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华侨城·四海云亭’地解:质变区的值升机
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2016-09-09 15:02:14        点击3028
    

导读:
■华侨城首次进入沙井之作:四海云亭
■房地产投资的最大受益,源于“变态”
一、投资最大收益,是瞄准质变区域
二、质变的全球性案例:从美国曼哈顿到中国深圳……
■深圳六大质变区域
一、福田中心区:城市心脏,中心区发展
二、后海:因深圳湾口岸崛起的顶级豪宅区
三、龙华:因深圳北站,这里成了宇宙中心
四、前海,国家级战略自贸区,全球地产王区
五、宝中:大前海联动发展,已是城市豪宅孕育地
六、第六大质变区域在哪?深圳年轻人还有机会吗?
■深圳下一个变态的区域在哪?
一、区域质变的印子
二、城市发展到一定程度,必然向最大资源靠拢
■深圳城市空间质变最大的地方
大空港片区:珠江口第一站
二、T4航站楼拟建,大空港优势愈显
三、会展效应:区域发展新动力
1、会展经济带,驱动经济增长
2、会展效应,大空港片区质变飞跃
三、大前海联动发展,沙井尽享利好
■大空港交通配套
一、轨道交通
1、深圳最快最美的地铁11号线
2、20号福永线,无缝接驳东莞R2线
3、12号地铁线,深莞惠三城城际地铁
4、18号快速服务线
5、穗莞深城际铁路
二、高速路线
1、沿江高速
2、广深高速
3、外环高速
4、107国道
5、宝安大道
■人文配套齐全,满足四海生活
一、生态、文化配套
二、商业配套
三、教育配套
■从此坐上“值升机”
正文:

■华侨城首次进入沙井之作:四海云亭

作为华侨城四海品牌下的品质住宅,华侨城·四海云亭是华侨城进入沙井的首个精品人居。项目位于深圳大空港片区四大区域之首的沙井区域,大浦路与中亭路交汇处西北侧(地铁11号线后亭站西行500米)。

四海云亭占地约20544㎡,总建筑面积约124300㎡,是集品质住宅、商业于一体的高端社区。并且奢享前海和大空港繁华配套和丰富的人文配套,包括国际会展中心、国际会议中心、科技馆、深圳书城、海上田园、沙井文化艺术中心等等。

近来投资置业者的目光从东进转向深圳西部,大空港片区接连利好消息刷新着投资者的对深圳西部的理解。在此情况下,下文我们不妨从海岸线资源及会展效应等价值角度,对华侨城·四海云亭受深圳西部大空港片区辐射所体现的前景及价值,进行针对性分析。

■房地产投资的最大受益,源于“变态”

一、投资最大收益,是瞄准质变区域

从房地产投资角度来说,投资者所投资的区域和楼盘必定是溢价能力强,升值空间大的片区,深圳楼市发展三十多年,从一片荒芜之地上拔起一座座经典建筑,土地价值更是从当初的不毛之地发展至今日寸土寸金,回顾罗湖、福田、南山的发展史,历程曲折却处处迸发着这座城市的潜力。

同样城市发展必然会带动人的发展,也就是对投资者前瞻性眼光的考验,深圳从一片黄泥地开始崛起,有长远目光的投资者,从一片黄泥地开始投资,越是能预见片区溢价能力及前景发展,越能从中获得最大利益。这也就是所谓变态区域、变态楼盘的投资。

事实上,投资房地产最大的收益,不源于正常、而源于变态,源于基因突变。如某片区定位向好的方向突变、某项目有客户向好方向突变,那此片区、房产的价值就会突变、空间就大。如没这种可能性,收益空间必有限。好投资要变态!

当然,此变态非彼变态,它指的是质变,也就是在不可期未来会发生质变的区域和楼盘,从一片黄泥地到遍地“黄金”。投资的前瞻性就是要对不可期未来对某一区域进行预期,越具有前瞻性的投资越能在快速发展的城市中实现资本形成。

二、质变的全球性案例:从美国曼哈顿到中国……

纵观全球的城市发展历史,城市核心区域几乎都是从无人看好的不毛之地,因为某一特定原因才得以发展,比如说曼哈顿的历史,自1609年为荷兰人登陆占领,英国人兵不血刃地接手,因其天赐良港与战略地位,贸易持续发展,如今的曼哈顿已经成为全球房价最高的地方。

与纽约类似,同是天然良港、定位创新与金融中心的深圳,毗邻全球房屋均价前五的香港,目前楼盘价格涨势惊人,均价已经接近邻居,而回顾深圳三十多年来的发展,土地性质同样发生了巨大质变。

