昨晚23:00，我随口口述发了一条涉及长沙楼市的微博，其实没有任何情绪的倾向性：

“有人发信问说，长沙房价最近涨得也厉害，也有业内强推长沙，你为何不提示呢？我就说，不好意思对不起真抱歉很sorry，我确实没提示。因为我犯不着违背内心。不仅没提示，我还说过整体上长沙楼市不是投资的好选择。对方又问，那现在去长沙合适不？我说不好意思对不起真抱歉很sorry……你自己看着办吧！”

短时间就有1万多阅读量和几十次的回复。里面的幼稚意见较多。我想这应该是一个普遍现象，毕竟中国楼市参与者没有经过完整的周期的启蒙教育。也因此我感觉有必要深入论述一下，于是再次进行马桶坐文，口述如下文字。

楼市投资者选择异地城市，做纯投资购房的话，在交易价格、人口结构、经济发展、资金总量之外，要关注进入渠道、退出渠道、交易效率这几个信号，这三个信号恰恰最容易被忽略。

一般地说，进入渠道即使不畅通，也是事先清楚知道的，而且也总能想办法解决，不会给投资者带来实际影响。但退出渠道和交易效率则隐蔽得多。很多人恰恰就是忽略了这两个信号、甚至不知道这两个信号的重要性，未来难免会受到大教训。

①退出渠道不畅通就意味着不可变现、即使房价上涨也只是账面财富，即使涨幅全国第一也无投资意义，判断退出渠道是否畅通，就看二手房交易占比是否达到1/3(核心区1:1)及以上，未满足此条件就必须小心；

②交易效率的影响同样较大，比如有城市的新房甚至要1~2年才下房产证、办理二手房过户登记手续动辄一季度半年，原本流动性就不强的不动产在这种城市流动性就会更差，流动性差一倍在同等收益的情况下，其实收益率差了就不仅是100%了。

三、四线城市大家都已经知道它的厉害了，投资者都会规避。但现在，借助服务业大发展的机会，以及内需兴起的大趋势，中国正在进入蜂拥的“省城浪潮”(2015年初我们的研判结论)，在这个浪潮下我们发现很多人缺乏必要的思想和专业准备。

如果说之前的教训是由三四线城市所给的，那么接下来中国购房投资者的悲痛教训，将主要由某些省会城市来给予。退出渠道、交易效率没有达到要求的城市，往往表现出纯粹的地价推动与成本推动，这是难以持续的。

所有缺乏产业推动、人口推动、服务推动、交易推动的城市，其房地产市场就更多地只具备居住意义，其交易的体量就由本地人自住决定，其投资意义和金融价值就会被抑制，投资者就要小心和回避这种城市。

有些人疯狂推荐不符合条件的城市，源于利益的推动而违背专业要求与内心操守，购房投资者应该睁大眼睛。在退出渠道和交易效率的天差地别的情况下，目前的“省城浪潮”泥沙俱下，其实已经暗藏杀机。中国楼市出现“8万便宜、8千昂贵”的情况，你可千万不要奇怪。

在此强烈呼吁不要盲目行动、不要单纯的追求价格洼地(应该追求价值高地)、一定要当心那些为了利益而扭曲内心的建议。

欢迎关注@尹香武 半求先生个人公众号