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汉京九榕台·在上’墅评:南中国集约型联排之冠?
作者:homer   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2016-09-13 15:00:35        点击2120
    

导读:
■警报已拉响,深圳资源型物业将惜售!
■望“墅”兴叹:资源型别墅,稀缺更稀缺
■片区分析
一、一座南山,整个世界:深圳第一别墅山
二、中国唯一城内自贸区中央山、史脉山
三、繁华上空,指点江山:深圳市内最好的原始植被
■产品分析
一、凌驾高层之上,深圳主城区海拔最高的物业
二、巧夺天工的艺术创作,深圳首个“盒子”形态半山墅
三、征服天地的私享者,深圳别墅空间集约利用&功能丰富之冠
1、三大庭院,层层通透:独享天地的格局
2、户户配置阳光室内泳池:高品质生活的符号
3、全自然采光地下室,打造多功能雅致空间
4、户户两私家车位,可安装充电桩
四、是私享,更是自由:功能分层&家人分层
五、孤家之所需,文明软隔离:围墙、线性园林、小桥式入户……
六、错落式平铺屋顶,空间利用维度大
七、美到每一块石材,罕见的侧面大理石干挂
八、深圳陡坡防护最好的半山别墅
九、天然尊贵从归家开始:约400米超长私家半山道
■入手别墅的最佳时机终于来了,汉京九榕台六合墅仅臻稀22席
正文:

■警报已拉响,深圳资源型物业将惜售!

最近看到在深圳房地产微博界的知名博主@深圳Jacky 在一篇名为《一切强化分散的努力都会加快集中》博文中提到这样一个观点:最多再过三四年,环大都市圈鬼城风险暴露,资金和人口将以更快的速度向大城市和超大城市集中,任何试图分散的努力都会促进集中。

最近全国楼市的表现,从某种程度上对这一观点给出了很好的说明。最近因一线城市从紧的限购政策以及三四线城市的去库存,形成的资金挤出效应,导致了环北京、上海、深圳等周边区域及城市房价、地价暴涨。数据显示,2016年一季度全国二线城市723宗住宅地块成交,平均楼面价同比上涨高达60%

从中长期来看,二线城市地价快速上涨的直接影响,即一二线城市地价、房价差距将缩小。在此情况下,土地十分稀缺的一线城市地价高涨不可避免,当暴涨到地价接近或超过房价时,于房地产企业而言,即意味着卖房子十分不划算,不如自持等着地价上涨来盈利。如此一来,一线城市,甚至部分二线城市的优质物业将会进入惜售期。

以一线城市中土地稀缺性最强的深圳来说,其地价上涨势不可挡,2015年底以8/㎡楼面价成交的尖岗山地块即最好的说明,进入2016年以来住宅用地更是零成交。单从土地供应看,深圳的物业是收藏品而非卖品,其中像汉京九榕台这样极为稀缺的资源型物业尤其别墅产品,更将进入严重惜售的阶段。

■望“墅”兴叹:资源型别墅,稀缺更稀缺

那么为何资源型物业中的别墅产品,其稀缺度更甚呢?从政策层面看,在连续5道“限墅令”及“1.0容积率”的双重限制下,别墅的规划审批已很难通过,几乎可以认为不再有别墅增量审批,即再无别墅开发。在此情况下,别墅已然成为一种稀缺品。从资源角度看,随着城市化进程的不断推进,占据城市中心地段、占有稀缺自然资源的城市中心别墅,因此更显稀缺和珍贵。

从整体供应看,2013年,深圳别墅已宣告正式进入“别墅末时代”,全市进入“别墅存量时代”。进入2016年,深圳别墅市场已然到了供不应求的绝对稀缺地步,全年面向市场新增的供应项目不超过4个,数量上进入史上最低潮;从资源型别墅看,在2015年入市的36个推出别墅产品的项目中,纯天然景观的资源型别墅仅6个,可见资源型别墅的稀缺性之高。

作为前海自贸区在售海拔最高的半山顶级豪宅,汉京九榕台的六合墅以超50米海拔之天然高度,尽揽大小南山山景、前海自贸区繁华城市景观,地处深圳最贵重、最生态之高地,更是深圳目前市场上绝版罕见的资源型半山别墅,将带来何种高峰居住体验,实在令人好奇!

