半求
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    〖时    间〗：2005年1月18日15：00~16：30
                  2005年1月21日16：40~17：30
                  2005年3月23日10：00~12：30
    〖天    气〗：阴、有雾
    〖事    件〗：实地步行考查阳光华艺地产之“蛇口·高山花园”项目情况
    〖项目地点〗：大南山公园东北麓、工业八路以南
    〖考查实录〗：

    ■项目概况

    半求的资料表明高山花园由阳光华艺地产与南源实业合作开发，占地面积是20060.10平
方米，工程总面积70210平米，容积率是3.5，共413户，7栋18~32层的小高层、高层建筑沿
大南山山体一字排开，其中3~7栋为175~220平方米的纯复式单位，1、2栋中亦有少量复式单
位，共计224套。

    同时，发展商在大南山公园北建设了专门的上下山通道，同时，在山体上建设的登山道
和观察景亭。是大南山周围少有的三个在售商品房之一，同时也是近几年深圳少有的以复式
为主、平面为辅的小区。
 
    项目位于大南山北麓、桃花园以南。发展商投资在大南山北麓建设了小区登山道以及观
景亭等山上的休闲健康设施等组成的“高山山体公园”，可以说大南山公园是其最大的卖
点。

    户型请见：《“蛇口·高山花园”户型全城首发》

    ■工地考查

    【南向风为主使小区能够尽可能地享用大南山的新鲜空气】

    半求来到工地，特别是上楼以后，突出的感觉就是现场风比较大且凉爽、较为新鲜，而
且周边非常安静。根据深圳气象资料，从地面和850毫巴流场分析，深圳冬季盛行东北风，
夏季盛行东南和西南风。

    深圳常年盛行风向资料如下：夏季最多风向为南西、南东东、东（频率都为10%左右，
总共30%）；春季最多风向为南东东、东（频率分别为31%和18%，总共49%）。

    也就是说东、南为主风向，而小区的南侧就是大南山，等于把新鲜空气吹到了小区。而
把西部通道的污染空气吹到北面去了。当然，在冬季，就是北风为主了，污染也就相对大一
些。

    【工地外围】

    1、周边配套较为齐备，但全部集中在东部

    项目在后海大道与工业八路交汇点西南角做了路牌，半求对项目的认识就从路牌开始，
如果没有记错的话，前后应该换了四次画面。小区东面就是边防检查站的宿舍，半求进入里
面考察，绿化一流，尤其是紧靠大南山带来的宁静效果确实让人受到气氛的感动。离开小区
大约步行12分钟，就是育才小学。

    从工业八路一直西行，经过沃尔玛、南海大路口、悠然居、老四川饭店、检验检疫局、
儿童乐中心幼儿园、沿山社区居民委员会、边防检查站、蛇口供电局就到了楼盘现场。可见
片区的配套还是比较丰富的，尤其是未来的花园城2期SHOPPINGMALL将于2006年开业，这里
的配套就更加齐备。

    2、蛇口新安居房重地

    小区的北面隔工业八路与蛇口的微利房桃花园为邻，这里已经成了蛇口新安居房的唯一
集中地。西面是另外一个楼盘，目前还正在做基础。而南山收容所也在这里，不过距离楼盘
有不短的距离。紧靠楼盘西册，是蛇口清洁公司的7层员工宿舍，孤零零地站在哪儿，半求
觉得其显得有些凸乌。

    3、项目周边情况一般

    半求认为从总体上来说，项目周边情况一般，主要是厂区较多，虽然现在区政府已经投
资改造了道路、更新了人行路面，但行人成分比较杂，这就是蛇口的普遍状况，就连兰溪谷
周围都难以幸免。

    发展商在小区靠东侧建设了一个面积不大的两层小楼做销售处。小区中部靠东侧，是边
检生活小区已经废弃的建筑，影响景观，不过，里面的几棵松柏树确很养眼。而工地的围墙
很明显分为两个时代，靠西侧是以前的，靠销售处的包装档次显然更高。

    【公园】

    一、高山山体公园

    在小区南侧，发展商建设了专门的“之”字形登山道和登山口，登山口的宽度只有不到
一米，显然未来不对外开放，半求从此上山，景观慢慢越来越开阔，如果不是高压线的影
响，相信景观将更加突出。到了第二级平台，整个南头、南油都已经在俯瞰之中了。连高新
区、深圳大学都可以看到。

    山体公园下半部的绿化一般，但上到第二级以上，绿化则比较不错了。发展商在上上设
计了厕所，以应不时之需。不过人工做的假山效果一般，相信未来藤状植物爬满以后才能有
效果了。

