籍客户的价格敏感度却是非常非常之低的,如果开发针对国际客户的房地产产品的话,发展商将能获得更客观的销售或者租赁回报。

    换言之,在福田合适的片区开发国际化社区,将是利润最大化的最佳选择,只有面向国际化客户的国际社区才会是片区的利润高地。同时,国际化社区如果能够在福田浮出水面,对于改善该区的投资环境、房地产供应结构也是大有帮助的。

    但为什么房地产商就恰恰缺失了这利润最大化的一块呢?

    为什么?!


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