导读：
■警报已拉响，深圳资源型物业将惜售！
■望“墅”兴叹：资源型别墅，稀缺更稀缺
■片区分析
一、一座南山，整个世界：深圳第一别墅山
二、中国唯一城内自贸区中央山、史脉山
三、繁华上空，指点江山：深圳市内最好的原始植被
■产品分析
一、凌驾高层之上，深圳主城区海拔最高的物业
二、巧夺天工的艺术创作，深圳首个“盒子”形态半山墅
三、征服天地的私享者，深圳别墅空间集约利用&功能丰富之冠
1、三大庭院，层层通透：独享天地的格局
2、户户配置阳光室内泳池：高品质生活的符号
3、全自然采光地下室，打造多功能雅致空间
4、户户两私家车位，可安装充电桩
四、是私享，更是自由：功能分层&家人分层
五、孤家之所需，文明软隔离：围墙、线性园林、小桥式入户……
六、错落式平铺屋顶，空间利用维度大
七、美到每一块石材，罕见的侧面大理石干挂
八、深圳陡坡防护最好的半山别墅
九、天然尊贵从归家开始：约400米超长私家半山道
■入手别墅的最佳时机终于来了，汉京九榕台六合墅仅臻稀22席
正文：
■警报已拉响，深圳资源型物业将惜售！
最近看到在深圳房地产微博界的知名博主@深圳Jacky 在一篇名为《一切强化分散的努力都会加快集中》博文中提到这样一个观点：最多再过三四年，环大都市圈鬼城风险暴露，资金和人口将以更快的速度向大城市和超大城市集中，任何试图分散的努力都会促进集中。
最近全国楼市的表现，从某种程度上对这一观点给出了很好的说明。最近因一线城市从紧的限购政策以及三四线城市的去库存，形成的资金挤出效应，导致了环北京、上海、深圳等周边区域及城市房价、地价暴涨。数据显示，2016年一季度全国二线城市723宗住宅地块成交，平均楼面价同比上涨高达60%。
从中长期来看，二线城市地价快速上涨的直接影响，即一二线城市地价、房价差距将缩小。在此情况下，土地十分稀缺的一线城市地价高涨不可避免，当暴涨到地价接近或超过房价时，于房地产企业而言，即意味着卖房子十分不划算，不如自持等着地价上涨来盈利。如此一来，一线城市，甚至部分二线城市的优质物业将会进入惜售期。
以一线城市中土地稀缺性最强的深圳来说，其地价上涨势不可挡，2015年底以8万/㎡楼面价成交的尖岗山地块即最好的说明，进入2016年以来住宅用地更是零成交。单从土地供应看，深圳的物业是收藏品而非卖品，其中像汉京九榕台这样极为稀缺的资源型物业尤其别墅产品，更将进入严重惜售的阶段。
■望“墅”兴叹：资源型别墅，稀缺更稀缺
那么为何资源型物业中的别墅产品，其稀缺度更甚呢？从政策层面看，在连续5道“限墅令”及“1.0容积率”的双重限制下，别墅的规划审批已很难通过，几乎可以认为不再有别墅增量审批，即再无别墅开发。在此情况下，别墅已然成为一种稀缺品。从资源角度看，随着城市化进程的不断推进，占据城市中心地段、占有稀缺自然资源的城市中心别墅，因此更显稀缺和珍贵。
从整体供应看，2013年，深圳别墅已宣告正式进入“别墅末时代”，全市进入“别墅存量时代”。进入2016年，深圳别墅市场已然到了供不应求的绝对稀缺地步，全年面向市场新增的供应项目不超过4个，数量上进入史上最低潮；从资源型别墅看，在2015年入市的36个推出别墅产品的项目中，纯天然景观的资源型别墅仅6个，可见资源型别墅的稀缺性之高。
作为前海自贸区在售海拔最高的半山顶级豪宅，汉京九榕台的六合墅以超50米海拔之天然高度，尽揽大小南山山景、前海自贸区繁华城市景观，地处深圳最贵重、最生态之高地，更是深圳目前市场上绝版罕见的资源型半山别墅，将带来何种高峰居住体验，实在令人好奇！