房价的迅猛增长也是对城市发展的一个真实的认同。不少投资者这样表示:2003年站在中海华庭看福田中心区是一片黄泥地;2008年站在卓越维港看后海也是一片黄泥地;现在站在卓越前海壹号看前海是一片黄泥地;深圳36年来经济的发展迅速,土地价值更是不断飞跃的“值升机”。

■深圳六大质变区域

深圳楼市发展,从最早楼盘开盘价几千元起到如今冲破10万+的变态片区不在少数,房价所体现的,已经不是居住刚性需求的选择,而是资本的选择。以下罗列的五大区域都属深圳的变态片区,其土地的质变同时体现出深圳城市资本的发展。

一、福田中心区:城市心脏,中心区发展

深圳的崛起离不开福田中心区对深圳发展所做的贡献。如果说深圳是一个区域的社会、经济、文化中心,那么中心区就是城市的心脏!而福田中心区经过30年的发展已然成为了深圳的行政文化中心、金融中心、交通枢纽中心,也是深圳的城市客厅与城市名片。

深圳的城市中轴线从福田中心区中央穿过,就是在这6K㎡的土地上凝聚了深圳最顶层的商务资源,为城市发展带来源源不断的强劲动力!中心区的土地价值更是将这座城市的发展表现的淋漓尽致,早期开盘的中海华庭开盘价为8000元,如今二手房升值到了10万+的卖价。

二、后海:因深圳湾口岸崛起的顶级豪宅区

深圳湾口岸所在的后海,已成为深圳顶级豪宅区,卓越维港是这一片区开盘最早的项目,当时开盘价高层仅卖2万多,而如今的价格不仅是翻番,更是翻了几番,二手房卖价也在10万+起。

在深圳湾未发生质变之前,投资者洞见了此处的发展并入手,如今的资本已经不再是一套房的价值,深圳湾超级总部基地是全球各行业最顶端的总部办公基地,在这里,更是帷幄住深圳的经济圈层。

三、龙华:因深圳北站,这里成了宇宙中心

在福田发展如火如荼之际,龙华前期规划是作为保安的工业与农业基地,但随着深圳中心区的西移,福田片区的蓬勃发展,城市外拓趋势越来越明显,深圳北站的落成对龙华起到关键性作用。

深圳北站是深圳铁路“两主三辅”客运格局最为核心的车站,也是我国当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的特大型综合交通枢纽,如今深圳北站的落成吸引日流量逾60万人次的强大客流在龙华停留,龙华一夜之间繁华程度可见一斑。07年开盘的香缇雅苑价格为6500元,如今二手房价已经涨到5万+。

四、前海,国家级战略自贸区,全球地产王区

前海作为国家级战略层面的金融中心区,规划打造成“东方曼哈顿”。如今作为深圳城市双中心之一的前海金融中心,正在如火如荼建设中,未来将成为深圳摩天大楼最密集、金融化程度最高的片区。

南山前海,日益成为深圳房地产的焦点和宠儿。前海自贸区拔地而起,犹如一位风华绝代的女子。这里的配套堪称豪华,衣食住行,吃喝玩乐,样样都几乎是深圳尖端的。理所当然,这里的房价也是水涨船高。

五、宝中:大前海联动发展,已是城市豪宅孕育地

作为前海的空间拓展关键点,国际机场、大空港、最美最快地铁、两中心一馆等,世界级重要战略配套设施在宝安中心区落成。

并且,宝安中心区土地几乎已经趋于饱和状态,因为前海延伸的原因,楼市供不应求。二手房更是水涨船高。

六、第六大质变区域在哪?深圳年轻人还有机会吗?

从福田中心区到深圳湾、前海、龙华、宝安中心区这五大片区来看,它们都具备了变态性质,随城市发展从最初的不毛之地蜕变成为城市的重点区域,土地性质发生改变,优势资源配套云集其中,土地价值更是翻了几番,均价都已达到10万+以上。

如今深圳的五大变态区域都已经水涨船高,成为深圳楼市的高地,许多投资者因为前瞻性的眼光和极高的投资水准,与深圳一同进步发展,在此质变过程中也也同样实现了资本的翻番。

那么,深圳的下一个变态片区会是在哪里呢?相信这是投资置业者最关注的。

■深圳下一个变态的区域在哪?

一、区域质变的印子

能够产生质变的片区,自身需要具备的条件相对更苛刻,充足的资源、政策的扶持、发展商的挖掘等等,所以变态片区的质变需要时机,也需要印子。

要说深圳下一质变片区,那就要把目光放到近期深圳大事件了,最引爆投资者关注的消息莫过于8月26日大空港11宗商业用地的招标出让。出让地块总面积达到528183平米,总建筑面积1543280平米,寸土寸金的深圳,何曾如此阔气过?