为此,房地内参营销事业部一行,特于不久前对汉京九榕台六合墅进了实地考察。下文将实地考察的发现及思考,对汉京九榕台六合墅所处的区域、资源、产品、工地考察等方面的价值亮点,进行条分缕析的综合解读。

■片区分析

一、一座南山,整个世界:深圳第一别墅山

细数深圳山居豪宅,在深圳地产圈混迹过的均可信手拈来:银湖山、塘朗山、梧桐山、南山、尖岗山、羊台山……每座山都有那么一两个豪宅标的可以撑起场面。然而,若要属豪宅最多、尤其别墅最多,圈层影响至极,对中国地产影响最为深远的,非深圳南山莫属。深圳第一别墅山,南山绝对实至名归。

这里有被称为深圳“小联合国”的全国最大涉外别墅区:鲸山别墅区,始建于1986年,既是深圳最早的半山别墅,也是中国第一个半山豪宅,也是中国别墅发展演变长廊。这里聚集众多国际知名大企业高级管理人员,包括美国、英国、法国、德国、瑞典、挪威等近40个国家和地区的10000名外籍人士长期在此居住。

此后相继耸立起来的龟山别墅、半山海景别墅、招商·兰溪谷、大南山紫园别墅、鸣溪谷、高山花园、南海玫瑰园别墅、月亮湾山庄别墅、南山花园别墅、碧涛苑别墅等等,将整个大小南山团团围住,亦将深圳各行业的领袖级人物圈定在这个山、海、城之间随意切换的空间之内。从这一角度稍加思索,就可知汉京九榕台的六合墅所在,是深圳别墅的最佳生长地。

二、中国唯一城内自贸区中央山、史脉山

从地图上看,九榕台所在不仅是深圳别墅聚集最多的价值高地,更是全国唯一的城内自贸区中央山、千年历史文脉之山。地理方位上,大小南山高踞城市中心,受前海自贸区左右拱卫。对比广东、福建、天津、上海等地八大自贸区,可发现能被自贸区拱卫且位于城市中心地段的山体,唯深圳的大小南山。

同时,作为深圳最稀缺的千年史脉之地,自贸区中山山的历史文脉最早可追溯到东晋时期,最早的新安古城就筑在南头半岛。尔后的达摩西来、宋元交替、郑和西去、近代中国大门被打开等这些影响中国历史进程的历史事件,均为大小南山所见证。山上的宋少帝陵、赤湾烟墩、左炮台等古迹,均处处散发着这里的千年史脉。

可以说大小南山见证了深圳36年前的改革开放与中国大陆城市新面貌的崛起,也见证了这座年轻千万级都市的成长,并在此见证了中国历史新一轮变化——前海蛇口自贸区的成立。作为中国未来曼哈顿,前海驻代金融商务规划商办面积1200万㎡,而其所在南头半岛合计大约拥有约4000万㎡商办规划。

这个数字以为意味着什么?若以平均每个企业200㎡办公面积算,南头半岛4000万㎡商办将容纳20万家企业,按一家企业一个富人即有20万个富人,若其中10%的人向往半岛核心有天有地有独立庭院的别墅产品,至少也有2万套的需求。单从需求来看,南山别墅产品进入有价无市——有钱也买不到,更不愿意卖出的惜售阶段乃必然之势。

三、繁华上空,指点江山:深圳市内最好的原始植被

综上来看,九榕台所在片区,大概是深圳唯一个将千年史脉、外国文化巧妙碰撞,再加上自贸区规划,而击出火花的神奇之地。这里有着浓郁而芬芳的历史文化底蕴,热情而多元的国际文化气息,更有着高标准的规划……赋予了这处神奇之地让人敬畏、沉淀、宁静的超然气质。当然这种超然气质中的宁静,少不了纯净而宁静的自然生态环境的衬托。


尤其于别墅居者而言,于繁华之上宁静致远的自然生态环境,是墅质人居的必然条件之一。得天独厚的山林资源,不仅将赋予别墅新鲜、纯净、优质的空气环境,更藏天地之灵气,是不可多得的风水宝地。更重要的是,城市中心的生态资源最为稀缺,其带来的投资价值也是不容小觑的。

