“比价效应”：龙华片区楼市机会高点简判
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                                                     半求
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    ■比价效应：发现楼市机会点的有用方法

    每个片区都有一个价格高地，比如说半山区之于蛇口、波托菲诺之于华侨城、熙园之于香蜜湖……然后其它楼盘则以这些价格高地为标准制定自己的价格。

    如果高地楼盘的价格高，使整个市场产生了较好的比价效应，在龙头楼盘的带动下，会出现联动效应，楼价结构就可能调整，则其它楼盘在水涨船高之后依然呈现出自己的价格优势。这就是半求所谓的“楼市比价效应”。

    还有一种表现就是土地拍卖对楼市也存在比价效应，比如9万3拍卖以后，熙园涨价、香蜜山则直接将拍卖价与自己的楼价对比，比价效应之大令人震惊。   

    而楼市的比价效应又存在单向特点，向上比价效应明显，而且变化较快，而向下比价效应则弱，而且变化缓慢。而通过“楼市比价效应”的分析，又可以很清晰地发现楼市的机会点，为自己的购房提供参考，1999年开始半求就是不断通过比价效应的分析来寻找机会点的，还是比较准确的。

    ■龙北区、龙中区、龙南区：背景交代

    龙华片区已经成为购房热点片区，但相信很多购房者还是凭借着感觉在做购房决策。在这种时候进行比价效应研究是非常有意思也是非常具备挑战意义的事情。

    同时，半求以为龙华片区应该分龙北区、龙中区、龙南区三个区域来分析，一锅端已经不符合实际需要了。龙南、龙中、龙北的购房者来源还是存在较大差别的。

    同时，现在研究龙华片区的比价效应，龙北区的劲力·城市明珠均价卖到4800元/平方米、龙南区的星河·丹堤及信托两个别墅及TOWNHOUSE社区即将开始建设将是研究的主背景之一，因为片区的价格高地已经或者说即将重新形成了。

    而4#地铁二期即将开建，而地铁的运转频率已经不允许进行所谓出入二线关的身份检察，因此也就意味着梅林关将寿终正寝，一旦撤关，龙华与福田中心区的关系将更加紧密。这也是此次研究的主背景之一。

    另外半求还要申明一点，那就是此次比价效应研究的对象是在售的楼盘，销售完毕的盘不在其列。同时本文分析基础并不考虑市场可能发生的变化所导致的房价变化。
 
    ■龙南区：星河·丹堤及信托TOWNHOUSE区为价格高点，书香门第得益最大

    目前龙南区的价格高点是书香门第，均价为4850元/平方米。但这种格局很快就将改变，星河·丹堤已经开始建设，估计年底就可以开始销售，信托TOWNHOUSE区则正在进行规划。两个小区的销售价格TOWNHOUSE及别墅类的总体均价目前初步都在13000/平方米左右，而星河·丹堤其中的小高层价格按预期未来将达到5500元/平方米左右，整体小区均价将达到6500元/平方米左右。

    也就是说，片区的价格高地将直接从4850元/平方米跃升到13000/平方米左右，现有产品的价格高点将从4850元/平方米过渡到6500元/平方米左右。龙南区是整个龙华片区里比价效应最大的，也与其更靠近特区的地理位置紧密相关。

    前后两个阶段房价高点之间，价格差为1650元/平方米，这种比价效应将为未来的区内房产价格走势提供标杆作用，对于书香门第这个楼盘来说，是一个利好，况且其靠近4#地铁的站呢？

    ■龙中区：美丽AAA将成为价格高点

    此前，龙中区的价格高点为富通天骏等楼盘，价格基本集中在4100元/平方米。即将开盘的美丽AAA价格传出基本定在5000元/平方米。这样一来，区内前后的价格高点价差为900元/平方米。

    由于龙中区内新盘不多，这种比价效应主要影响的是区域内的三级市场。但是，美丽AAA本身以及锦绣江南以及雄伟实业的项目、金地的项目、江南华府、青年城邦将是最大受益者。美丽AAA作为龙华的核心物业、锦绣江南作为片区内的大盘之一，都应该引起足够的关注。

    ■龙北区：劲力·城市明珠为价格高点

    在此之前，美丽365是片区的价格高点，为3500元/平方米。现在这种局面已经被劲力·城市明珠打破，这个楼盘价格已经卖到了4800元/平方米。由于龙北区内新盘很少，现有的也只是一些小盘，比如广场一号等，因此，劲力·城市明珠的价格高点地位显然有些孤独。

    不过，劲力·城市明珠作为一个龙北楼盘，价格上到4800，却是打破了片区的记录，片区的楼价因此而充满了想象空间。

  
  
    图：龙南区、龙中区、龙北区高点及受益楼盘榜（由南往北排列）