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投资分析
深圳人切勿错失的人居标的:华润银湖蓝山

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-09-27 15:20:42点击4689


导读:
■楼面价破2.5万元/㎡,临深区域“面粉贵过蛋糕”!
■存量土地时代下的深圳,中心区物业是价值高地!
■华润银湖蓝山:不可错失的标的物和人居圣地!
正文:

■以后卖4万/㎡以上,临深区域房价疯了吗?!

9月22日,东莞黄江宝山社区2016WG024地块被北大资源以总价34.3亿元、楼面价25264元/平方米、662%的溢价率拍下。2016WG024地块用地面积为61710.83平方米,容积率为2.2,为普通商品住房以及商服用地。该地块拍卖吸引了万科、招商、融创、金地、北大资源等20家房企争夺。

整个拍卖过程持续3个多小时,经过122轮竞拍后被北大资源拿下,刷新了东莞土地拍卖史上单价和总价的纪录,成为了东莞新地王。25264元/平方米的楼面价,综合各方面成本来算,该地块上开发的项目以后的开盘价要在4万元/平方米以上才能赚到钱。

目前,黄江中心区新房为1.6万~1.8万之间,就连黄江南部与深圳接壤地区房价也才2万/平方米左右。从这些区域价格表现来看,宝山社区2016WG024地块楼面价已经属于“面粉比蛋糕还贵”了。

■临深区域地价2.5万/㎡,再鉴深圳中心区土地价值!

众所周知,近两三年来受深圳客外溢影响,东莞的黄江、塘厦、凤岗,以及惠州的惠阳等临深区域不断迅猛上涨。其实,像黄江等这些区域临深片区房价、地价高涨表面是因为深圳客涌入产生住房需求而刺激房价、地价上涨,更深层次的原因是深圳土地资源不足!

《珠江三角洲全域规划项目研究报告》显示,目前,辖区面积仅1995平方公里的深圳,开发面积已经逼近900平方公里,而去除掉不可开发的974平方公里的生态控制线,还可以用来开发的面积仅有100多平方公里。而深圳规土委公布的数据显示,到2020年深圳可供新增建设用地仅有8公里!

此外,从土地开发强度上看,国土开发强度的生态宜居线最高是20%,警戒线是30%,一旦超过30%警戒线,人居环境就会受到影响。目前,深圳国土开发强度达50%,已经超出警戒线的20%!受新增土地供应不足的影响,深圳只能通过旧城改造来获取新土地。

从2012年开始深圳存量用地规模首次超过新增土地规模,并且从2012年的56%逐步上升,2014年达到69%。2015年,深圳计划存量用地供应比例达到75%。新增土地不足、旧城改造成本高、旧改工作推进难等一系列因素的影响下,深圳不但会频频出现天价地王,甚至会带动临深区域地价暴涨。

再者如果将黄江的宝山社区2016WG024地块的位置挪到深圳中心区的话,土地拍卖现场绝对是疯抢,更有可能一次报价提升10亿元的现象。其最终总价或者单价更有可能超过去年12月份拍出的尖岗山地王。

可见,无论深圳城市怎么扩张,人流再怎么外溢,中心区的土地才是最有价值的,像华润银湖蓝山这些中心区物业才是楼市的优质标的物!

■华润银湖蓝山:不可错失的标的物和理想居所!

华润银湖蓝山在拥有福田、罗湖双中心繁华服务。项目楼下即是将在10月28日开通的地铁9号线银湖站,通过该线可以快速到达罗湖“金三角”、福田车公庙等地。同时,还享有银湖片区优质的山、水资源服务。项目背靠的是深圳中心区最大山体公园之一——银湖山郊野公园,也是深圳中心区最近的一片原始生态林。

山上曲径通幽,虫鸣鸟叫,置于顶峰更能远眺城市繁华美景。而其中的银湖别墅群更是深圳一代豪宅的标杆。此外,俯瞰笔架山、金湖和银湖环绕、以及依据“道法自然”理念打造的3万多平方米的自然山地园林,让居住于此的业主们在生活上更多姿多彩。自然资源丰富、近距离享受享受城市繁华,这样的中心区物业是不可错失的标的物和!


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