大家觉得房地产是干什么的？
很多人会回答：卖房子的。但是很奇怪，在世界范畴内，它的分类很不明确，就像财富五百强排名，有时会把房地产放在建筑业，有时会把它放在服务业，有时还把它放在金融业。
实际上，房地产是同时具有这三个属性的，它既建了房子，又提供了很多物业管理租赁、财富管理服务，同时它也是金融性很强的投资品。但是如果要用一句话归纳，在行业内，我们大多认为：房地产是最具价值的固定的人造空间。
决定房地产空间价值的是什么呢？主要是四个要素。
到目前为止，位置仍然是房地产的第一要素，位置本身只是表面现象，它的实质是供求关系。经济学上讲的，供求决定价格，而决定房地产供求的正是它的位置。比如上海的外滩，这个地方的人流多，所以需求多供给少，价格就高。再看喜马拉雅山底下，需求少，供给多，价格自然就低。
第二个要素是供应，一个空间的价格除了位置以外，还取决于你在这个空间里的行为。不同行为带来不同的现金流量，现金流量决定了租金，租金决定了物业价格。
房地产和社会学有些接近，我们经常研究行为，就此发现了一个有趣的现象，在整个空间行为里面，从现金流的渠道来看，站着不如坐着，坐着不如躺着。比如要吃饭，一坐下肯定就要掏钱了，想办法让人坐下来，现金流量就会比较确定。
「坐」也有很多种形式，开会现金流低，打牌赌博现金流高一点，吃饭的现金流介于两者之间。现金流量好，租赁者就愿意支付比较高的租金，物业也比较值钱。
我们再往下看，躺着比坐着还挣钱。大家知道，去桑拿、美容，医院都很费钱。人死后，你让他躺在殡仪馆里面，费用更高。你有办法让人尽量都躺着，就可以收很多钱。
再比如说我们和医疗扯上关系，并不是为了看病方便或是想改行。很多经济分析师没有注意，而我们注意到一点就是，医疗机构是我们最好的租客。写字楼的租客一般只租一到三年，但是医疗机构的租期都是十年以上，而且给的租金非常高。
第三个要素是技术。因为技术可以让物业的功能更加便捷、安全，带来更多的客户。比如说我们最近讲的互联网+，似乎挺复杂，但是我们回头看一百多年以前，在刚发明电灯泡的时候，绝大部分人造空间里的餐馆和旅馆，晚上六点就会关门。
这时候，如果有人率先使用了灯泡，这家餐馆的生意一定比别人好很多。首先，它可以 24 小时营业；第二，光照度均匀，让顾客觉得很舒适；第三，比起火，光看起来更有安全感。在这种情况下，空间就吸引了更多人在这里地方消费、娱乐，营业时间带来客流量，经营收入也会随之增加。
一个空间如果能率先使用先进技术，比如有 wifi 服务、使用新型建材，或者把房子建得更高，降低单位面积的成本。
人类现在已经开始致力于把房子建得越来越高，上海中心大厦是 600 米，迪拜塔是 880 米，拉登的老家吉达正在建的最高楼是 1000 米，多哈或者阿联酋将要建 1100 米的高楼。人类不断往高处建房子，实际上就是为了在降低单位成本的同时，向使用者提供更独特的体验。上海环球金融中心，观光部分的收入远大于写字楼的租金收入，这个空间太特别，很多人每天排着队从那里上去，只为了从高处看一眼上海。
第四个要素是管理。「9·11」事件之后，大型写字楼的安全问题十分突出，可是我们国内却并不是特别关注写字楼的安全规范。因为在很多时候，只有这些重大事件发生在我们身边，人们才会意识到安全管理的重要性。
「9·11」后，官方总结了事件遇难人员的死亡原因。一大部分遇难者是被熏死的，大楼的逃生梯没有窗户，所以一旦着火，楼梯间就像是一根烟囱，不断有烟雾向上涌，这时候人往下跑，很容易在半道上窒息。再者，因为高层建筑只有一个逃生梯，大家都堵在这里，没法行动。救援者和逃难的人还会冲撞在一起，很多消防员因此被踩死。
我们现在的消防系统仍然是这样的。有一回，我住在四季酒店的三十多层，突然火警响了，当时我就想，只要电梯没断电，我就走电梯。因为我觉得如果从逃生梯跑，火势一大，我就会被熏死。
「9·11」事件之后美国是怎么改进的呢？很简单，他们先在逃生的楼道里加了气雾技术，一旦有烟，就会释放出强大的气压，阻住烟的去向。逃生者可以趁此机会，做好防护措施再往下走。每隔几层都有一个气雾装置，保证了逃生人员的安全。
另外，他们把救人的通道和逃生的通道区分开来，尽管会牺牲一些建筑面积，却使这栋建筑更加安全。事实上，如果这个空间拥有一流的安全管理，价值也会随之升高，更容易吸引客户。
我们回头来看，人类为什么会生活在这样的人造空间里呢？有本书叫《人类简史》，大体讲的是从地球大爆炸出现有机生物到直立行走的智人，最后演进到我们今天的过程。
学会直立行走之后的人类，起初身上有很多毛发，为了散热，他们慢慢进化，开始褪毛。褪毛后的人类很难忍受气候变化和刺痛，在这种情况下，为了御寒，他们开始寻找洞穴。
几千年以前，在中国陕西，人们第一次把人造空间当成生存的地方，一开始是在树上，后来又掏了窑洞。直到有了市场经济，每一个人造空间开始有了价格，才有了现在的房地产。
我做房地产几十年，可以说就只做了一件事——创造最具价值的、固定的人造空间。