    山体公园在半求前往时还没有竣工，一些平台还正在做基础浇灌混凝土的工作。山体公
园中包含了溪流、瀑布、观景台、果林、山石、花草和松柏、台地和栈道，拱桥、亭廊，并
实现了梯度绿化，这样做的好处，一是实现了绿化效果，另外就是起到了防止山体滑坡的作
用。

    二、大南山公园规划概况：共有8个景区和36个景点

    南山公园规划始于1995年5月，并于1997年7月完成了总体规划。2003年初，市政府提出
加快全市郊野公园的规划建设，南山公园作为市区内初具规模的郊野公园，规划重修。国土
局划定了公园用地范围，并由区政府移交给市政府进行建设和管理，南山公园筹建办公室已
经成立。

    大南山将建成以自然风貌为主，突出“寿”文化，能带动市民健身休闲，主题兼具城市
公园功能的郊野文化公园，总面积352.6公顷。主峰南山高336米，山脊山谷交错，山体北部
有大量裸露花岗石石群，山体中部涧沟纵横，植被分布北坡、西坡较为茂盛。

    按“寿”文化景观及郊野自然景观一明一暗两条游线展开体现主题：明线由人文景观组
成，即养生阁、听涛阁、揽风阁、百岁廊、归来阁、极目亭等实景组成；暗线由自然景观组
成，即长青路、养心泉、福寿石、观月台、九天街、龟背石、白云间等虚景贯穿。

    南山公园的建设分为三期，近期工程为2003-2006年，中期工程为2007-2010年，远期工
程为2011-2015年。近期工程已确定将投资1.1亿、建设4个景区15景点。2006年，首期将建
成南山明灯、荔香徐来、天街揽胜、龟寿齐天4个景区，这些景区都集中在贯穿南北的主登
山道附近。

    南山公园规划全园共有8个景区和36个景点，分别是：

    南山明灯（南山明灯、百岁廊、观月台）；天街揽胜（千景梯、九天街、十八盘）；龟
寿齐天（龟寿齐天、白云间、望海楼、归来阁）；石景赏析（飞天阁、碑林径）；花溪幽谷
（闻香界、品鸣谷、百鸟涧）；荔香徐来（赏叶园、听涛阁、揽风亭、神仙壁）；万木竞秀
（祥云苑、夏花园、报春园）；西偶闲趣（知春坪、静心池、曲水溪、七彩营）；独立景点
（养生阁、长青路、童趣园、半坡林、万福崖、观崖口、极目亭、三叠瀑、养心泉、流水
琴）。

    【公共部分】

    一、全天然大理石贴面

    半求咨询现场施工人员，除主体基座（附楼）以上部分外，其余外露部分全部以天然大
理石贴面，包括全部路面也都是天然大理石贴面。在今年截止目前为止南头的销售小区里，
这是唯一的，这样做将大大增强小区建筑质感。

    二、最大的地势起伏

    小区地势高低起伏落差较大，东南侧低、西北侧最高，小区总体地势落差应该在15米左
右，小区地貌较为丰富，避免小区过于平坦带来的单调之感。在今年截止目前为止南头的销
售小区里，这是地势起伏最大的小区。

    不过小区地势起伏较大，对区内的人型系统的设计建造也提出了挑战，区内的台阶较
多，与所有的山体建筑都存在这个问题。

    三、公共设施设计较为排场

    无论是地下两层车库，还是高山山体公园，又或者是5米53的首层架空（局部10米），
或者是大斜坡带阶梯的景观，楼盘公共设施设计较为排场。这种做法提升了楼盘的档次，但
在一定程度上降低了使用率。尤其是电梯井两侧是弱电井及管井，两个井的设计较大，达到
2米5乘以0.7米，这是半求今年内看到的最大的，一般的楼盘只有一个井。

    四、会所玩酷

    在高清轩以东的车库局部，按半求的理解这是未来的会所（大家可以核实一下），会所
的装修横特别，以假石为基调，室内装修类似一个山洞，山洞就成为室内空间。在会所北边
下一个台阶，三棵造型特别的大树已经种植并养护中。

    五、工地管理较为规范

    所有建筑材料都有进场牌和标识牌，注明检验结果、负责人、批号、厂家等，材料管理
较为规范。在所有的立柱上，施工单位施行责任到人的管理方式，施工人员、建立人员都早
立柱上予以标注，施工管理较为规范。

    尤其是钢材管理比较到位，所有的钢材都是从马鞍山钢铁、江苏沙钢集团钢铁、抚顺钢
铁、唐山钢铁、柳州钢铁、陕西长治钢铁进货的。而工人着装全部整齐一体化，还是比较规
范的，毕竟是干施工出身。