此地出让的门槛极高,而且是政府定向邀请招标,面向的是华润、招商、华侨城、万科、保利这些有实力的名企,最终结果是招商华侨城联合体这两家名企以310亿拿下全球最大展馆地块。当然也使得自身成就了全国乃至全球地王。

该11宗商业用地的拍卖,也预示着大空港片区发展将更上一步台阶,可以预见的是,随着系列世界级战略配套设施在大空港的逐步兑现,会展经济效应必将得到强烈发酵。并且,从资源开发角度来看,大空港片区的质变价值前景将无可限量。

二、城市发展到一定程度,必然向最大资源靠拢

在全球的角度来说,越靠近海岸线的地方,能体现的经济价值越大,聚集的人越多;同时,当沿海城市发展到一定程度,会向最大的经济资源靠近并沿着海岸线发展。比如金融CBD的伦敦金丝雀码头,其沿海优越的地理位置成就了其在伦敦金融中心的位置。

深圳最大的资源就是海岸线,并且三十多年来一直沿着海岸线发展,如今,沿海岸线深圳的南部海岸线资源已开发殆尽,后海、深圳湾、前海区域的土地,不但门槛高,而且大多都是有了主人或者定向出让;深圳东部海岸线还处于保护待开发状态,难以集中发展;剩余西部海岸线大空港片区已经成为深圳最贵重海岸线资源。

■深圳城市空间质变最大的地方

深圳西部承载着深圳的未来发展,西部海岸片区集中了这座城市最重要的城市资源,包括国际机场、大空港、最美最快地铁、两中心一馆(深圳国际会展中心、国际会议中心、新科技馆)等,无不是深圳面向世界的最重要战略配套设施。

一、大空港片区:珠江口第一站

按照最新规划,大空港地区定位为国际一流空港经济区;在战略地位上,是深圳未来发展重要的“战略机遇区”;在区域位置上,具有得天独厚的区位优势。

首先,大空港地区处于穗港深经济走廊的关键部位。大空港地区既处于广佛肇、深莞惠、珠中江三大城市圈交会处;又处于珠三角广深港核心发展走廊、东西向发展走廊的交会处,大空港地区有望成为珠三角新的经济地理中心。

第二,大空港地区处于粤港澳大湾区珠江口。自古以来珠江口位置是珠三角东西两岸贸易运输往来最具效率之处,因此虎门大桥、深中通道、深茂公铁两用大桥等跨江交通设施都由珠江口过江,具有突出的战略区位优势。

第三,大空港地区与前海密切关联。前海是国家级新区,是深圳的战略制高点,但前海地域较小,必须从周边区域获得支持与配合,“前海效应”必须通过临近区域衍生和放大其辐射力和影响力。大空港地区紧邻前海,是前海未来发展天然的延伸区,是前海空间拓展关键节点。

二、T4航站楼拟建,大空港优势愈显

在政策重点支持下,深圳机场也在逐步推进国际化。为了满足日益增长的航空需求,促进机场业务发展,拟于2018年启动北侧卫星厅及配套机坪建设,2020年启动T4航站楼建设。

拟建的深圳机场T4航站区位于已有的T3航站楼北侧,由T4航站楼主体、卫星厅及配套设施三部分组成,总占地面积约430万平方米。根据投资建设与发展需要相匹配的原则,T4航站楼通过捷运系统与T3航站楼连接,规划年旅客吞吐能力2200万人次,可与T3航站楼共同承担5200万人次的年旅客吞吐量。

未来计划建设的T4航站楼,还将与深茂铁路、地铁11号线、穗莞深城际铁路相连,成为新的交通综合枢纽。宝安是粤港澳大湾区的国际交通枢纽,随着T4航站楼的建设,势必让宝安大空港区域优势越来越明显。

三、会展效应:区域发展新动力

1、会展经济带,驱动经济增长

深圳处于珠三角会展经济带,毗邻香港、澳门,有着地理位置优越、经济发展较快等众多优势。会展经济是关联产业发展的引擎,能很强带动商务、旅游、餐饮等关联产业的发展,其带动系数甚至可以达到1∶10。

福田会展中心对于福田乃至深圳经济的驱动作用就非常明显,也成为了CBD的标志性建筑。深圳国际会展中心在大空港片区的落地建设,必将带动相关产业大幅增收,成为拉动宝安区乃至全市经济增长的新动力。