九榕台地处小南山山脚高地,东南西单面环山,大小南山完全将项目包围,为项目提供了8000㎡的天然绿肺。加上周边荔枝公园、青青世界、兴海公园、文天祥公园、赤湾公园环绕,构成800多万㎡的山、园生态资源。其中值得一提的是,九榕台背靠的小南山,其植被郁郁葱葱,相比大南山更胜一筹,堪称深圳市内原始植被保护最好的山体。

于九榕台别墅之上,可纵览山、海、城、园四重极景,在繁华与宁静中自然切换,独享繁华上空之人生境界的同时,更能让心灵得到沉淀、宁静。对于见过太多城市繁华、走过大半个世界的顶峰人士而言,来这里或许能感受到一种“指点江山”的超然气度。

■产品分析

一、凌驾高层之上,深圳主城区海拔最高的物业

正如一句名言所说,如果没有半山,全球90%以上的富人区会消失。城市中拥有半山头衔的住宅,100%都是最顶级的物业,这种高地物业所在的终极价值,放之全球而皆准。譬如,位于香港中环半山之上某豪宅,面积约533㎡,2015年底单价已高达约92.55/㎡,远超一般顶级豪宅。高度对豪宅的影响力可见一斑。

反观踞小南山半山之上的九榕台,凭借超50米海拔的天然高度,高于深圳平均海拔45米,高于一般楼盘至少15层,轻松凌驾于片区内低海拔的高层之上,可瞰前海蛇口一片万家灯火,赋予未来业主高人一等的视野权,更全面超越机会层保证了空气质量,是前海蛇口自贸区唯一、乃至深圳主城区内在售海拔最高的半山别墅。

二、巧夺天工的艺术创作,深圳首个“盒子”形态半山墅

在半山豪宅中半山别墅久负盛名,从美国洛杉矶的比弗利山庄,再到香港半山的赫兰道11号,再到如今深圳小南山的汉京九榕台,无一不是如此。可以说,半山凭借原始落错的地形、优质的生态条件,是别墅的最佳生长地。而汉京九榕台六合墅,没有止步于半山的天然优势,更追求产品的独特性。

从外观看,汉京九榕台六合墅筑造成高低错落有致、零碎却不失整体性的“盒子”形态。从卫星地图上看项目别墅产品,给人一种相对一致又各具绝对独一性的视觉享受。实地考察过程中,原始落错地形之上的九榕台别墅,更给人一种空灵与律动的视觉效果,宛如一件天然的艺术珍藏品。

三、征服天地的私享者,深圳别墅空间集约利用&功能丰富之冠

除了天然的海拔高度,所带来的优势视野观感外,汉京九榕台六合墅样板间内部的空间设计,在深圳别墅中亦十分独特而亮眼。在集约空间内,项目别墅产品精筑3大庭院、阳光室内泳池、2层地下多功能厅、2个停车位……其空间利用之高、功能之丰富,与市场上别墅产品相比,可以说是做到了极致。

1、三大庭院,层层通透:独享天地的格局

庭院,既是人们生活的场所,也象征着人们的精神追求,是生活美学的一种体现。从空间布局看,九榕台别墅通过前庭后院、内庭院3大庭院设计,实现了室内外空间的自然融合,层层通透。1层客厅与前庭相连通,1层内庭院四层挑空,加上4层的空中庭院,都到哪儿都绿意萦绕,形成独享天地、轻松汲取天地精华的空间格局。

2、户户配置阳光室内泳池:高品质生活的符号

作为人类最高居住形式,豪宅对于泳池的打造可谓费尽心思。在欧美,游泳池已经成为一种时尚;在中国,泳池逐渐成为富豪们的一种新的生活方式。泳池是新型成功人士更高品位的生活,也是工作之余和家人相聚欢乐时光的最佳选择,它点缀了庭院里的风景灵气,给家人带来更多的欢声笑语。汉京九榕台六合墅,深深洞悉了峰层人士的高品质生活需求,户户在地下1层贴心设置了阳光室内泳池,只为让客户的生活更惬意。

3、全自然采光地下室,打造多功能雅致空间

地下两层空间内,除了阳光室内泳池外,别墅样板房地下室还设置软陶泥制作室、3D打印研发室、艺术品收藏室、健身室、家庭影院、酒窖等多功能雅致空间,可根据家人喜好自行进行设计。值得一提的是,九榕台六合墅即使地下空间,亦实现全自然财光,不放过任何一个与自然零距离接触的机会,让生活更舒适。