    【室内部分】

    一、赠送面积多、性价比是设计主思路

    本小区设计时充分考虑到以降低实际总体价格、提高性价比为思路，设计了大量的赠送
面积，无论是平面单位还是复式单位，估计赠送的比例大约在10~20%之间。

    因此半求预测房子平面的价格大约在7500元/平方米、复式的价格大约在8500元/平方米
时间，一些人就简单地说不可能有这么高，原因就在于他们不太了解赠送面积比较多这个背
景，赠送的面积无须计算地价，但实际效用是一样的，因此将在实际上抬高计算入面积部分
的售价，但总体售价则没有帐面这么高了。

    二、室内层高开杨

    根据半求激光测距仪测试，高山花园室内净层高2米99，估计设计层高为3米1左右。而
且是复式、平面都是这个高度，室内空间感是非常好的。非常开杨，尤其是复式本来就有中
空部分，加上单层够高，空间感一流。

    三、创新施工法

    室内配电箱及暗座采用泡沫预埋施工法，预埋管道的槽也是预先预留好的，避免破坏楼
板或者墙体结构和降低安全性，而且深浅可以调节。同时，避雷系统采用隐形避雷系统，即
美观，又可达到同样的效用。

    其集中排烟管采用子母集中排烟管，而没有采用以前的变截面烟道，另外再加逆止阀，
可以尽可能地避免烟气倒灌。

    四、半求测试数据

    厨卫降板35公分，目前正在做闭水实验；室内净层高2米99；房间楼板厚度15公分；步
行楼盘宽度1米15、复式楼盘室内楼梯宽度78公分；首层架空5米53、局部10米；首层车库3
米79；步入式凸窗80公分宽、常规凸窗78公分宽。

    ■热点问题

    【西部通道】

    半求专门到未来西部通道经过南山北侧处查看，现在拆迁已经完成，未来的路面非常宽
阔。从这里    看，桃花园是高山花园的全面屏障，基本很难看到高山花园，只有在一些建
筑间隙可以看到高山的楼体局部，因此噪音影响完全可以忽略不计。

    而距离上，可能与一些说法有出入，半求预计最小的距离有200米以上，加上深圳主风
向为东南和西南风，因此将有利于西部通道的污染空气向北扩散，对高山花园是有利的。

    当然，在冬季，就是北风为主了，污染也就相对大一些。但总之，我觉得高山花园的污
染问题应该比南山的平均水平还要好一些，因为有山。

    【高压线及变压器】

    110KV的蛇热线（蛇口→南山热电厂）的高压线经过山体公园，关于高压线的辐射问
题。高压电线辐射问题由来已久，却又众说纷纭、莫衷一是，半求查阅了国务院颁布的《电
力设施保护条例》，其中第十条有这样的规定：

    架空电力线路保护区，在一般地区各级电压导线的边线延伸距离如下：

　　　1~ 10千伏               5米
　   35~110千伏              10米
　　154~330千伏              15米
　　　  500千伏              20米

    而根据国家供电规范要求，高压线路距居民建筑的垂直距离需大于3.5米，高压线路距
接地体的距离应大于1米。临时用电规范要求离建筑物6米内的高压线路需做防护。

    按照国家标准，高山花园是符合标准的，大家自己衡量吧。

    ■发展商概况

    阳光华艺地产属于创筑建筑公司的兄弟公司，此前阳光华艺着重房地产开发，而创建着
重建筑施工。创筑建筑公司在东海岸、万科城、招商雍华府、兰溪谷、阳光带海滨城、招商
花园城、万科东海岸、万科十七英里和自己的新一代国际公寓中都留下了自己的作品。“蛇
口·高山花园”是阳光华艺地产的第二个项目。相信对于自己的作品，高山花园的工程质量
是有保证的。

    公司兄弟公司共有深圳市阳光华艺房地产有限公司、深圳市创筑工程有限公司、深圳市
新一代物业管理有限公司，业务范围包括地产投资、项目施工、物业管理。

    半求还得到消息，发展商在海王大厦以北，还有一个规模庞大的旧改项目，估计高山建
设完以后就轮到这个项目了。

    ■建筑用料

    筑英牌早强型水泥、建联PVC施工套管、金龙羽PVC阻燃可弯电线套管、电视塔牌防锈
漆、黑豹防水涂料、钢材分别是鞍山钢铁、江苏沙钢集团钢铁、抚顺钢铁、唐山钢铁、柳州
钢铁、陕西长治钢铁、南通神州钢绳、三水金昌牌水泥、双飞燕硅酸钙粉、东莞环球石
材……

    图：早期设计公司做的沙盘效果，现在虽然有很多修改，但总体上都还是变化不大的。
这是该楼盘沙盘首次出街哦。

另外一个角度

早期第一轮的方案比现在的方案可是差得远咯

发展商在海王大厦北面的旧改项目示意图

再来一张沙盘

一、高山山体公园

    在小区南侧，发展商建设了专门的“之”字形登山道和登山口，登山口的宽度只有不到
一米，显然未来不对外开放，半求从此上山，景观慢慢越来越开阔，如果不是高压线的影
响，相信景观将更加突出。到了第二级平台，整个南头、南油都已经在俯瞰之中了。连高新
区、深圳大学都可以看到。

