半求
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    〖时    间〗：2005年3月22日14：00~14：50
                  2005年3月28日14：40~16：30
    〖天    气〗：阳光
    〖事    件〗：实地步行考查友盛置业之“高新区·英伦名苑3期”项目情况
    〖项目地点〗：硅谷别墅以南、沙河西路以西、大冲以北
    〖考查实录〗：

    ■片区概况

    一、高新区：最流金的土地

    早在2003-2-27，半求就发表了《深圳，谁能抛弃你？！》，首次提出国家级高新区
中面积最小的深圳高新区是全国“最流金的土地”的观点。

    到了2004年，深圳高新区工业总产值破千亿，达到了1088.37亿元，每平方公里土地工
业总产值94.6亿元，单位面积产出依然高居全国53个国家级高新区首位。

    换言之，高新区属于典型的产业带动型房地产市场，想当初片区高层价格也就6500元/
平米、多层5000元/平米，现在早已经换了人间，想起当初那些激烈的反对声音，还犹在眼
前。

    二、高新区不但是最流金的土地，还是居住重地

    高新区总占地面积11.5平方公里，其中规划工业用地2.8平方公里，交通道路用地3.3平
方公里，生活配套及其他用地5.4 平方公 里。 目前，高新区已开发建成的土地面积6.5平
方公里，划而未建的土地面积 1.3平方公里，未划未建的空地3.7平方公里。

    据测算，高新区可安排的就业人口可达12.03万人，若将深圳大学的师生( 未来以1万人
计)作为就业人口计算在内，则整个高新区可安排的就业人口数为 13.03万人， 可容纳的居
住人口在不考虑后海路以南进行商品住宅开发（也就是南硅谷商品楼，包括阳光带·海滨城
一带）的前提下为11.38万人；若考虑到后海路以南实行滚动开发以求政府投入资金的平
衡， 则高新区在工业用地仍保持2.8平方公里的前提下，可容纳10. 18万人，其余2 万～
3.2万人在高新区以外的地方解决居住问题。

    因此半求认为高新区不但是最流金的土地，还是居住重地，这恐怕与很多人固有的认识
反差是很大的。

    三、高新区中区是租赁旺地

    英伦名苑所在的高新区中区，由于预留了西片区（也就是豪方、靠近麒麟花园一带）作
为建设深圳生物孵化基地、深圳软件园以及一些公司的总部（科兴新总部、太阳生科、长河
新材等等），因此直接带旺了豪方、麒嶙的租赁，这就是半求一直看好这两个小区的原因，
即使是科苑花园等老旧小区租赁一直是比较旺盛的。

    从一定意义上来说，由于高新中区比南区配套齐备一些，而产品品种全（包含了高档社
区比如硅谷别墅、中档社区比如英伦、经济社区比如科苑），因此租赁应该是高新区中最畅
旺的。

    ■周边情况

    【路网完善】假车走滨海大道或者深南大道、北环大道均可顺利到达楼盘现场，半求则
从三条路都测试了一遍，交通硬件不错，只可惜公共交通稍显不便，半求从楼盘走到深南大
道未来的地铁科技冤站处需要18分钟。

    【旧村影响较大，好在即将改造】项目南面紧靠大冲村这个特区内最大的本土村民建
筑，一个废弃的造纸厂厂房即将开拆了，就在英达花园南。实在说，这些建筑影响了城市市
容，好在大冲村改造即将开始（详见后述）。大冲小学也在这个位置。不过虽然大冲村烂了
点，但是穿越大冲的铜鼓路却还不错，商业气氛也浓，未来的1#地铁科技园站就设在铜鼓路
与深南大道交汇路口。

    【高尔夫及别墅景观不错】东面就是沙河西路这条国宾路、沙河，隔路相望的就是名商
高尔夫了，满眼的绿色，还是很养眼的，由于当天天空能见度较远，南面的沙河高尔夫也可
以看到。项目北面就是硅谷别墅，不错，硅谷别墅也成功地为楼盘隔离了北环噪音，【英伦
名苑也是高新区内唯一靠近别墅的项目】。项目西侧则是南山外国语学校及一个标准足球
场，草坪很好，好象在这里踢球的人不多？球场再过去，就是科兴生物了，里面大快的绿
化，简直就象一个运动场啊。