4、户户两私家车位,可安装充电桩

考察地下空间时,九榕台别墅产品的地下车库给笔者留下了深刻的印象。除了户户两个私家车位的配置外,项目别墅产品更考虑到了爱车客户的需求,两车位都可安装充电桩,对于喜欢或者已购买特斯拉的客户而言,无疑将是一大利好。从这一点就能看出,九榕台在产品打造过程中,充分考虑到了客户的身心灵全方位的需求,可见其极致之用心。

四、是私享,更是自由:功能分层&家人分层

功能多样性之外,九榕台别墅样板间的空间设计,还实现了功能分层和家人分层,家人各自有私享空间,如2至四层分别为老人、小孩、主人空间;地下12层至1层,主要为公共空间,这种功能分层的空间设置,既不会弱化家庭成员之间的关系,同时又相对保障各自的私人空间,看似不自由功能分层,实际上最大程度上保障了空间的自由。

五、孤家之所需,文明软隔离:围墙、线性园林、小桥式入户……

从别墅客户的需求来看,领袖级的孤家阶层不仅需要别墅独一无二的私属经纬度,来标榜自己地位的唯一性,更需要些文明屏障来拒绝一些外界的人或信息的干扰。正因如此,从项目别墅与小高层产品之间的线性园林、小溪流和坡地,再加上围墙和小桥式入户的高端设计,于无形中将别墅产品与外界矗立其一道文明的软性屏障,为孤家阶层留一处私享之乐土。

六、错落式平铺屋顶,空间利用维度大

从目前深圳别墅市场看,大多数别墅都采用斜屋顶,而非平屋顶。而汉京九榕台六合墅,凭借特有的盒子形态,形成了错落式的平屋顶。如此设计的好处在于,日后空间拓展的维度更大,可根据喜好在允许范围内,进行空间改造。

七、美到每一块石材,罕见的侧面大理石干挂

作为购房者对楼盘的第一印象,外立面将普通楼盘与高端楼盘区别开来,但在购房过程中容易被忽视。汉京九榕台别墅外立面,在看不见的侧面亦使用了高成本的大理石干挂的完美做法,在别墅市场中十分罕见,可见汉京在产品打造过程中的匠心。

八、深圳陡坡防护最好的半山别墅

现场考察过后,从地图上测量得知,九榕台别墅凭50米天然海拔,与别墅北面约40米宽度的绿化陡坡,形成近10米自然落差,安全性如此之高的绿化陡坡防护,在深圳半山别墅中十分难得。

九、天然尊贵从归家开始:约400米超长私家半山道

最后不得不说,汉京九榕台作为半山豪宅,其天然高度所带来的尊贵感,从顺着项目长约400米私家半山道盘旋而上的时候就产生了,这种感觉就和经半山道登香港中环半山豪宅区十分相似。可以说,九榕台的高贵与半山的天然高度密布可分。

■入手别墅的最佳时机终于来了,汉京九榕台六合墅仅臻稀22

文章开头就有提及,深圳别墅产品尤其资源型别墅产品,已然进入了绝对稀缺的地步。令人惊讶的是,市场上绝对多数人士却并未清楚地意识到,或者说即使意识到了,也只是轻描淡写地一扫而过,反而一心紧盯时下炙热的高层产品。换言之,深圳别墅市场不仅进入一种供应最低潮,亦迎来了最容易被人忽视的入主机会,堪称深圳楼市史上最大的矛盾。

从市场投资角度看,别墅作为一种商品,当越少流通时,其稀缺性越明显,价值越高。这也是为何深圳城央别墅价格始终高涨不止的原因所在。而汉京九榕台的六合墅,不仅是稀缺的城央别墅,更是前海自贸区唯一在售的半山别墅,已然是深圳别墅市场上绝版稀缺的珍藏品。从世界顶级半山别墅的价值表现来看,汉京九榕台六合墅未来前景可期可待。

值得一提的是,在一线城市土地极度稀缺,二线地价、房价不断高涨的情况下,一二线城市资源型优质物业进入惜售势不可挡,尤其受政策严重限制的资源型别墅近乎断供,需求却暗涌的市场情况下,汉京九榕台无疑提供了入住深圳顶级半山别墅的绝佳机会,仅臻稀22席,不容错过!

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