    山体公园下半部的绿化一般，但上到第二级以上，绿化则比较不错了。发展商在上上设
计了厕所，以应不时之需。不过人工做的假山效果一般，相信未来藤状植物爬满以后才能有
效果了。

    山体公园在半求前往时还没有竣工，一些平台还正在做基础浇灌混凝土的工作。山体公
园中包含了溪流、瀑布、观景台、果林、山石、花草和松柏、台地和栈道，拱桥、亭廊，并
实现了梯度绿化，这样做的好处，一是实现了绿化效果，另外就是起到了防止山体滑坡的作
用。

项目的第一快路牌

项目的第二块路牌

项目的第三快路牌

从大南山第二级台阶看高山花园

售楼处一景
 
售楼处一景
 
售楼处全景
 
售楼处一景
 
室外也可以洽谈
 
山体的护坡与美化同时进行
 
山谷
平台还正在施工中呢
 
观景台
 
卵石滩
 
从山上看近处的花园城三期及悠然居
 
 
从山谷看小区
 
 
高致轩楼体与桃花园的关系
 
 
原来的围墙包装太、、、、、
 
全部由工厂制造的成型天然大理石--东莞环球石材
 
 
路面正在贴大理石
 
小区北侧的园林造型
 
 
人流出入口的台阶
 
架空层很高
 
 
架空层局部架空11米
回填土以后也是够高的
 
 
一般架空都是5米53
 
工地管理还是不错的
就是因为地势起伏较大
导致材料堆放较为杂乱
 
 
工厂加工好的大理石就要派上用场了
 
 
工人着装还是很整齐的
 
 
车库净高
 
车库内景
 
集中式排烟管
 
 
原来的大树继续保护好
 
工厂加工好的大理石就要派上用场了
 
帖大理石
 
 
材料管理
 
 
车库顶防水处理
 
楼王高尚轩
 
 
开始种植大树了
 
 
开始种植大树了
 
近看大树
 
 
即使地势起伏
小区内还是堆出了一些土坡增加情调
 
再看大树
 
 
 
未来的会所象个山洞
 
小区内的小品造型
 
大理石贴面
 
木模表面非常光洁
 
山洞会所内部装修中
 
 
设计了车库自然通风孔
 
隔墙几乎废弃的房子里还有鸡啊
 
 
试验块
 
看看试验块上的文字说明
 
圆形立柱基本是准清水施工
 
 
登山口
 
 
久违了
 
 
钢材出于名门
 
钢材管理
 
车库现在用来堆放材料和住工人了
 
 
清洁公司的宿舍楼
 
复式的室内楼梯
 
厨房及卫生间降板均为35公分
 
 
预先留好管线槽
 
室内施工墙面
 
看楼王以及山
 
小区的平台
 
 
俯瞰台阶
 
近山的边检生活区
 
室内净层高为2米99！
 
山景
 
 
窗户外就是桃花园了
 
透过桃花园
看到这个
 
 
楼体之间看到的景观
 
 
看楼的人私自进来
没有带安全帽
非常危险
提醒发展商一定要加强现场管理
 
发展商的新一代国际公寓
 
 
围墙包装
 
从山上看小区
 
俯瞰小区
 
楼上看山
 
梯级绿化
还可以防止山体滑坡
 
亭
 
之字形登山路
 
 
所谓山墙
此既是
 
 
泡沫预埋施工法
 
山上看小区
 
 
楼体
 
帖
 
绿化池
 
 
弧形落地玻璃窗
 
 
 
呼应
 
从山上看南油及南头
 
山
 
 
 
小区对面就是
 
小区东面就是
检验检疫局
 
距离小区最近的餐饮
就在小区对面
 
社区居委会
 
知道什么叫国际社区了吧
 
进去看看
 
边检小区里绿化一流
 
 
从边检小区看高山花园
 
边检小区
 
 
边检站办公地点就在高山花园东侧
 
西部通道深圳侧接线途径大南山北侧处已经拆迁完毕
即将动工
 
西部通道深圳侧接线途径大南山北侧处距离桃花园应该在200米左右
 
 
站在西部通道深圳侧接线途径大南山北侧处
只有从这个缝隙里才能看到高山花园
 
 
从西部通道深圳侧接线途径大南山北侧处看大南山
 
在西部通道深圳侧接线途径大南山北侧处
向东看
 
西部通道深圳侧接线途径大南山北侧处的荔枝林里