    【沙河西路北环立交桥正在改造】，改造的目的是将立交桥改造成为互通式立交桥，同
时，沙河西路的绿化全部要重新绿化，原来的树种正在移植。站在路顶，红树西岸、瑞河耶
纳等高档楼盘看得非常清晰，还可以看到香港，你没有想到吧？

    【片区生活不太便利】，因为生活配套设施并不完善，还需要假以时日。

    ■工地考查

    户型请见：
    《“高新区·英伦名苑3期”户型全城首发》

    一、外围情况：目前较差，改善则有待于大冲的改造

    英伦名苑的一、二、三期基本各自独立，其中一期在四车道的玉泉路北、二、三期在路
南，其中一期以东部分、二期受沙河西路的噪音影响较大，而三期距离沙河西路较远，距离
大约在400米左右，因此英伦名苑三期来自沙河西路的噪音是比较小的。

    而小区西面的到路为区间路，车流量很小，未来北侧的玉泉路为带有宽阔两侧、中间三
条绿化带的四车道道路，噪音比西侧路稍大，但是绿化带应该能够起一定作用，并且影响的
只9栋，10、11、12栋几乎不受影响，因此，【英伦名苑三期是整个小区中噪音最小的，在
整个高新区内也是如此】

    二、三期之间其实就是6栋多层（7层）的英达花园，英达花园建成已经7年了，因此显
得比较老旧，而且分了两中外墙颜色。但里面的绿化还不错，尤其是大树比较多，小区里也
装置了监控设备。

    位于9栋楼下、朝向玉泉路的销售处现在已经开张了，装修比较简单，没有过多的花骚
的东西，半求是比较赞成这种做法的，羊毛出在养身上。而地势起伏在6米以上的玉泉路现
在临时进行了绿化，为了避免引起纠纷，发展商在绿地上以多处大字标明了“市政用地、临
时绿化”的字样。

    站在玉泉路看华侨城，由于地势较高，天气不错，波托菲诺及华侨城的其它高层建筑清
晰可见。从沙河西路进入小区时，40余米高的英式钟楼让人印象深刻，极具标志性。

    实事求是地说，一、二期的风格还是比较舒服的，尤其是容积率比较低。三期与英达花
园之间保持了大约11米的间隔，这种东西间隔基本不会影响业主生活了。一期其实已经有了
一个【网球场】。

    二、公共部分

    小区主体施工已经基本结束，很快就要封顶了，目前正在做阁楼。在顶楼半求看到工人
用吸尘器将木模中的灰尘吸除，以保证施工表面的光结度，这一点应该表扬。

    而污水管铺装也已经基本结束。小区内建设了施工通道，供施工工人使用，这种做法是
比较少的，一般工地都没有这种供施工人员行走的临时通道，而只有供购房者走的临时通
道。

    在10栋基础东侧，设计了一个车库步行楼梯，便于驾驶人士能够方便上下，而不是强迫
性只能进入电梯厅，可以先到地面休闲一下再回家，这个设计与香域中央的思路是一致的。

    地下车库施工结束，现在正在进行消防设施、人防设施的安装准备工作。里面没有灯
光，行走不便，半求就没有深入考查了，建议业主也不要进入，很容易发生意外的。

    半求测试架空层回填土之前的高度，为6米93，回填土后估计6米，还是比较开杨的。

    三、室内部分

    楼盘比较吸引人的是其“一层一电梯两户”或者“一层两电梯三户”的设计，通风、采
光还是不错的，尤其是10、11栋，“一层一电梯两户”属于典型的板楼设计。

    半求测试了室内的净高，顶层复式客厅（非中空）净高为3米3（而12栋顶层3米36），
即充分利用中空部分，又避免了一般没有中空户型的客厅层高没有应有的高度而降低档次的
弊端，设计思路还是比较清晰的。而平层房间净高2米75，还不错，算不上最好，但是属于
上游水平了。

    卫生间厨房楼板采用降板处理，避免上下邻居之间互相的干扰，并便于同层检修。

    四、半求测试数据

    【楼体数据】

    楼顶楼板厚15公分；架空层回填土之前6米93，回填土后估计6米；凸窗宽度为67公分；
顶层复式客厅（非中空）3米3（12栋顶层3米36），房间2米75；内、外墙厚度均为20公分。

