导读:
■楼市小学生理论,房价与小学生的数量成正比
■需求决定市场,人口密集的龙华优势明显
■“理论”指导实践,窥见龙华红山的人居钱景
正文:
■楼市小学生理论,房价与小学生的数量成正比
楼市经过了几十年的发展,已经走过了黄金发展期,已经进入白银时代。白银时期的房地产既意味着房产价值没有到顶,同时也意味着并非每一个房产项目都有投资价值,都有增值空间,这也是为何这两年三四线城市和一二线城市出现冰火两重天的原因。
由此,对于意向购房者来说,选准好城市的好项目进行投资,实现资产升级。而在业内,普遍认可的衡量一座城市的楼市是否有价值的标准就是小学生数量,“楼市小学生理论”在实际操作中具备很强的指导意义。
根据“楼市小学生理论”,在小学生数量下降的城市投资买房需谨慎,因为城市人口增减是判断当地楼市是否有投资价值的一项指标,而考察一个城市人口增减,小学生数量比统计局公布的人口数字更有参考价值。通过事实数据的对比分析,绝大多数城市的房价与小学生的数量能够形成正比关系。
■需求决定市场,人口密集的龙华优势明显
究其深层原因,还是跟人口有关,人口决定需求。小学生的数据,由教育部门负责,与总人数的统计关系不大,数据相对接近实际。因此,可以通过小学生入学规模,来看一个地区的人口含金量。如外来人口带小孩子在本地生活的,扎根的意愿更强,住宅需求当然会更旺盛。
小学生入学规模及其变化,与当前的潜在改善性住房需求群体的规模和变化相关,也与10年至20年后的年轻人刚需有关。由此,可以理解为小学生数量是鉴别区域或城市活力、发展前景的重要指标之一,也是体现楼市发展的重要数据。
深圳小学生数量增速一直以来位居前列。资料显示,从2014年到2017年深圳累计将共新增16.3万个中小学学位,但是小一、初一公办学位仍供不应求。根据深圳教育局的统计数据,2016年深圳小一学位的申请人数达到12.89万人,初一报名达7.3万人,义务教育招生报名人数突破20万,创历史新高。
从数据可以看出,深圳中小学生的流入量是不断在递增的,从中也可看出城市的增长活力。而作为深圳人口密度最大的龙华,密集了全市最多年轻白领,也是荷尔蒙最发达区,小学生数量密集度之高也就不得而知了。
■“理论”指导实践,窥见龙华红山的人居钱景
为了缓解片区的学位之争,龙华新区在今年秋季义务教育阶段公办学校招生范围,试行大学区招生。而红山片区成为龙华的试点大学区,是龙华教育资源的密集片区。大学区内的龙华新区实验学校、深圳市高级中学(集团)北校区两个学校均为省一级标准学校,涵盖小学部、中学部,实行九年制的高教学质量的保障。
其中,龙华新区实验学校位于龙华新区民治办事处人民路和腾龙路交汇处,是龙华新区投入巨资、高规格、高起点建设的九年一贯制公立学校。学校总用地面积38743平方米,总建筑面积为39525平方米,办学规模为54个教学班(小学36个班,初中18个班)。其中小一、初一于今年9月1日已开学,并各招生10个班、3个班。
深圳市高级中学(集团)北校区,是深圳高级中学(集团)打造的高视点、高起点、高标准的九年一贯制公立学校。该校区占地面积31174.57平方米,建筑面积49885.77平方米,学校位于龙华新区民繁南路,毗邻深圳北站与城市绿地公园。9月1日小一、初一已招生开学,其中小学一年级6个教学班,初中初一6个教学班。
楼市小学理论为房产投资指引了方向,在深圳大的环境下,龙华的人口优势尤为明显,能最大程度契合理论价值。而作为龙华教育资源尤为丰富的红山片区,为区内物业价值又镀金一层。
同时,2016年为实现片区内教育资源均衡共享,龙华新区的义务教育招生实行“单校划片与多校联动”的学位调剂机制。其中,华业玫瑰四季位于腾龙路与中梅路交汇处,其单校划片的学校包括龙华新区实验学校(小学部、初中部)。