为此，房地内参营销事业部一行，特于不久前对汉京九榕台六合墅进了实地考察。下文将实地考察的发现及思考，对汉京九榕台六合墅所处的区域、资源、产品、工地考察等方面的价值亮点，进行条分缕析的综合解读。
■片区分析
一、一座南山，整个世界：深圳第一别墅山
细数深圳山居豪宅，在深圳地产圈混迹过的均可信手拈来：银湖山、塘朗山、梧桐山、南山、尖岗山、羊台山……每座山都有那么一两个豪宅标的可以撑起场面。然而，若要属豪宅最多、尤其别墅最多，圈层影响至极，对中国地产影响最为深远的，非深圳南山莫属。深圳第一别墅山，南山绝对实至名归。
这里有被称为深圳“小联合国”的全国最大涉外别墅区：鲸山别墅区，始建于1986年，既是深圳最早的半山别墅，也是中国第一个半山豪宅，也是中国别墅发展演变长廊。这里聚集众多国际知名大企业高级管理人员，包括美国、英国、法国、德国、瑞典、挪威等近40个国家和地区的10000名外籍人士长期在此居住。
此后相继耸立起来的龟山别墅、半山海景别墅、招商·兰溪谷、大南山紫园别墅、鸣溪谷、高山花园、南海玫瑰园别墅、月亮湾山庄别墅、南山花园别墅、碧涛苑别墅等等，将整个大小南山团团围住，亦将深圳各行业的领袖级人物圈定在这个山、海、城之间随意切换的空间之内。从这一角度稍加思索，就可知汉京九榕台的六合墅所在，是深圳别墅的最佳生长地。
二、中国唯一城内自贸区中央山、史脉山
从地图上看，九榕台所在不仅是深圳别墅聚集最多的价值高地，更是全国唯一的城内自贸区中央山、千年历史文脉之山。地理方位上，大小南山高踞城市中心，受前海自贸区左右拱卫。对比广东、福建、天津、上海等地八大自贸区，可发现能被自贸区拱卫且位于城市中心地段的山体，唯深圳的大小南山。
同时，作为深圳最稀缺的千年史脉之地，自贸区中山山的历史文脉最早可追溯到东晋时期，最早的新安古城就筑在南头半岛。尔后的达摩西来、宋元交替、郑和西去、近代中国大门被打开等这些影响中国历史进程的历史事件，均为大小南山所见证。山上的宋少帝陵、赤湾烟墩、左炮台等古迹，均处处散发着这里的千年史脉。
可以说大小南山见证了深圳36年前的改革开放与中国大陆城市新面貌的崛起，也见证了这座年轻千万级都市的成长，并在此见证了中国历史新一轮变化——前海蛇口自贸区的成立。作为中国未来曼哈顿，前海驻代金融商务规划商办面积1200万㎡，而其所在南头半岛合计大约拥有约4000万㎡商办规划。
这个数字以为意味着什么？若以平均每个企业200㎡办公面积算，南头半岛4000万㎡商办将容纳20万家企业，按一家企业一个富人即有20万个富人，若其中10%的人向往半岛核心有天有地有独立庭院的别墅产品，至少也有2万套的需求。单从需求来看，南山别墅产品进入有价无市——有钱也买不到，更不愿意卖出的惜售阶段乃必然之势。
三、繁华上空，指点江山：深圳市内最好的原始植被
综上来看，九榕台所在片区，大概是深圳唯一个将千年史脉、外国文化巧妙碰撞，再加上自贸区规划，而击出火花的神奇之地。这里有着浓郁而芬芳的历史文化底蕴，热情而多元的国际文化气息，更有着高标准的规划……赋予了这处神奇之地让人敬畏、沉淀、宁静的超然气质。当然这种超然气质中的宁静，少不了纯净而宁静的自然生态环境的衬托。
尤其于别墅居者而言，于繁华之上宁静致远的自然生态环境，是墅质人居的必然条件之一。得天独厚的山林资源，不仅将赋予别墅新鲜、纯净、优质的空气环境，更藏天地之灵气，是不可多得的风水宝地。更重要的是，城市中心的生态资源最为稀缺，其带来的投资价值也是不容小觑的。