    【步行测距】

    楼盘到1#地铁科技园站需时18分钟，估计大冲改造以后道路条件改善后时间将能够缩短
到15分钟以内；楼盘到硅谷别墅2分钟；到大冲小学6分钟；到南山外国语学校2分钟；到大
沙河及大沙河绿化带（半求看到有业主在此打羽毛球）4分钟；到北环大道5分钟。

    五、英伦名苑特点

    考查结束以后，半求感觉工程量比较小，发展商基本采用比较成熟、成型的施工方法，
但84% ～85%的实用率以及项目给我的以下印象最深刻：

    【高新区低容积率商品住宅集中地】

    楼盘所在区域，与硅谷别墅一起，组成了整个高新区内容积率最低的区域，南硅谷、豪
方一带的容积率都比这里要高。因此这里的城市轮廓线就更舒展更开阔更远一些，压抑感少
多了。

    【片区地势制高点】

    楼盘所处位置是整个高新区海拔最高的，整个地势原来就是一个山坡，因此可以俯瞰整
个高新区。片区地势制高点的优势使小区具备一定的心理优势。

    【片区内除别墅外容积率最低的小区】

    英伦名苑四期一共的容积率为2.1，是除硅谷别墅以外片区内容积率最低的项目，低于
中信海阔天空、阳光带·海滨城、海怡东方、科苑学里等区内其它楼盘。容积率是衡量一个
小区居住舒适度的重要指标，购房者还是要重点研究研究的。

    【英伦名苑3期是片区内噪音水平最好的小区】

    英伦名苑的一、二、三期基本各自独立，其中一期在四车道的玉泉路北、二、三期在路
南，其中一期以东部分、二期受沙河西路的噪音影响较大，而三期距离沙河西路较远，距离
大约在400米左右，因此英伦名苑三期来自沙河西路的噪音是比较小的。

    而小区西面的到路为区间路，车流量很小，未来北侧的玉泉路为带有宽阔两侧、中间三
条绿化带的四车道道路，噪音比西侧路稍大，但是绿化带应该能够起一定作用，并且影响的
只9栋，10、11、12栋几乎不受影响，因此，英伦名苑三期是整个小区中噪音最小的，在整
个高新区内也是如此。

    【英伦名苑3期是片区内唯一装配观光电梯的小区】

    英伦名苑3期是片区内唯一的装配观光电梯，所谓观光电梯，就是电梯箱为透明钢化玻
璃制造，可以看到外面的景观，同时对于女性而言，则更有安全感，无须担忧电梯这个小空
间里的尴尬了。

    ■建筑用料

    加气轻型砖、冠珠瓷砖、亚通PVC可湾阻燃电线套管、宏基预制混凝土污水管、亚通PVC
内螺纹消音污水管、

    ■发展商概况

    深圳市友盛置业有限公司的前身是深圳市东方投资公司，是莱英达工程开发公司2003年
底完成改制而来的，以房地产开发为主，历史已经十年了，期间开发了中华花园、英达花
园、英麒苑等楼盘。

    在2003年深圳市优质工程评选中，英伦名苑二期位居前五名。同时，该公司正在开发建
设的还有位于罗湖区中兴路的“都心名苑”项目，英伦名苑四期、龙岗、东莞等项目的前期
准备工作均在进行之中。

    ■大冲村改造

    特区内最大面积的旧村、南山区最大的行政村、辖区面积占深圳高新区面积的78%、归
属粤海街道办事处的大冲村改造项目即将启动，目前改造规划方案已经得到市规划局的同
意。据南山旧改办初步估算，大冲村改造成本将达60472.5万元。近期大冲将完成丈量工
作，开始制订符合实际的赔偿方案，并着手准备启动一期旧改项目。

    【改造目标：高新区配套基地】

    大冲村位于高新技术产业园区中区的东部，西临高新中区西片区，北接高新北区东片即
松坪山住宅区，南望高新南区。大冲村是深圳市旧村改造的四个试点地区之一。旧村改造范
围总用地面积68.4公顷，涉及的现状建筑物1337栋；总建筑面积86.82万平方米，其中私宅
53.38万平方米；大冲现有户籍人口1007人、382户；居民目前的主要收入是出租厂房和私
宅。