2、会展效应,大空港片区质变飞跃

会展中心是会展活动的空间载体,大型会展活动将会带来展览、商务、居住需求,直接带动了周边地区房地产价格的上升。而如今深圳国际会展中心落在宝安大空港,这对整个大空港片区都将是一次质变的飞跃。

可以预见的是,随着未来三五年时间一个个崛起的城市地标,大空港会展经济效应将得到更多发酵,助力深圳进入会展大时代。其中华侨城四海云亭所在的沙井区域,不但可以最便捷享受得到上述所有大战略大配套大资源,还将承接这座城市最大的人口外溢。

四、大前海联动发展,沙井尽享利好

根据爆料:日前召开的深圳市委六届三次全会报告,提出了研究制定“大前海区域”联动发展战略规划,规划把宝安新城、大空港地区、后海、深圳湾等整个湾区发展规划纳入大前海范畴,叠加深港合作元素,规划建设世界一流的湾区名城,打造成为辐射带动全省乃至粤港澳大湾区发展的核心引擎。

从地理位置上,沙井从远郊受大空港及前海“双轮驱动”带来的巨大利好,在深圳原特区人口外溢情况下,沙井承担着大空港规划的高科技创新及高端宜居住宅区重任,是大空港的人居首位片区。未来将尽享大空港及前海价值兑现带来的一系列巨大利好,增值前景将不可预估。

深圳第六大变态片区将在此实现,位于沙井片区的华侨城四海云亭邻近11号线后亭站,也将直接享受到大空港的会展经济发展效应的利好辐射,成为直接享受会展经济发酵的第一盘,也将成为拥有无限溢价空间的变态楼盘。

■大空港交通配套

沙井片区作为“大空港”的核心腹地,是深港澳珠三角都市经济生活圈的中心点,依托前海、大空港规划,拥揽5大国际机场1小时经济圈,8公里直达宝安国际机场,穗莞深城际轻轨无缝接驳地铁6、11、13号线。

广深高速横贯中心区,沿江高速也近在咫尺;毗邻大铲湾港及福永客运码头,水路可直达珠海、中山、广州及港澳地区,依托国际一流空港、海港和现代化的立体交通网络,是“构建珠三角现代高端服务产业高地”的重要片区,也是深圳面向世界的第一站。

一、轨道交通

1、深圳最快最美的地铁11号线

深圳地铁11号线6月28日正式开通,这一全长51.9公里的地铁线路,连接起深圳的高铁、机场,形成该市的立体交通网络,被视为对促进该市区域社会经济发展有着重要意义。展望未来,一个世界级的空港经济区和新城区将在深圳西部崛起。

远期,深圳地铁11号线还将与穗莞深城际铁路、深茂铁路、深港西部快轨接驳,便捷联系港澳、广州、东莞、中山等地,它的建成将有力推动深圳现代化国际化创新型城市建设,增进穗莞深港多地合作、加速特区内外一体化进程,巩固深圳在“珠三角”中心城市地位。

距离地铁11号线后亭站仅500米的华侨城·四海云亭,一站即达在建中的地铁6号线松岗站,依托11号线可实现15分钟直达机场,30分钟畅达前海、南山、后海,直接享受前海和大空港“双轮驱动”带来的巨大利好。

2、20号福永线,无缝接驳东莞R2线

20号福永线(规划中,无缝接驳东莞地铁,建设时间未定)起点正好机场东,之后向西北延伸。大空港特殊的地理位置,也决定了该线路不仅与尚未建成的机场线、沙井线有交集,重点是与连接深圳与茂名的深茂铁路有交集。特别的是,东莞市的地铁R2线也与深圳20号线无缝接驳,对于两地交流更加便利。

3、12号地铁线,深莞惠三城城际地铁

深圳地铁12号线为普速线路,起于海上世界,终止于空港新城,线路长33公里,目前该线路纳入四期建设规划(2017至2022年)。

4、18号快速服务线

深圳地铁18号线为东西向市域快线,线路起于空港新城,终止于平湖,线路长43 .2公里。途经沙井、光明、观澜、平湖等地,定位为快速服务线路,规划密集的轨道交通网也将成为华侨城·四海云亭的质变的一大条件。

5、穗莞深城际铁路

珠江三角城际轨道交通网主轴线之一,是珠三角城际轨道线网的脊梁,与广深两大国际机场,深圳前海站等7个国家或区域级的铁路客运枢纽接驳。

二、高速路线

1、沿江高速

广深沿江高速公路已经全线通车,它的贯通使珠三角核心区域的联系更为紧密,从深圳到广州开车仅需要40分钟。

2、广深高速

为联系广州、深圳特区、香港的重要通道,也是国道主干线同江至三亚公路广东省的重要路段。日均车流量16万,最高可达18万。这条堪称深圳最堵的高速一直刷新着车流量的记录。