九榕台地处小南山山脚高地，东南西单面环山，大小南山完全将项目包围，为项目提供了8000㎡的天然绿肺。加上周边荔枝公园、青青世界、兴海公园、文天祥公园、赤湾公园环绕，构成800多万㎡的山、园生态资源。其中值得一提的是，九榕台背靠的小南山，其植被郁郁葱葱，相比大南山更胜一筹，堪称深圳市内原始植被保护最好的山体。
于九榕台别墅之上，可纵览山、海、城、园四重极景，在繁华与宁静中自然切换，独享繁华上空之人生境界的同时，更能让心灵得到沉淀、宁静。对于见过太多城市繁华、走过大半个世界的顶峰人士而言，来这里或许能感受到一种“指点江山”的超然气度。
■产品分析
一、凌驾高层之上，深圳主城区海拔最高的物业
正如一句名言所说，如果没有半山，全球90%以上的富人区会消失。城市中拥有半山头衔的住宅，100%都是最顶级的物业，这种高地物业所在的终极价值，放之全球而皆准。譬如，位于香港中环半山之上某豪宅，面积约533㎡，2015年底单价已高达约92.55万/㎡，远超一般顶级豪宅。高度对豪宅的影响力可见一斑。
反观踞小南山半山之上的九榕台，凭借超50米海拔的天然高度，高于深圳平均海拔45米，高于一般楼盘至少15层，轻松凌驾于片区内低海拔的高层之上，可瞰前海蛇口一片万家灯火，赋予未来业主高人一等的视野权，更全面超越机会层保证了空气质量，是前海蛇口自贸区唯一、乃至深圳主城区内在售海拔最高的半山别墅。
二、巧夺天工的艺术创作，深圳首个“盒子”形态半山墅
在半山豪宅中半山别墅久负盛名，从美国洛杉矶的比弗利山庄，再到香港半山的赫兰道11号，再到如今深圳小南山的汉京九榕台，无一不是如此。可以说，半山凭借原始落错的地形、优质的生态条件，是别墅的最佳生长地。而汉京九榕台六合墅，没有止步于半山的天然优势，更追求产品的独特性。
从外观看，汉京九榕台六合墅筑造成高低错落有致、零碎却不失整体性的“盒子”形态。从卫星地图上看项目别墅产品，给人一种相对一致又各具绝对独一性的视觉享受。实地考察过程中，原始落错地形之上的九榕台别墅，更给人一种空灵与律动的视觉效果，宛如一件天然的艺术珍藏品。
三、征服天地的私享者，深圳别墅空间集约利用&功能丰富之冠
除了天然的海拔高度，所带来的优势视野观感外，汉京九榕台六合墅样板间内部的空间设计，在深圳别墅中亦十分独特而亮眼。在集约空间内，项目别墅产品精筑3大庭院、阳光室内泳池、2层地下多功能厅、2个停车位……其空间利用之高、功能之丰富，与市场上别墅产品相比，可以说是做到了极致。
1、三大庭院，层层通透：独享天地的格局
庭院，既是人们生活的场所，也象征着人们的精神追求，是生活美学的一种体现。从空间布局看，九榕台别墅通过前庭后院、内庭院3大庭院设计，实现了室内外空间的自然融合，层层通透。1层客厅与前庭相连通，1层内庭院四层挑空，加上4层的空中庭院，都到哪儿都绿意萦绕，形成独享天地、轻松汲取天地精华的空间格局。
2、户户配置阳光室内泳池：高品质生活的符号
作为人类最高居住形式，豪宅对于泳池的打造可谓费尽心思。在欧美，游泳池已经成为一种时尚；在中国，泳池逐渐成为富豪们的一种新的生活方式。泳池是新型成功人士更高品位的生活，也是工作之余和家人相聚欢乐时光的最佳选择，它点缀了庭院里的风景灵气，给家人带来更多的欢声笑语。汉京九榕台六合墅，深深洞悉了峰层人士的高品质生活需求，户户在地下1层贴心设置了阳光室内泳池，只为让客户的生活更惬意。
3、全自然采光地下室，打造多功能雅致空间
地下两层空间内，除了阳光室内泳池外，别墅样板房地下室还设置软陶泥制作室、3D打印研发室、艺术品收藏室、健身室、家庭影院、酒窖等多功能雅致空间，可根据家人喜好自行进行设计。值得一提的是，九榕台六合墅即使地下空间，亦实现全自然财光，不放过任何一个与自然零距离接触的机会，让生活更舒适。