    南山区把大冲村的旧改目标确定为“深圳市高新技术产业园区配套基地”和“新型现代
化高尚居住社区”。

    【规划布局：一心双轴四区】

    大冲村处于沙河西路和深南大道的夹合之地，规划布局是：一心、双轴、四区。“一
心”指由行政管理、商业配套和中心绿化广场构筑成的功能核心和景观核心。“双轴”指沿
铜鼓路和科发路形成的两条互相垂直的发展轴。“四区”包括临时安置区、永久安置区、高
新园区配套区和商品房开发区。

    值得一提的是，规划保留了大冲村的“旧物”，如大王古庙、郑氏宗祠以及4棵古树
等。

    【开发时序：3年见效8年换新貌】

    大冲旧改将分为三步进行，力争“3年见成效，5年大变样，8年换新貌”。

    第一步开发从2005年到2008年，主要集中在临深南大道以北科发路南侧地块和英伦名苑
北侧空地。深南大道北侧主要建设商业楼宇，英伦名苑北侧建设临时安置区，解决拆迁居民
的住房。

    第二步从2008年到2010年，将现有厂房拆除后，重点建设铜鼓路以西为高新区配套的生
活后勤服务基地，含高尚公寓、学校等。同时开发铜鼓路北段的部分商品房开发区。

    第三步从2010年到2013年，主要为建设其余未开发的商品房开发区，该时期拆迁量最
大、改造难度也最大。

    图：高新区图

小区平面

位于9栋楼底的销售中心已经开张了

一期外立面还是不错的

站在玉泉路上看华侨城

而地势起伏在6米以上的玉泉路现在临时进行了绿化，为了避免引起纠纷，发展商在绿地上
以多处大字标明了“市政用地、临时绿化”的字样。

一期的另外一个角度看

二期、英达花园、三期的关系

40米高的英式钟楼是小区标志

英达花园里的大树还是不错的
不过建议将其拆除重建算了

小区内混凝土预制污水管铺装中

三期与英达花园的关系

从三期透过英达花园看二期

英达花园应该重建

架空层高度（回填土之前）

加气轻型砖

 
楼盘西侧楼下就是一个标准足球场
绿化这么好
难道是因为少人在这里踢球吗

 
西面的园林式工厂

 
看高新区中部和大南山公园

 
楼盘西侧就是南山外国语学校
又一个标准球场

 
阁楼施工中

 
俯瞰一期
道路就是未来的四车道、三绿化带的玉泉路

 
三期西北的空地就是四期？

 
看科苑学里

 
看名商GOLF球场及北面群山

 
看硅谷别墅

 
硅谷别墅最新一期建设中

 
半求测试了室内的净高，顶层复式客厅（非中空）净高为3米3（而12栋顶层3米36），即充
分利用中空部分，又避免了一般没有中空户型的客厅层高没有应有的高度而降低档次的弊
端，设计思路还是比较清晰的。

 
平层房间净高2米75，还不错，算不上最好，但是属于上游水平了。

 
未来复式室内楼梯空间

 
北面别墅区的会所

 
小区主体施工已经基本结束，很快就要封顶了，目前正在做阁楼。在顶楼半求看到工人用吸
尘器将木模中的灰尘吸除，以保证施工表面的光结度，这一点应该表扬。

 
俯瞰英达花园

 
二期

 
俯瞰名商GOLF球场美景

 
看华侨城南深圳湾填海区楼盘

 
俯瞰华侨城

 
小区与高新区写字楼中心（方大大厦、创维大厦、TCL大厦、中兴大厦、联想大厦等）的关
系

 
即将改造的大冲

 
正在改造为互通式的沙河北环立交桥

 
楼顶裸楼板厚度15公分（未找平之前）

 
一期的业主到楼顶

 
隔墙施工中

 
沉降观测点
及防水层保护泡沫塑料

 
电缆槽配件已到货

 
废弃的造纸厂房快要拆除了

 
车库出入口

 
房间裸楼板厚度13公分

 
网球场与不错的绿化

 
在楼顶看红树西岸、世纪村、中信红树湾

 
车库内部

 
在小区看波托菲诺

 
 
发展商由东方投资改为现名了

 
沙河西路的绿化即将更新

 
最后贴一个1#地铁图
注意大冲击站与楼盘的关系