导读：
■楼市小学生理论，房价与小学生的数量成正比
■需求决定市场，人口密集的龙华优势明显
■“理论”指导实践，窥见龙华红山的人居钱景
正文：

■楼市小学生理论，房价与小学生的数量成正比

楼市经过了几十年的发展，已经走过了黄金发展期，已经进入白银时代。白银时期的房地产既意味着房产价值没有到顶，同时也意味着并非每一个房产项目都有投资价值，都有增值空间，这也是为何这两年三四线城市和一二线城市出现冰火两重天的原因。

由此，对于意向购房者来说，选准好城市的好项目进行投资，实现资产升级。而在业内，普遍认可的衡量一座城市的楼市是否有价值的标准就是小学生数量，“楼市小学生理论”在实际操作中具备很强的指导意义。

根据“楼市小学生理论”，在小学生数量下降的城市投资买房需谨慎，因为城市人口增减是判断当地楼市是否有投资价值的一项指标，而考察一个城市人口增减，小学生数量比统计局公布的人口数字更有参考价值。通过事实数据的对比分析，绝大多数城市的房价与小学生的数量能够形成正比关系。

■需求决定市场，人口密集的龙华优势明显

究其深层原因，还是跟人口有关，人口决定需求。小学生的数据，由教育部门负责，与总人数的统计关系不大，数据相对接近实际。因此，可以通过小学生入学规模，来看一个地区的人口含金量。如外来人口带小孩子在本地生活的，扎根的意愿更强，住宅需求当然会更旺盛。

小学生入学规模及其变化，与当前的潜在改善性住房需求群体的规模和变化相关，也与10年至20年后的年轻人刚需有关。由此，可以理解为小学生数量是鉴别区域或城市活力、发展前景的重要指标之一，也是体现楼市发展的重要数据。

深圳小学生数量增速一直以来位居前列。资料显示，从2014年到2017年深圳累计将共新增16.3万个中小学学位，但是小一、初一公办学位仍供不应求。根据深圳教育局的统计数据，2016年深圳小一学位的申请人数达到12.89万人，初一报名达7.3万人，义务教育招生报名人数突破20万，创历史新高。 

从数据可以看出，深圳中小学生的流入量是不断在递增的，从中也可看出城市的增长活力。而作为深圳人口密度最大的龙华，密集了全市最多年轻白领，也是荷尔蒙最发达区，小学生数量密集度之高也就不得而知了。

■“理论”指导实践，窥见龙华红山的人居钱景

为了缓解片区的学位之争，龙华新区在今年秋季义务教育阶段公办学校招生范围，试行大学区招生。而红山片区成为龙华的试点大学区，是龙华教育资源的密集片区。大学区内的龙华新区实验学校、深圳市高级中学（集团）北校区两个学校均为省一级标准学校，涵盖小学部、中学部，实行九年制的高教学质量的保障。

其中，龙华新区实验学校位于龙华新区民治办事处人民路和腾龙路交汇处，是龙华新区投入巨资、高规格、高起点建设的九年一贯制公立学校。学校总用地面积38743平方米，总建筑面积为39525平方米，办学规模为54个教学班（小学36个班，初中18个班）。其中小一、初一于今年9月1日已开学，并各招生10个班、3个班。

深圳市高级中学（集团）北校区，是深圳高级中学（集团）打造的高视点、高起点、高标准的九年一贯制公立学校。该校区占地面积31174.57平方米，建筑面积49885.77平方米，学校位于龙华新区民繁南路，毗邻深圳北站与城市绿地公园。9月1日小一、初一已招生开学，其中小学一年级6个教学班，初中初一6个教学班。

楼市小学理论为房产投资指引了方向，在深圳大的环境下，龙华的人口优势尤为明显，能最大程度契合理论价值。而作为龙华教育资源尤为丰富的红山片区，为区内物业价值又镀金一层。

同时，2016年为实现片区内教育资源均衡共享，龙华新区的义务教育招生实行“单校划片与多校联动”的学位调剂机制。其中，华业玫瑰四季位于腾龙路与中梅路交汇处，其单校划片的学校包括龙华新区实验学校（小学部、初中部）。