4、户户两私家车位，可安装充电桩
考察地下空间时，九榕台别墅产品的地下车库给笔者留下了深刻的印象。除了户户两个私家车位的配置外，项目别墅产品更考虑到了爱车客户的需求，两车位都可安装充电桩，对于喜欢或者已购买特斯拉的客户而言，无疑将是一大利好。从这一点就能看出，九榕台在产品打造过程中，充分考虑到了客户的身心灵全方位的需求，可见其极致之用心。
四、是私享，更是自由：功能分层&家人分层
功能多样性之外，九榕台别墅样板间的空间设计，还实现了功能分层和家人分层，家人各自有私享空间，如2至四层分别为老人、小孩、主人空间；地下1、2层至1层，主要为公共空间，这种功能分层的空间设置，既不会弱化家庭成员之间的关系，同时又相对保障各自的私人空间，看似不自由功能分层，实际上最大程度上保障了空间的自由。
五、孤家之所需，文明软隔离：围墙、线性园林、小桥式入户……
从别墅客户的需求来看，领袖级的孤家阶层不仅需要别墅独一无二的私属经纬度，来标榜自己地位的唯一性，更需要些文明屏障来拒绝一些外界的人或信息的干扰。正因如此，从项目别墅与小高层产品之间的线性园林、小溪流和坡地，再加上围墙和小桥式入户的高端设计，于无形中将别墅产品与外界矗立其一道文明的软性屏障，为孤家阶层留一处私享之乐土。
六、错落式平铺屋顶，空间利用维度大
从目前深圳别墅市场看，大多数别墅都采用斜屋顶，而非平屋顶。而汉京九榕台六合墅，凭借特有的盒子形态，形成了错落式的平屋顶。如此设计的好处在于，日后空间拓展的维度更大，可根据喜好在允许范围内，进行空间改造。
七、美到每一块石材，罕见的侧面大理石干挂
作为购房者对楼盘的第一印象，外立面将普通楼盘与高端楼盘区别开来，但在购房过程中容易被忽视。汉京九榕台别墅外立面，在看不见的侧面亦使用了高成本的大理石干挂的完美做法，在别墅市场中十分罕见，可见汉京在产品打造过程中的匠心。
八、深圳陡坡防护最好的半山别墅
现场考察过后，从地图上测量得知，九榕台别墅凭50米天然海拔，与别墅北面约40米宽度的绿化陡坡，形成近10米自然落差，安全性如此之高的绿化陡坡防护，在深圳半山别墅中十分难得。
九、天然尊贵从归家开始：约400米超长私家半山道
最后不得不说，汉京九榕台作为半山豪宅，其天然高度所带来的尊贵感，从顺着项目长约400米私家半山道盘旋而上的时候就产生了，这种感觉就和经半山道登香港中环半山豪宅区十分相似。可以说，九榕台的高贵与半山的天然高度密布可分。
■入手别墅的最佳时机终于来了，汉京九榕台六合墅仅臻稀22席
文章开头就有提及，深圳别墅产品尤其资源型别墅产品，已然进入了绝对稀缺的地步。令人惊讶的是，市场上绝对多数人士却并未清楚地意识到，或者说即使意识到了，也只是轻描淡写地一扫而过，反而一心紧盯时下炙热的高层产品。换言之，深圳别墅市场不仅进入一种供应最低潮，亦迎来了最容易被人忽视的入主机会，堪称深圳楼市史上最大的矛盾。
从市场投资角度看，别墅作为一种商品，当越少流通时，其稀缺性越明显，价值越高。这也是为何深圳城央别墅价格始终高涨不止的原因所在。而汉京九榕台的六合墅，不仅是稀缺的城央别墅，更是前海自贸区唯一在售的半山别墅，已然是深圳别墅市场上绝版稀缺的珍藏品。从世界顶级半山别墅的价值表现来看，汉京九榕台六合墅未来前景可期可待。
值得一提的是，在一线城市土地极度稀缺，二线地价、房价不断高涨的情况下，一二线城市资源型优质物业进入惜售势不可挡，尤其受政策严重限制的资源型别墅近乎断供，需求却暗涌的市场情况下，汉京九榕台无疑提供了入住深圳顶级半山别墅的绝佳机会，仅臻稀22席，不容错过！