3、外环高速

外环高速公路作为深圳“七横十三纵”高快速路网中的最重要一“横”,既是未来深圳东西向的一条外环快速干线,也是广东省“九纵五横两环”高速公路主骨架网中的加密线。同时贯穿宝安、光明、龙华、龙岗、坪山、大鹏六区,并穿越东莞临深片区,串联东莞与深圳两城之间的联系。计划于2018年底前全部建成通车。

4、107国道

连接广深莞三地的重要交通国道,也是深圳西部发展轴重要的南北向干道,宝安区将借鉴巴黎香榭丽舍大道、纽约第五大道、北京长安街、深南大道等道路的布局方式,高标准建设107时尚商务带,将其打造成为“第二深南大道”。

5、宝安大道

宝安大道南起新城联检站,北接松岗塘下涌立交桥,与107国道相连,依次穿越新安、西乡、福永、沙井、松岗5个街道和深圳机场,是深圳西部走廊重要的城市主干道,其中沙井中心段将重点提升商业服务的聚集度,形成清晰的服务核心,鼓励沿线商业、办公、居住的高度混合。

■人文配套齐全,满足四海生活

一、生态、文化配套

沙井传承着深圳古老的文化,引领着深圳西部经济的腾飞!华侨城·四海云亭不仅奢享大空港两中心一馆等高端繁华配套,在人文配套上也尽享优越资源。

沙井市民广场、人民医院二期、文化艺术中心、体育公园、九年一贯制学校扩建,生活居住配套全面升级,将全面丰富沙井居民文化艺术生活,提高沙井人文软实力水平。

文化,是一座城市的灵魂,图书馆则是一座城市的文化灵魂,是城市文化沉淀的空间,深圳书城宝安城建立的文化软实力是整个沙井片区乃至深圳人文化的聚集地,为沙井市民们提供一个独特的将文化、商业和社会交往融为一体的公共空间。

华侨城·四海云亭距深圳书城宝安城直线距离仅两公里,尽揽书城文化底蕴。还有沙井文化艺术中心等大型文化配套依附在旁,奢享一城文化与艺术的陶冶熏陶。

傍海而居的沙井拥有深圳面积最大的湿地,湿地公园海上田园便坐落于沙井,以海上田园与沙井蚝文化景观为依托,旅游沙井的品牌呼之欲出。风光宜人的海上田园旅游区距项目仅6公里之隔,园区内湖泊溪流众多,密林遍布,空气清新,堪称城市里的一股清流。

二、商业配套

项目三公里范围内可享沙井天虹、形色城、京基百纳广场、沃尔玛等大型商场。并且项目自带集中商业区,实现下楼就是购物中心的体验。

三、教育配套

项目处在教育资源十分密集的学习氛围区,临近省一级学校荣根小学和省一级学校沙井中学。为孩子提供一站式教育配套。并且项目自带公立12班制幼儿园,为孩子提供更优质的教育资源。

广东财经学校深圳校区离项目仅隔800多米,深圳沙井中学据项目仅1500米,深圳市明德外语实验学校、松岗中英文实验学校等众多学区配套环绕,学校云集,从幼儿园到高中乃至大学,均有优质的教育资源为孩子保驾护航。

■从此坐上“值升机”

沙井作为将承担大空港规划的高科技创新及高端宜居住宅区重任的片区,在深圳西部面向世界的战略级重要配套即将兑现之际,未来将尽享大空港发展带来的巨大利好,这区域的未来升值空间前景无限。

作为华侨城进驻沙井的首个精品住宅,四海云亭,不但可以最便捷享受得到所有大战略大配套大资源,还将承接这座城市最大的人口外溢。 这也是入驻深圳第六大变态区域的最好机会,在这一区域还未兑现价值之前,能够抓住机遇首占其中,越能享受到最大的收益,快速实现资本形成。

值得关注的是,华侨城、海岸集团、万科、卓越、星河等全国品牌开发商齐聚沙井,开发体量近400万平米,沙井将迎来沉寂2年后的井喷,势必带动区域物业价值的强势上涨。

华侨城·四海云亭以华侨城品牌一脉传承的现代艺术精神,延续华侨城豪宅基因,以非凡品质和品牌标准钜献沙井传世名著。为正在努力向上、不断向前的精英人士提供高品质生活空间,实现在深圳安居乐业的四海之愿。项目营销中心开放在即,敬请关注。

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